调控放大招 北京房价还坚挺吗?
好贷网 2017-4-10
这次不一样了,供地计划不仅要向社会公开,而且住建和国土部要联合督导。李宇嘉18天10道令箭发出之后,北京楼市有了冷却的寒意,中介店铺访客量大减,购房者也不再火烧眉毛似地“抢房”。不过,很多业内人士认为,和以往所有的调控一样,此轮调控尽管“多箭齐发”,特别是祭出“限售”、不予登记等不惜冷冻需求的利器,但仍未摆脱需求侧搏杀的范畴。这次或许不一样,被住建部评为“调控典范”,并在全国掀起学习“北京经验”后,北京楼市调控的第11道令箭发向了供给端。4月7日,北京市通过《北京新闻》释放了未来5年的供地计划。或许,业内对...

这次不一样了,供地计划不仅要向社会公开,而且住建和国土部要联合督导。

李宇嘉

18天10道令箭发出之后,北京楼市有了冷却的寒意,中介店铺访客量大减,购房者也不再火烧眉毛似地“抢房”。不过,很多业内人士认为,和以往所有的调控一样,此轮调控尽管“多箭齐发”,特别是祭出“限售”、不予登记等不惜冷冻需求的利器,但仍未摆脱需求侧搏杀的范畴。

这次或许不一样,被住建部评为“调控典范”,并在全国掀起学习“北京经验”后,北京楼市调控的第11道令箭发向了供给端。4月7日,北京市通过《北京新闻》释放了未来5年的供地计划。或许,业内对北京供地计划见怪不怪,因为自2012年以来的5年,北京鲜有完成供地计划的,2016年北京供地计划完成率甚至只有21%。券商计算,近8年商品住房累计供给缺口2390万平方米。

对此,上层很清楚。4月6日,住建部和国土部放大招,2017年6月前,各城市要编制宅地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。同时,以量化的库存消化周期,确立“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少和减少直至暂停)调控目标,督导供地计划编制和实施。库存小于12个月的,要增加供地,低于6个月的加快供地节奏。

原来,各大城市编制的供地计划,仅仅是一个弹性目标。在执行的过程中,因为土地平整、拆迁补偿、产权不清等等主客观因素,即便完成不了,也没有太大关系。2015年,国土部要求,大城市供地重点要转向“存量盘活”。问题是,存量土地在权属、功能、配套上的问题更多。于是,完不成计划似乎更成了铁板钉钉的事了。2012年以来,一线城市住宅用地供应年度计划完成率不足60%。

久而久之,市场和研究机构就不会太拿供地计划当回事。但这次不一样了,供地计划不仅要向社会公开,而且住建和国土部要联合督导。也就是说,这是政治任务,目标必须要达成。两部委4月6日放大招后,北京的5年住宅供地计划4月7日就出来了,可谓神速。根据计划,2017年宅地供应1200公顷,比此前披露的计划翻了一倍,与2016年的计划规模差不多。

当然,逼仄的空间内,北京等大城市供地弹性很低,多投放几宗宅地,解决不了根本问题,不啻为杯水车薪。而且,在现有的经济金融框架下,供地还会引发众开发商“抢食”,诞生“地王”或高价地后,还面临被上层问责的风险。近期,广州集中投放9宗土地,在大城市中算是大规模供地了,但也无法避免创造全市和区域“单价地王”的结局,近期北京大兴供地也触及了地价“高限”。

看来,北京完成2017年的供地计划没有问题,但若要避免“地王”、高地价,还要让供地做到“放量”,彻底扭转预期。这一次,北京不仅一次性地披露了未来5年的供地规模,还发出了一条突破性的政策,即明确将集体建设用地纳入供地计划,数量达1000公顷,占总计划供地量的六分之一。此前,虽然从2012开始,北京试点集体建设用地建公租房,但多年来仅有零星试点,未能扩大。

供地触角伸向集体建设用地,意在实现“放量”,这个口子一旦打开,供地潜力不可估量。2015年6月,国土部发文,调减京津沪耕地保有量,北京从21.47万公顷调减至11.07万公顷,调减幅度达50%。看来,蓄水池水已满,就等开闸口。另外,两部委文件鼓励开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房。要知道,“工改住”的口子此前很严实,现在也开了口子。据悉,近日央企已开始要往雄安搬迁了,腾出来的地该有多大规模呢?而且,中长期还有雄安这个副中心要分流北京的住房需求。这样来看,帝都高不可破的房价还会坚挺多久呢?

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