买房算清这笔账,帮你多赚好几十万
融360 2018-2-8
本文系融360专栏作者“小小财技”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。上周菜鸡给关心“房事”的朋友支了个招:盯着最有可能降价的16家开发商,有可能捡到大便宜。看中央最近不断重申的意思,除了自有资金和去海外借钱,开发商几乎所有的资金来源都要管住,估计不少“奸商”,不降价撑不过2018年了。本来是件大好事,但是,评论区里出现了不同意见,好几位朋友都表达了类似的观点——房价下调房贷上涨,确实有对冲的作用。道理是这么个道理,但账不能简单这么拍脑袋想当然。菜鸡今天就来给财迷们简单...

本文系专栏作者“小小财技”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

上周菜鸡给关心“房事”的朋友支了个招:盯着最有可能降价的16家开发商,有可能捡到大便宜。

看中央最近不断重申的意思,除了自有资金和去海外借钱,开发商几乎所有的资金来源都要管住,估计不少“奸商”,不降价撑不过2018年了。

本来是件大好事,但是,评论区里出现了不同意见,好几位朋友都表达了类似的观点——

房价下调房贷上涨,确实有对冲的作用。道理是这么个道理,但账不能简单这么拍脑袋想当然。

菜鸡今天就来给财迷们简单算笔账,看看这种情况下买房划不划算。

结论很清楚:大概率还是很划算的,甚至能帮你省下好几十万,所以,有机会就放心买吧。

下面来看看这里的道道。

确实,调控以来房贷利率是上浮了。最早从一线城市的中小银行开始,现在,四大国有银行都宣布了上浮房贷利率。首套房折扣是肯定没有了,上浮10%很常见。

很多财迷就会像上面留言的读者那样打起算盘来:就算200万的房价降了20万,变成了180万。但贷款利率从85折变成了1.1倍,同样是贷120万,30年的总利息涨了32万呢——似乎买房还亏了12万呢!

不奇怪。每次加息、利率上浮,你去看媒体报道,基本都是这么算的。

结论就是,利率从85折变成1.1倍,每月利息多付877元。

但是菜鸡要告诉你,这笔账这样算就错了!

错误主要在两方面。

第一个错误,是把累积30年后的32万,等同于现在的32万,忽视了金钱的时间价值。

其实道理很简单:第一,钱会贬值;第二,钱会生钱。所以同样金额的钱,现在的32万要比30年后的32万,值钱得多!

甚至连现在首付省下来的20万,都要比累积利息30年后的32万值钱得多。

20万哪怕拿来做非常稳健的理财,年化收益5%,30年复利滚下来,就能变成86万,还完32万利息,还能净赚54万!

当然,这只是个粗略的计算,如果再较真一点,每月多还的利息877元,按无风险利率算它的时间价值,那么,30年之后其实也不止32万,大约是50万左右。

即使是做精确的对比计算,在这个例子中,最后也能净赚30多万。

这样一比较,是不是买房更划算呢?

第二个错误,就是预设了所有人一生只买一次房。

但凡在大中城市生活的人都知道,年轻人买的第一套房,不太可能住一辈子。

结婚的时候,一居室就够住了;但孩子出生了,父母来帮忙带,就得睡客厅。这个时候,需不需要换个两居室?

就算结婚时买的就是两居室,生了孩子也够住,那么孩子要上学了,得有自己的房间,需不需要换个三居室?

还有的年轻人,结婚的时候就买了三居室,但是离市区比较远,周围也没什么好学校,等到收入高了、孩子大了,需不需要换个离市区近点、交通方便点或者有重点学区的房子?

都需要。这是大中城市年轻人买房的真实需求。

按照大部分人的情况,在第一次买房后的5~8年,通常都需要再换一次房。

而你用房价下降省下来的钱理财,就足够抵消掉这5~8年间多付的利息,还有盈余。

相信我们财迷们,可以轻松获得比5%高得多的投资收益,因此结余会更多。

比如菜鸡之前介绍过几种月付息的理财产品,年化收益都超过10%。如果用20万投资这类产品,按照最低10%的收益算,每月到账的收益就有1666元,付清多出来的877元房贷利息,还能赚789元。

很多财迷还担心,现在利率特别低,如果以后加息了,我的贷款利息不就又变高了吗?

这种担心也是多余的。房贷利率是一种比较基础的利率,如果它普遍上涨了,很可能其它产品的投资理财收益,也会水涨船高的。

所以对于如今想买房,但纠结于上面问题的财迷们,我的建议就是:

如果开发商能降价10%,让你的首付结余出一部分来做理财,就不要再犹豫了,即使利率上浮1.1倍,也可以买进。

照我上面的方法操作,肯定是不会亏的。

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