【研究】房产税一来,房价就凉凉?
融360 3月28日
就在今年两会上,政府工作报告中再提房产税,但依然没给出明确时间表,也就是今年肯定没戏了。外界普遍预计,按正常立法进度,从草案到审议,再到初稿,再到征求意见,再到全国人大表决通过,然后正式执行,房产税在2年内是不太可能真正落地了。

小编做了10年财经记者,有些财经议题堪称老百姓关注度特别高的“大姨妈议题”,比如个税起征点上调、公积金改革、降低社保费率等。

但这些大姨妈议题,过去10年中,多少都有改进。

比如个税起征点在过去十多年中,从800元一路提高到1600元、2000元、3500元,去年又再度提高到5000元,普通工薪阶层的个税负担一直在不断降低。

再比如广受吐槽的社保高费率,过去这些年,也一直在小幅降低中。

但有个大姨妈议题,从十多年前小编出社会起,就一直“只闻楼梯响,不见有人来”,可把看客们等急了。

那就是房产税。

如果说保险代理人最希望遗产税早日出台(然而并不会),那房产中介肯定希望房产税永远别出台,因为肯定会降低人们的购房热情。

就在今年两会上,政府工作报告中再提房产税,但依然没给出明确时间表,也就是今年肯定没戏了。

外界普遍预计,按正常立法进度,从草案到审议,再到初稿,再到征求意见,再到全国人大表决通过,然后正式执行,房产税在2年内是不太可能真正落地了。

这次虽然没提“房住不炒”,但还是提了一嘴房产税,说明这事依然是孤悬在炒房客头顶的达摩克利斯之剑,尽管还不确定什么时候落下,但落下是迟早的事。

为啥老百姓那么关心房产税呢?

一方面是因为今天中国老百姓家庭财产中,7成以上都是房子,在房价最高的一线城市,这个比例在8成以上,甚至不少家庭住着价值700万的“豪宅”,背负500万的房贷,手里的钱却只有十几万,完全不成比例。

如果以今天的房价为基数,开征一定比例的房产税,哪怕每年只征1%,北上广一套市值400万的老破小,一年也要交税4万,可能住在里面的城市底层居民一年也就赚几万块钱,几乎全得交公,还不得炸了。

另一方面是手里没房的人,整天眼巴巴盼望着房价大跌,而房产税在过去十年的舆论浪潮中,逐渐被神话为压垮高房价的最后一根稻草,成了无数无房族心中的最后一丝希望。

在有些人看来,好像只要房产税一出,炒房客末日就到了,抛盘无数,房价崩裂,自己白菜价抄底的机会就来了。

真的,想多了,洗洗睡吧。

要搞清楚房产税能否降房价,只要看看过去其他发达国家或地区房产税出台前后,当地房价的涨跌情况就能预估个八九不离十——

房产税出台后,短期内当地房价的确会产生一些波动,但长期看,该涨还得涨,该跌还得跌,从没一个国家或地区因为出台了房产税,原本呼呼呼上涨的房价,突然就掉头向下,甚至彻底崩盘的。

从法理上说,出台房产税的目的就压根不是为了降房价。

政府虽然能通过制定税收政策来调节国民经济和社会贫富差距,但税收杠杆的变化只能对资产价格产生短期影响,而不可能改变大势。

最典型的例子就是2008年财政部两次下调股票交易印花税,两次消息出台后,A股都出现了千股涨停的奇观,但都是一日游行情,接着继续稀里哗啦跌不停。

在本届政府三番五次强调“全面减税”,“让利于民”的大环境下,为什么还要不断提到房产税呢?

归根到底,是为了改变地方政府过度依赖土地财政的顽疾。

在上世纪90年代老朱主政的分税制改革中,地方把大部分财权(税收)上交到了中央,但中央却把大部分事权(花钱的地方)却下放给了地方。而中央把大部分钱收上来后,怎么花却不和地方商量。事权和财权的严重不匹配,导致地方要发展,但手里没钱,就要问中央要钱,所以才出现了驻京办“跑部钱进”的怪状,人为制造了大量制度性的腐败空间。

中央把税源最稳定也最好收的消费税和关税全部揽入怀中,大部分增值税也都要上交,为了平衡地方利益,就把土地出让金留给了地方,当时也不算很大一块政府收入,这就酿成了后来的土地财政。

于是就形成房价涨,地价就涨,地价涨,房价再涨的恶性循环,卖地为生的地方政府成了房价上涨的最大受益者,这也是湖翁时代,中央不管怎么高喊打压房价,实际上都是嘴上功夫的根本原因。

到了10年前,越来越多的人意识到这个高房价的症结,并建议开征房产税,用以代替土地财政。

2011年,上海和重庆开始率先试点开征房产税。

然而两地的试点都是蜻蜓点水,拿苍蝇拍打老虎,收得不痛不痒,既对炒房客没有任何震慑力,也完全无法代替土地出让金。

后来中央也默认了沪渝试点失败,决定另起炉灶,研究开征全国性质的房地产税。

从“房产税”变成“房地产税”,一方面是为了和已在沪渝开征且并未取消的现行“房产税”相区别(上海重庆人民真可怜……),另一方便也是为了从法理上更说得过去。

国外收的“房产税”或叫“物业税”,属于标准的财产税。政府要对财产征税,前提是这个财产不断升值,持有人有收益,政府才能分一杯羹。

但房子本身是不断贬值的钢筋水泥组成的,对一个不断缩水的资产征税没道理。

真正不断升值的,是房子下面的土地。

但我们的土地是全民所有制,也就是归国家。所谓“土地出让金”,名义上是地方政府卖地收入,实际上是地方政府把土地未来70年的使用权,一次性打包租给了开发商,开发商再打散了租给老百姓。

如果要对土地征税,就得对政府自己征税,显然很扯淡,所以把税的名字改成“房地产税”,听上去更有底气。

然而并没有…

开征房产税的另一个好处,是把房产的征税从交易环节转到持有环节上。

现在不对持有房屋征税,那为了遏制炒房,就只能在房屋交易环节收取重税,以抑制交易,进而抑制投机炒作。

但这并不合理,很多老百姓只是想换房改善生活,却一样要被征收很昂贵的契税、所得税、增值税,买套房子动辄要交十几万的税,也是蛮心疼的。

把交易环节的税负降低,并在持有环节征税,才能更精准打击囤房子的炒房客。

那为什么房产税喊了那么多年,迟迟不落地呢?

早些年,主要是因为既得利益者阻挠。

如果全国开征的房产税力度太轻,就会重蹈沪渝试点失败的覆辙,如果力度太重,利益最受影响的非富即贵,往往就是政策制定者自己,搬起石头砸自己的脚,这事不好推。

当然,那些年公开说辞是全国房产登记信息还没联网,就没办法全国统筹开征房产税,即“技术问题”没有攻克。

不解释,大家都懂的。

现在连这个说辞都不用了,但还是不推进,可又时不时提一嘴,又是为何?

因为大环境真的变了。

就像我上面说的,税收政策只能起到短期影响,决定资产价格长期走势的还得看大势。

过去十多年,是中国城市化快速推进,人口红利持续爆发,老百姓改善居住环境的需求不断增长的十多年,再加上土地财政和超发货币的助推,房价自然是芝麻开花节节高。

网红分析师任泽平有名言:房价长期看人口,中期看土地,短期看金融。对应的其实就是城市化(人口红利)、土地财政和货币超发这三个问题。

最重要的,还是要看“人口”。

这也是力哥每次谈到楼市问题,都会不厌其烦,反复强调的,这是命门啊。

过去两年,一二线房价整体上已经被控制住了,甚至出现了下跌,而更多的三四五线城市,则由于棚改推进速度不一,呈现出了非常复杂的局面。

如果说现在出台房产税能对房价产生进一步打压作用,那现在让房价继续跌下去,也不是政府希望看到的。很多地方政府已经hold不住了,都想解绑调控,但又不敢当第一个出头鸟,现在异常难熬,不能再被从天而降的房产税将降维击了。

如果说现在出台房产税能代替土地出让金,10年过去了,现在很多一二线城市的土地出让金收入占地方财政比例已大幅下降,财政上的影响没那么大了。

所以现在中央没有很强的动力去快速推进房产税立法。

更何况,现在的主基调是“全面减税”,而不是过去说的“结构性减税”。

一边是税率不断下降, 另一边是征收变得越来越严格,中小企业的逃税空间越来越小,导致去年税收总额不减反增。这届两会的主基调很明显,政府就是诚心诚意想给企业,特别是民企减负,税负和社保缴费比例都在大幅下调,目的就是让原本奄奄一息的企业能缓过来,别裁员,让原本还凑活的企业能活得更好,多招人,从而减轻失业压力。

现在再要从无到有开征一个全新的而且老百姓特别敏感的房产税,把房地产往死里打,从政治正确角度看,也不合时宜。

尽管如此,从税制改革和楼市常态化管理角度看,房产税依然是个好东西,总比永远用行政手段限这个限那个强,所以还得不断提一嘴,给老百姓留个念想,让你们知道这事国家没忘。

至于何时推进?走一步看一步咯。

一朝天子一朝臣,时局不断在变,在我们这个政府更喜欢用行政手段而非立法手段进行治理的国家,很多事真叫是计划不如变化快,而且有时“矫枉过正”的180度变化就是一眨眼的功夫,“房住不炒”和“去杠杆”的震天口号还在耳旁回响,可现在你还能听见不?

所以力哥现在也只敢说房产税未来2年内肯定出不来,至于2年后…不是说2年后就会如期而至,也不是说2年后也还是继续难产,鬼知道到时候上头又是怎么个意思…

所以除非你手里已有三五套房,否则考虑买房问题时,真没必要太担心房产税的问题。

人口、土地、金融对房价的影响,都比税收大得多。

最后,别怪力哥没提醒,一二线城市想上车的刚需,如果你所在城市房价已从最高位跌了10%甚至更多,别再观望了,真的,上半年就是最佳上车机会了。

不提“房住不炒”,只强调“因城施策”,中央的意思已经很明显了,虽然不敢大鸣大放解绑调控,彻底改变老百姓对房价的预期,让炒房风潮死灰复燃,但如果二季度数据依然不理想,地方经济保增长的压力进一步增大,到了下半年,地方再要折腾,中央也只能睁一只眼闭一只眼了…

这和炒股道理一样,跌到2400点时,人人都恐慌,一路看空到2000点,所以不敢入场,等着便宜还能更便宜,等突然一下涨到3000点了,完美踏空这波行情,就傻眼了。

我们扶不起的大A踏空没关系,因为涨上去也还会跌回来,以后还有上车机会,但楼市一旦错过历史上任何一个黄金坑,可能一辈子就再也没有上车机会了。

现在这波黄金坑,是08年底到09年上半年那一拨黄金坑之后,最深的坑了。

哎,十年一轮回,理想很丰满,现实很骨感,说好了不走老路的,结果坚持了半天,还是得走老路…

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