个人真实经验总结:买人生中第一套房子需要注意的地方有哪些?
融360 2017-12-19
本文系融360专栏作者“筱蓝籽”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。从7月13号正式下定,交了三万元的诚意金给卖方,到9月21日双方签订二手房买卖合同,提交过户申请,我们在11月20日终于收到房产局的取证短信通知,等了六十多个工作日。与房产局在一楼工作大厅展示的三十个工作日内出证的红纸告知牌相比,足足迟了一个月多的时间。现在我们拿到的封面是不动产权证书,跟以前的房产证不同。不动产权证书拿到以后,我们在12月1号进行了和银行签署的抵押合同,重新把不动产权证书提交给了房产局...

本文系专栏作者“筱蓝籽”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

从7月13号正式下定,交了三万元的诚意金给卖方,到9月21日双方签订二手房买卖合同,提交过户申请,我们在11月20日终于收到房产局的取证短信通知,等了六十多个工作日。与房产局在一楼工作大厅展示的三十个工作日内出证的红纸告知牌相比,足足迟了一个月多的时间。

现在我们拿到的封面是不动产权证书,跟以前的房产证不同。不动产权证书拿到以后,我们在12月1号进行了和银行签署的抵押合同,重新把不动产权证书提交给了房产局。

到这里,我们购房事宜算是正式告一段落了。出证以后,基本上所有的事情都确定下来了,以后的房子也归属我们了。因此,作为人生中第一次购房,从刚需的角度出发,我有几条建议想和大家分享。

不过因为本人对房产领域了解不深,纯粹是把自身的实际经历写出来,仅供简单参考。(注:我们买的是二手房)

第一条建议:找到和自己能力相匹配的房子。

以我和男朋友目前的经济实力,我们只能出20万上下的首付,在广州市区内根本没法购买,哪怕是小公寓也不够(现在公寓至少50%的首付款)。于是我们只能考虑广州周边的城市,佛山清远增城等都在我们的锁定范围。当佛山的限购政策出来以后,我们更加不符合条件了,比较偏远的地区虽然还不限购,但是我们看房以后,对于佛山没有发自内心渴望居住的欲望。

加上男朋友本来就是清远人,于是阴差阳错我们第一眼就看中了万科某小区。中介带我们看完房子,算了房子总额,首付款,按揭中介等费用,还有每个月的还款金额,完全符合我们心目中的预想。没有多想,我们当天就交了5000元诚意金。

对于房源的信息获得,大家可以通过网上来找,比如搜房网,安居客,上面有很多中介公司在上面发布笋盘,大家可以根据自己的地区来找。看到自己心仪的房子,可以打电话过去确认真伪,约中介看房。还有房多多网站,卖方自己发布消息,可以和业主取得直接联系。

第二条建议:有时间尽量多看几家,遵循内心的声音

毕竟买房子不像买菜,菜买错了大不了扔掉。买房子是人生中一件大事,特别是第一套房子,因为它聚集了我们工作多年以来的工资储蓄。我们既然想买房就是想有一个家,一个安身立命的小窝,接下来我们的人生悲欢都会发生在那里,它将陪伴我们开辟后续的人生。

所以,我们要谨慎选择。多看几套房子,有利于我们做一个比较全面化的对比,包括价格,地段,交通,小区配套,朝向,楼层等。看的房子多了,你会在内心建立起一个自我的评选标准,不喜欢哪一家,更倾向哪一套,你自己心里就有数了。

我个人认为遵循内心的声音很重要。如果你真的不喜欢那个地区,小区里面的建设风格等,从刚需居住的角度出发,就不要勉强自己去接受。

挑房子和挑选另一半有些地方是相通的,要合眼缘,讲感觉,讲缘分。如果你进入一个小区觉得很舒服,有归属感,在脑海里不断构想自己以后居住的画面,那么我想你应该合适这里。

第三条:我们到底要不要选择通过中介来交易?

在我们购房以后,姐姐的同学的一个朋友,也想在这个小区购买一套同等朝向面积的小三房,当时是8月份,好像上涨了10万左右。这个朋友的资金勉强能够,但是她透露不想通过中介来成交,想在业主群里发出来的二手房转卖信息上面,直接联系到业主来谈。这样可以省下一笔中介费。

就我们的成交的54万总额的房子,中介费百分之三,也就是16200元,非常的高。没有经验的我们,就这样中介说多少,我们给了多少,一分钱也没少。

但是,对于想省下一笔中介费的朋友(在自己有办法和业主取得直接的联系情况下),为了安全起见,建议最好寻找一个中介作为交易的保障。因为买卖房子不是小事,很多合同手续要走,要办理。特别是买方,为了避免遇到坏人,一房两卖,或者房子归属不符实,有法律问题。遇到这样的情况,买方很大可能会损失一笔首付款甚至是全款。而卖方拿着你的钱跑了,或者交易中途反悔,在双方缺乏一些正规合同签署前面,这些情况一旦出现你根本没办法应付。

除非你是资深投资客,对这方面消息了如反掌,有专业的朋友或者团队帮忙。不然,像我们这些普通人还是稳当安全一点操作比较好。

而且如果你能和业主直接取得联系,然后双方一起找中介交易,这笔中介费可以自己谈,主动权在自己手上,收费会很少。

第四条:贷款的利息,还房贷的选择方式和时间

1.我们是在国家基准利息4.9%上调15个点,也就是贷款利率为5.635%。有点坑了,因为当时我们对这个利率不是很敏感,在中介跟我们提起办理银行按揭的时候,没有详细了解,完全是中介帮我们找银行来直接办的。办下来了以后才知道,一直后知后觉。

姐姐那个同学在前两年购房时,买的是开发商一手楼,她的贷款利率是按国家基准利率办的。后来我问过帮我们做按揭那家银行客户经理,了解到开发商为了销售自己的房子出去,尽量会和银行协商比较低的贷款利率,满足买房者的需求。而二手房相对利率就会比较高,今年各大银行放贷的审核也越来越严格了。

不管国家政策怎么样,在此我想建议一下大家做银行按揭时,一定要注意提前和银行那边的负责人员做协商,沟通,了解整体市场的情况和趋势以后,你才能跟别人讨价,做对比,挑选出对你最优惠最有利的银行合作。

另外购买二手房的银行按揭可以不通过中介来办理,因为你要额外交一笔按揭费(我们交了五千元)。如果你有时间,完全可以自己去办理,省去中介费不说,还能亲自到各大银行去了解情况,寻找到最合适的。

2.贷款的还款方式个人认为因人而异,没有好坏之分。如果你的资金比较充足,选择等额本金比较好,如果你付了首付款就没钱了,压力山大,那么就合适选择等额本息。两者的关系无非就是前者多还本金,少还利息,后者提前还大部分利息,少还本金。两者相比下来,等额本金每年还的钱就越少,等额本息每年还的钱基本是相同的。

等额本金的还款总额也比等额本息少。

但是只要你懂得理财,手中的资金跑赢5个点左右的利率是没有多大问题的。

不过要注意一点,银行大部分都会默认还款方式是等额本息,如果你要改,一定要在办理按揭之前协商好,不要等合同下来了再说,这样银行是不允许你重新修改的。

3.贷款的时间分5年,10年,15年,20年和30年,我们坚决的选择了30年,因为我们不希望买了房子承担太大的压力,这样每月还款基本没什么压力,不管生活和工作有怎样意想不到的变动,我们也能从容的应对。

还是上面那句话,只要你懂得理财,个人认为还款年限越久越好,毕竟能从银行借出相对便宜的钱,已经很不容易了,以后也会越来越难。

第五条:签合同前注意的细节&二手房需要交纳哪些税

一般专业的中介都会帮你在房产局打印一份“不动产登记资料查询结果证明”,可以看到房子的详细情况,包含业主信息,是否单独购买,房子坐落,建筑面积和套内面积,房子用途,有无抵押,查封等。如果无,你可以自己自行要求中介帮你打印

作为买房的我们,一共交纳了3种税:契税,个人所得税,印花税票。

因为我们买的是首套,建筑面积90平米以下,所以契税交的是房子交易总额的1%。

个人所得税原本是卖方出的,但是在中国二手房交易市场,都是默认要买房出。卖方虽满五年但不唯一,所以我们也交了房子交易总额的1%。

除了这两种税比较高,印花税就简直不值一提了,只需5元。

第六条:合同收据等的保存工作

这个就不用多说啦,所有的合同收据证明全部都要用专门的文件袋封好,放在抽屉里保存好,以便以后有什么问题可以随时拿出来,或者以后卖房也需要证件齐全,可以省去很多麻烦。

另外要跟业主交接好,房子的钥匙,门卡,水电费交纳记录,交付入住指引等。确保万无一失。

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