购房人征信再好,这几类房子也申请不到贷款!
金投网 6月19日
八月份已经接近尾声,转眼就要迎来金秋九月,不少人想趁着“金九银十”买房,买房就少不了贷款。有相当一部分人遇到问题,购房人征信再好也没用,有这么几类房子照样会申请不到贷款。

随着房价的高涨,购房人买房都少不了贷款,有个网友提问小编:我的征信一点问题也没有,收入也不低,却因为房龄问题被银行拒贷了!当初房主说房龄是20年,可后来银行查说是25年,银行要求房龄不能超过20年,我该怎么办啊?

实际上,有相当一部分人遇到跟这位网友类似的问题,购房人征信再好也没用,下面这几类房子照样会申请不到贷款。

一、房龄大的二手房

第一类就是上面网友提到的房龄大的二手房,通常银行对二手房房龄要求是20-25年,严格点的是10年、15年,个别宽松的银行是30年。由于房龄大的二手房可能面临产权处置的问题,一旦还贷中的房子被收回,对银行是不利的。因此房龄较大的二手房,贷款额度可能会被降低,甚至被拒贷,这主要是出于对银行风险的考虑。需要注意的是,银行间对房龄的要求会有差异,贷款前一定要问清楚要求,同时注意查验房龄。像网友A的情况,可以多咨询几家银行,找一家允许房龄25年的银行申请房贷,如果购房合同上有违约责任条款,还可以要求房主承担违约责任。

如何查验二手房房龄呢?主要分为以下两个步骤:

1.年代定位

年代的房子都超过了银行要求,这个时候就需要购房人能够辨别出80年代、90年代、2000年后房子。

80年代的房子在修建时比较不注重“厅”,客厅都比较小,楼层多为用预制板修建的板楼,两居室面积也多为50平米左右,从外形上看也比较陈旧;

90年代后修建的房子开始注重客厅,客厅面积达到了14-15平方米,两居室总面积多为70-80平方米,户型相对新一些,周边配套也相对完善些;

2000年以后修建的房子开始出现100-130平方米的大户型,并且出现两厅两卫的概念,两居、三居、四居、复式,整体设计上更加新颖。


2. 精准辨别

大概定位出房屋修建年代后,就需要通过对房屋细节的考察辨别房龄,可通过走访周边邻居、或者去物业、房管局了解房屋建设时间。也可以查看产权证上面的时间,如果是单位房,可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。购房人可以在购房合同中约定,如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符,房东应承担违约责任,做到有备无患。

二、抵押中的房子

说完房龄大的二手房,接下来就是抵押中的房屋。之前就有网友遇到过买到抵押房的问题,网友小A看中了一套二手房,户型、位置都不错,当时房东说房子没贷款、没抵押,觉得房东人不错就相信了,结果贷款的时候发现,房子被抵押出去了,名下还有贷款没还清,银行怕有风险就没批准房贷。导致小A的购房计划全被打乱,为了维权只好跟房东打官司,虽然最后房子买到了,但是身心疲惫,苦不堪言。


三、小产权房

然后就是小产权房,和一般意义上的商品房相比,小产权房没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低,不少购房人就是图便宜才买的,然而小产权房并没有产权证,也就意味着即使买了房子也只有居住权没有产权,没有产权证就无法申请房贷,银行不会认可小产权房。

四、购房时间未达五年的经适房

根据经济适用房相关规定要求,购买满五年的才有上市交易资格,才能转移产权,五年以下的房子不能出售,这类房子申请按揭贷款会被银行拒贷。


五、贷款未还清的房子

贷款未还清的房子,其实际产权已经移交给了银行,银行对房屋拥有抵押权,房东并不拥有房子的完全产权,除非将房子贷款都还清了,解除了抵押状态,下家才能正常申请房贷买房,否则即使申请贷款,银行也不会批的。


六、共有人不同意出售的房子

对于那些夫妻共同拥有的房产,涉及到共有产权人,想要出售房产,必须经过产权人、共有人都同意、签字,否则银行也没办法走贷款流程。弄不好不仅定金退不回来,还耽误了买房,陷入复杂的纠纷中。

七、部分已购公房

此前有网友有过购买已购公房的经历:网友小B收入稳定、征信良好,看中一套房子,信贷员在审核过程中告诉他,这套房子是用成本价格购买的公房,房主已经找不到原始购房合同了,后来好不容易确认房子为央产房,也找到了原始购房合同,又遇到了问题:要看原始合同中有没有特殊约定,如果没有的话,就要去原产权单位核实是否在央产办建档,建档的话就能办理上市登记了,结果合同中没有特殊约定,只好咨询原产权单位房管科,虽然能建档,但是建档后产生的物业费管理费都要由网友B承担,等于是他又要负担贷款,又要负担一大笔物业管理费,一点也不划算,就干脆不买了。

这还算好的,如果找不到原始购房合同、原单位不能建档,连上市交易的资格都没有,更别提贷款了,由于这类房子产权状况不清晰,出于对信贷风险考虑,银行会拒绝贷款。

八、旧城改造的房子

一些农村旧城改造的房子,其房子档案已经被房管局封存,不能办理抵押登记,银行就不会批准贷款了。

提示:上面这几种房子,多数会被银行拒贷的,购房人在选房阶段就要把好关,通过查验产权证、去房管局查档、走访周边邻居等方式核验房屋抵押、产权状况,避免房贷申请不下来,还搞得全家身心俱惫。同时在签订购房合同时,也要附上违约条款,如因为房子真实性问题导致贷款被拒等情况,需要房东承担违约责任,并支付违约金,做到有备无患。

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