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贷款攻略 专业问答 reits和abs的区别
reits和abs的区别

reits和abs交易结构组织形式不同、面临承担的税负水平不同、运营方式收入来源不同、收益分配方式不同、募集形式不同。

一、交易结构组织形式不同

美国的REITs多采用公司制的模式,且主要是通过股权方式在资本市场公开上市融资和交易。在公司制REITs的模式下,投资者通过认购股票成为公司的股东,间接持有了物业资产的股份。公司将投资收益以股利的方式分配给投资者。

二、面临承担的税负水平不同

国外成熟市场REITs产品通常可以享受一定税收优惠。如美国,其国内税法规定,在满足投资范围、收入比例、组织形式等各方面要求后,如果将REITs公司应税收益的90%以上分配给投资者则可以免征公司层面的所得税,仅投资者个人需缴纳个人所得税,但REITs公司分配后的留存收益仍需缴纳公司所得税。

三、运营方式收入来源不同

以美国为例,由于采用公司型组织结构,REITs公司的运营多以不断提高盈利水平,为股东谋求长期回报为目的。因此在REITs公司发展过程中通常会适时不断收购新的物业资产或投资于其他业务,扩大REITs经营规模。但为达到美国国内税法免交公司所得税的要求,在投资范围上仍需满足不少于75%的比例投资于可产生稳定租金收入的房地产或地产相关产业,同时75%以上的收入须来自于房地产租金、房地产抵押贷款利息、相关处置收入或其他合格投资收益。

四、收益分配方式不同

我国由于没有针对REITs的法律法规在收益分配方面的具体要求,在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。其中优先级证券大多只享有发行时确定的固定利率或享有部分在计划退出资产处置时产生的增值收益,大部分资产处置的收益分配权由次级或称权益级享有;而享有物业处置收益的次级或权益级通常期限较短,不能达到长期持有享受增值的目的。

五、募集形式不同

国外成熟市场REITs产品的投资人范围广,投资期限长。以美国为例,REITs在成立时受益人即须在100人以上,持股最多的5名股东所持份额不能超过总流通值的50%,如要满足上市要求则需更多的股东持股或满足一定交易量;投资者通常可长期持有也可交易转让。

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