贷款 贷款攻略 购房贷款 贷款购买新房和二手房购房的区别
贷款购买新房和二手房购房的区别

  无论是一手房还是二手房,贷款都属于商业贷款。一手房贷款,是以你买房的价格来贷款的。具体的贷款数额是以当地的政策为准。例如现在国家规定:首套小于90平米的可贷款八成,首套大于90平米的,可贷款七成;二套可贷款五成。二手房贷款,是以你买的房子的评估价来贷款的。贷款数额和一手房一样。例如你房子买进来50万,评估价为45万,那么你所贷款的成数会是以45万来计算的,而不是以50万计算。

  新房购房贷款最高能够30年,而二手房最高年限为20年。在公积金贷款中,除了年限的区别外,贷款额度也是有区别的。比如,新房最高贷款额度为70万元,而二手房最高贷款额度为60万元。 公积金和组合贷款能够大额冲抵 公积金贷款和组合贷款,个人账户内的余额,可以大额冲抵。所谓大额冲抵,就是将公积金账户内的余额一次性冲抵到业主贷款总额里面,比如,你贷款30万,公积金账户有10万元余额,做完大额冲抵后,需要还贷的金额只剩20万元,这种提前还贷形式是不需支付违约金的。在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

  房屋贷款的政策基本一致,但是在实际操作过程中有两个不同:

  第一点:房屋价值房地产二级市场出售的商品住房卖方是开发企业,价格基本上都能够有据可查,那么房屋的交易价格可以得到市场的基本认可,银行可以按照实际成交价格比例贷款,也就是我们所说的首付比例百分之三十或者二十。房地产三级市场出售的房屋卖方大部分是个人,价格基本上都是双方的协商价格,那么房屋的交易价格有可能不会表示当时市场的真是价格,这个时候我们就需要有专业的评估机构出据评估报告,这样得出的价格就是我们所说的评估价格,银行可以按照评估价格和自身经营风险确定贷款比例,那么这样贷款金额和实际的成交价格就会不成比例,这个就是二手房和新房贷款不一致的原因了。

  第二点:担保方二级市场新房的担保方一般都是开发企业做担保,这样的担保能够获得银行的认可。三级市场二手房的担保方则一般都是获得银行认可的担保公司,也只有获得银行认可的担保公司才能够提供担保服务。

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