贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 5大著名投行公司预测2015年房地产走势
5大著名投行公司预测2015年房地产走势

  距离2015年已不到一个月时间,自11月21日央行降息之后,大家就开始关心房地产走势问题。那么2015年房价走势如何? 2015年房价会跌吗?近日,著名投行公司中金、平安、国泰君安、申万、中信等纷纷给出2015年房地产走势分析报告。

  中信证券:行业政策和货币环境较为宽松

  最佳支持购房需求年龄结构和人口红利顶点不重合。我们测算,未来5年左右人口年龄结构仍是住房需求的正推动因素。与此同时,我国的土地制度、城市规划、税负体系等,均有利于新房开发景气再延续一段时间。

  2015年,我们预计社会资金成本下降推动行业景气回升。降息和差别化住房信贷政策的调整有效刺激全国住房销售速度提升。过去几年新开工面积远大于销售面积,全国大多数地方潜在新房供给极为充足,不会出现明显的供应缺口。我们判断,2015年商品房销售面积将较2014年同比增长5.4%,房地产开发投资同比增长12.0%,房价保持平稳,个别核心城市房价将有所上涨。全年来看,行业政策和货币环境可能都较为宽松。

  转型和国际化:打开长期增长空间的两把钥匙。老业主资源和品牌影响力,都是未来地产企业切入家政、养老、医疗和教育等服务行业的较好途径。房地产开发企业的命运未必和新房开发盈利模式的景气相始终,2015年或将成为地产转型元年。海外投资是在本土市场增长空间受限之后的自然举动。海外市场广阔,但政策和市场环境充满风险。我们相信,随着“一带一路”的建设和我国积极参与制定国际新秩序,龙头公司或能在境外市场取得成功。

  申银万国:房地产市场能否实现软着陆2015年将明朗

  2015年将是中国经济再次承压的一年,与过去以外贸承压方式不一样,2015年将是房地产调整对全产业链、金融和财政的压力测试。如果通过了,中国经济一马平川;如果通不过,中国经济的风险会增加。

  展望2015年,从方法论上看,仍然是守住底线,加速转型。政策制定者仍需要在促改革、稳增长和防风险之间求平衡。从最终判断上看,房地产市场出清、金融市场出清、三大改革落实,宏观经济更有可能呈现边破边立的格局。

  2014年前10月,全国房地产开发投资同比名义增长12.4%,增幅较前9月回落0.1个百分点,投资增幅目前已连续9个月持续回落,创下63个月来新低,商品房销售更是出现同比7.8%的降幅。

  房地产投资是房地产销售的滞后指标,哪怕是房地产销售2014年内见底,2015年房地产投资增速仍然会继续下降,这将成为2015年经济下行的主要压力。房地产市场能否实现软着陆,房地产相关的金融风险是否可控也将在2015年明朗。

  平安证券:行业难以实现V型反转

  中国房地产经历了2010 年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后,随着限购的大范围退出,930房贷新政和新一轮降息周期开启,行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点。由于持续高企的资金成本是制约需求复苏的关键,因此降息周期开启后房贷利率下行将是2015 年政策的最大看点。我们测算降息40bp使购房者月供下降4.1%,房贷利息总额下降7.3%。

  债务成本下降将使地产公司2015 年净利润增长1.3%,高杠杆运营的开发商受益将更为明显,净利润增厚幅度超过4%。

  需求的更迭与变迁,行业难以实现V型反转:上一次地产政策最大力度拐点发生在2008 年末,此次政策调整的力度和方向有一定的相似之处,但与2008年截然不同的是,当前行业的整体供需已经发生根本变化,标志性指标即为全国范围内已实现户均1套房。加之国内住房抵押市场的不成熟禁锢房贷资金来源,预计刚性需求难以实现v型反转。但目前我国城市人均居住面积尚处于中低发达国家水平,同时前期严厉的限购限贷政策压制了改善型需求的释放。我们预测2015-2020 年,改善型需求尚有20%的增长空间。预测2015 年商品房销售面积同比增长6.1%,销售金额同比增长8.2%。

  国泰君安:看好都市圈卫星城和二线核心

  政策面继续松绑仍有余地,资金面持续向好。土地市场偏弱之下,政策继续放松可期。房地产基本面短期看温和修复,中长期平稳发展可期。预计2014、2015年投资同增12%、8%,新开工同降6%、持平,销售额同降4%、升6%。城镇化结束前需求仍有保证,未来十年可定义为由夏入秋,看好都市圈卫星城和二线核心。

  中金:2015年房地产市场20大预测

  1、未来供给面同样趋于收缩:随着2014年开发商投资活动趋于保守,新开工收缩,我们预判2015年供应较2014年下降5%~10%(对比2012年,重点城市供应较2011年持平)。

  2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象:截止9月底,我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右,而2011~2012年周期,库存去化月数高点出现在2012年1月,为17.9个月,之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。

  3、资金价格方面,预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012年:根据中金宏观组预测,2015全年将有两次降息,而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测:2.0%),意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势,回落速度缓于2012年,而实际利率与房价负相关,预示着2015年房价平稳。

  4、2013年开始,中国房地产市场(专题阅读)逐步由住房短缺时代走向升级改善时代,标志性事件是户均1套房的实现。我们认为,未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改善”+“保障”,调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

  5、土地制度:鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。

  6、2015年是房地产投资的“小年”,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%。

  7、历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。

  8、按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速,中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。

  9、大重点城市数据显示,2015年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。

  10、中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5线城市及三四线城市(中金2.5线城市定义为,除开40个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46个地级市),近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014年),限于高基数,我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

  11、房价预计2015年2季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖,预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。

  12、存量住房户均超过1套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6亿套,6.2亿间,合计209亿平米。

  13、国际经验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现,由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港),开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动,而净利润率都在10%以下。

  14、进入地产“白银”时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径:纵览各国/地区开发商发展历程,我们可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度,展望未来三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎来开发商转型良机。

  15、开发商未来要重点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市:基于我们详细数据挖掘结果,40个一二线城市中,我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。

  16、从产业发展角度看,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而中小型公司则实现跨领域多元化。纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国1980年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业,提高持有物业比重),坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型公司则“船小好调头”,更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商,均在行业增长空间见顶之后,涉入本城市/地区的其他产业发展,比如公共交通、百货、电子产业等等)。

  17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购,未来三到五年是产业并购大发展时代。而同时,我们也看到,比如美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国1990-2002年间),及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992年~2002年)出炉。

  18、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”:从价值链角度来讲,开发商核心价值来自于获取的土地增值部分,背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向,就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。

  19、传统大国经济体中,土地持有开发商都是以国内市场为主,因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产:在大国经济体中,开发商还是以资产持有的产业发展道路为主,价值链要素更加注重土地获取,资金杠杆为土地发展服务,难以实现系统性国际化,所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看,持有大量土地的重资产型开发商,比如帕尔迪、三井不动产等,其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时,多数的选择是实现降杠杆,轻资产来应对行业的波动。

  20、实现国际化则需要高度的金融化,加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”:模式的另一个极端则是高度金融化,这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出,往往出现在产业发展周期后端(住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体),且金融业高度发展之后,其突出模式就是房地产基金的高速发展,脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局,比较典型的案例有新加坡的凯德臵地,美国的铁狮门等等。

undefined
房贷资讯 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市