长租房价格爆炒背后:租金分期猫腻多
琥珀帮主 2018-8-30

自2018年7月以来,北京等一线城市租房价格进入上涨通道,而“资本推动了住房租金的价格上涨”的议论不断。但从金融产品角度看,租房分期作为一个典型的消费场景,市场机会开始浮出水面。

北京市朝阳区一家链家门店的工作人员对《中国经营报》记者表示:“通过链家租房的客户里,一部分人会咨询能否办理租金分期,这一比例大约在3%到5%左右。

而据记者实际调查发现,选择长租公寓租房的人群中,有租金分期需求的比例要高于通过中介门店的用户。根据自如、乐活等长租公寓的一线从业者向记者透露,租金分期需求的用户比例大约在10%左右。而这些租金分期的资金来源,部分来自于企业的自有资金,部分来自于持牌的金融机构。

值得注意的是,长租公寓为租户提供押一付一模式的租金分期模式中,涉及到以租户征信套取资金的情况已经引起市场警惕。

租房费率存“猫腻”

“使用租房分期,如果未按时还款形成逾期,就会产生罚息及违约金。在15种产品中,有些平台收取的分期服务费较低,甚至称不向租户收取分期服务费,但是逾期费用相对较高,而有的一旦逾期超过了规定的时间,就视为违约,需要赔偿违约金”。

所谓租房分期,也就是在传统的租房市场中,租金支付形式为押一付三或押一付六等形式,但是在租金进入上行通道的情况下,对于年轻人来说一次拿出几个月的租金颇为困难。在此背景下,租房者通过京东白条、借呗等平台借款支付房租的形式应运而生。

以北京乐活公寓为例,目前官网公布的公寓价格为押一付三的价格,如果是押一付一的价格则每个月另加收5%的手续费。乐活公寓官网公开有5亿元的金融额度,对于资金来源,对方客服人员表示是来自于企业融资和建设银行、民生银行两家银行的授信。

根据长租公寓一线员工的直接反馈,租房者中约有10%的比例有租金分期的需求,而长租公寓从业者认为,未来租房分期的市场规模预估是万亿级市场。

在长租公寓的交易模式中,当租户以押一付一的形式签下贷款合同后,以个人信用获得持牌机构的租金贷款。此时,金融机构将一年租金转入长租公寓的关联账户中,租房者再按月偿还该笔贷款,同时向长租公寓方面支付每月约5%的管理费,长租公寓方面按照传统押一付三方式向房主支付租金。

但在这一过程中,存在租金的时间差。目前有公开信息提到,长租公寓通过套现的资金用于自身发展,如拓展房源等,《中国经营报》记者就此问题询问多家长租公寓方面,但截至发稿未得到答复。

目前对租房分期业务进行垂直开拓的助贷平台中,仍在运营的一些租房APP,如房司令、会分期、自如白条、租房宝等平台。其中,互联网租房平台“会找房”以及旗下的租房月付产品会分期,进行业务拓展,在业内规模较大。

根据会分期的产品介绍显示,会分期向租客提供月付、季付、半年付、年付等金融产品,其中月付租金是其主推的产品。公开的数据显示,不同的分期产品服务费不同,从4%到8%左右,逾期费率按月租的1%收取,违约金为租金的10%~20%。总的来说,其年化利率为16%~20%。

关于资金来源,在会分期创始人李磊的介绍中提到,“最初,会分期的资金基本来自于P2P平台。但会分期已经开始使用银行的资金,银行借款已成为主要的资金来源。接下来,会分期还将可以登陆征信系统,租客的逾期不交费等现象将会受到个人信用系统的制约。”

在2018年7月份,曾经就目前市场上的15款租房分期产品进行过测评,测评结果显示,分期产品的实际年化利率普遍较高,且用户未按时还款时,普遍会产生罚息及违约金。

测评显示,“自如分期、自如白条,宣传的是年费率仅为6.27%,折合每月综合费率0.52%,但实际年化利率却高达13.08%。也就是说,每月租金2000元的话,一年实际贷款费用就要3132元,相当于一年多交1.6个月房租。另外,不少平台自身没有房源,使用其租房分期产品时,不仅需要支付分期费用,还需要向其合作的中介缴纳一个月房租作为中介费”。

“使用租房分期,如果未按时还款形成逾期,就会产生罚息及违约金。在15种产品中,有些平台收取的分期服务费较低,甚至称不向租户收取分期服务费,但是逾期费用相对较高,而有的一旦逾期超过了规定的时间,就视为违约,需要赔偿违约金”。

部分持牌机构仍犹豫

事实上,租房分期的利润可观,在盈利的背后,高额的违约金和逾期费率也让租房者承担了风险。

对于长租公寓放贷的资金,业内普遍认为,部分来自于互联网借贷,部分来自于传统的持牌金融机构。

2017年年底,华融消费金融曾被牵涉进租房分期“套路贷”的用户投诉中。从公开信息显示,投诉人表示:“本人于近期查询到央行征信记录显示有一条华融消费金融公司发放的贷款逾期,本人并没有该公司的逾期贷款,故致电该公司咨询,该公司回复是他们系统故障自动给我发放了一笔贷款。本人要求撤销征信逾期记录并扣除他们的贷款,该公司声称征信记录不能撤销。”

据记者了解,目前消费金融公司人士对是否尝试租房分期业务仍有犹豫。

消费金融公司人士表示,“目前切入租房分期业务有两种模式,一种是直接与C端合作,也就是租客本人;另一种则是与B端合作,与助贷机构合作进行集中授信。”

但该人士同时表示,与租客本人合作的租房分期贷款,这类的信贷产品是非标准化产品,没有统一的定价标准;而与助贷机构合作的模式下还存在风险,业内通行的是助贷机构押一笔保证金,然后助贷机构进行兜底向外放贷,模式上有不合规的地方,暂时也不能做。

此外,规模较大的、有优势的平台,通过租房分期的资产证券化产品,也可以获得资金支持。

上海证券交易所信息显示,截至目前,链家旗下品牌自如,已经获批25亿元的自如分期ABS额度,2017年8月发行的自如1号ABS发行量5亿元,优先级发行量4.5亿元,年收益率为5.39%。2018年3月发行的自如2号第1期ABS总计发行2.366亿元,其中优先A级发行量2.028亿元,年收益率为6.47%,优先B级发行量0.182亿元,收益率为6.75%,中间级发行量0.156亿元,年收益率为7.60%。

2018年7月发行的自如2号第2期ABS总计发行2.73亿元,其中优先A级发行量2.34亿元,年收益率为6.29%,优先B级发行量0.21亿元,收益率为6.75%,中间级发行量0.18亿元,年收益率为7.60%。

事实上,记者梳理信息发现,2016年到2017年两年共有4款长租公寓ABS产品发行,发行规模共计20.455亿元。

但在2018年截至目前就已经发行了5只长租公寓ABS产品,共计发行规模14.626亿元。

2018年发行的长租公寓ABS产品中,自如、蛋壳公寓都有发行相关产品。

但长租公寓近期陷入了“高成本收房源”“利用租客信用扩张资金做大规模”等舆论争议。

对于自如发行的ABS产品,有业内分析人士公开表示:“自如利用租客的信用,为公司拓展房源提供资金。具体操作层面,自如首先通过约定高租金的形式租下房主的房子,租金按月付清;然后和租户签订贷款合同,在拿到分期信托受益权资产证券化融资后,又将此作为本金,继续和更多的房东签约。而不仅是自如,这样的模式也已成为一批长租公寓扩展规模的利器”。

事实上,租房分期的利润可观,在盈利的背后,高额的违约金和逾期费率也让租房者承担了风险。但无论如何,租房分期市场的大幕已经拉开,长租公寓、持牌金融机构以及各类投资方等都已经看到了该市场的潜力。

“未来3~5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元人民币,中国未来的租房市场空间巨大。”链家研究院院长杨现领在2016年《租赁崛起》报告分享会上表示。

该报告更是预测,未来10年,我国租房市场租金交易额将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人;到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。


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