央行跟进“加息”,房价会下跌吗,买房会不会更容易?
融360 2018-3-22
一、美联储加息,对楼市影响微乎其微没有意外,3月22日凌晨,美联储宣布加息25个基点,联邦基准利率区间上调至1.50%-1.75%之间。这是美联储今年第一次加息,如果自2015年算起,则是本轮第六次加息。预计今年还将加息两次,除了加息,美联储还有缩表等动作。上调利率意味着钱更贵了,其主要影响的还是美国的资产价格,其传导至中国这边的影响还是比较有限。这一点从央行今天早上发布的消息就可以看出。央行已进行100亿元7天期逆回购操作,中标利率上调5个基点至2.55%。及时在公开市场操作利率上行,一定程度上是回应了市...

一、美联储加息,对楼市影响微乎其微

没有意外,3月22日凌晨,美联储宣布加息25个基点,联邦基准利率区间上调至1.50%-1.75%之间。这是美联储今年第一次加息,如果自2015年算起,则是本轮第六次加息。预计今年还将加息两次,除了加息,美联储还有缩表等动作。

上调利率意味着钱更贵了,其主要影响的还是美国的资产价格,其传导至中国这边的影响还是比较有限。这一点从央行今天早上发布的消息就可以看出。

央行已进行100亿元7天期逆回购操作,中标利率上调5个基点至2.55%。及时在公开市场操作利率上行,一定程度上是回应了市场的期待。

不加息的主要原因,新任央行行长在3月9日的发布会上曾说过:“中国的货币政策主要是依据国内经济和金融形势,我们要进行综合考量。”

这里的综合考量,至少包含以下几点,物价是否稳定、就业预期、经济增长情况、国际收支情况、金融稳定性。

这几个指标中,物价、就业、经济增长和国际收支都是比较健康的,至于金融稳定,经过过去一年多的努力,目前也已经见阶段性成效。

所以,央行这次跟进虽然很及时,但采取的是很舒服的一种方式:逆回购。

逆回购是提高了商业银行的融资成本,银行融资成本高了,他放贷的利率肯定也会更高一点,但并不会很明显。具体到楼市上,最直接的影响应该是房贷利率继续上涨,但涨幅会趋缓。

总体来看,美联储的加息动作,经过层层过滤,传递到国内楼市上,影响已经很小了。自2015年以来,美联储之前连续5次加息,我们的房地产不还是我行我素么?

二、房价都是怎么“下跌”的?

美联储加息→资金外流→央行加息→楼市利空→房价下跌。

我们的房价也在下跌,但却并不是按照这个套路下跌的,跟大家分享几点房价数据“下跌”的几个小套路。

一般来说,一个城市的平均房价的零增长或者下跌,主要有以下三种方式。

1、 价格高的楼盘,网签要分散要放缓,以前一个项目一个月就能网签完毕,现在不行,你的价格太高了,网签只能放缓,否则高价盘集中网签,平均价格一下子就上去了。这是最主要的方式。

2、 将下面的县市商品房纳入统计,现在各地都在搞撤县设区,一旦完成,一大批低价方面将纳入统计,价格自然不会涨上去。

3、 如果以上两个招数都不管用,那就只能采取一些其他手段,比如不给网签,或者抽样调查的时候,漏掉一些高价项目。

三、刚需买房,难度仍然在上升

美联储加息这两年来,正是楼市去库存的关键时期,不过上一轮去库存明显错位,房子是卖出去不少,但却是刺激了一轮房价上涨,而且是一线领涨,接着是二线和环一线城市,最后才是三四线城市。

对于购房者来说,房价上涨阶段,买房难度上升是显性的,但2017年以来,调控深入,房价开始停涨,但对于购房者来说,买房难度仍然在上升,只不过这种难度不再表现在房价上,而是分散在隐性成本上。

在更多的城市,房贷利率上升已经是普遍现象,且首套房贷利率上升速度要明显快于二套房贷利率。

2月份的70城房价数据,再次说明了这一点,所有一线城市房价均连续多月下跌,以深圳为例,官方数据显示这座城市房价已经连续下跌17个月了。

单纯看价格,的确如此,但如果从购房者实际付出的成本来看,却并不如此。

举个例子,我的一位朋友最近正在深圳看房,他看中的一个楼盘,对外价格是2.5万元/平米过,但开发商实际却要价2.8万元/平米,他买这个楼盘,申请贷款只能按照2.5万元的单价来核算贷款额度,多出来的资金完全要自己出,这可是一笔不小的资金。

这项多出来的成本,往往以其他的名义出现,你要想反馈到主管部门,结果也是不了了之,最多就是开发商暂停销售,但是你的房子也买不到了。类似的情况在广州、南京等城市都出现过。

除了给开发商付出额外的成本之外,房源急剧减少也是隐性成本之一。这方面在深圳表现得尤为明显。

深圳由于外来人口非常多,租房比例高达8成,租房市场发展很快,建行在深圳也开展了按居贷等面向租客的贷款产品。开发商显然看到了这一点,所以不少开发商开始选择由售转租。

也许有人会问,开发商由售转租,持有这么多的重资产,现金流该怎么回笼?

在说房君(fangdai123)看来,这都不是问题。因为对布局全国的大开发商来说。在租房潜力大的城市发展租房,在购房市场火爆的三四线城市尽可能多卖房子,全国一盘棋调配资金,现金流就不会是问题。

自2017年以来,深圳已经有多个项目整体由售转租,整体由新房转为二手房销售。房价是在下跌,但手握房源的开发商仍然能通过其他各种途径来弥补自己的损失,房价下跌并未真正惠及购房者。

虽然租购并举搞得如火如荼,但我们必须清楚的是,租购并举是长效机制,它的作用需要相当长的时间才能看到。而从较长时间来看,随着城市群概念被放到更为重要的位置,大量人口进城带来的住房需求,租房市场只能消化一部分,相当部分还是得靠买房来解决。

针对购房市场的调控基本上告一段落了,房源供应量、房贷资金的支持力度都会保持当前偏紧的节奏,所以购买房更难的局面不可避免。

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