贷款 贷款攻略 按时还款 房贷提前还款怎么计算
房贷提前还款怎么计算

现如今,考虑房贷提前还款的人不在少数。那么,到底要不要提前还贷呢?我们要根据自身的还贷情况决定有没有必要提前还,下面我们就来了解一下,房贷提前还款怎么计算。

1享受七折或其他优惠利率的

中国银行信贷部工作人员表示,如果是第一套房,而且还享受7折利率的,就不要考虑房贷提前还款了,加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%,7折就是4.12%,即使加息后打完7折也只有4.298%,这是非常低的贷款利率了。按这样的加息幅度,就算再加两次也不高。如果选择提前还贷,除非以后不再贷款,否则再贷款购房,就会被判定为二套房贷,利率为基准利率的1.1倍,可谓得不偿失。

但是对于二套房贷,利率按照1.1倍计算,加息后的利率就达到6.754%左右的年利率,银行相关人员表示,如果手头有资金,可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素,还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。

2等额本息还款年数接近中期

理财人员指出,有两类贷款者不宜提前还贷,其中一种是使用等额本息还款法的借款人,还款年数已接近中期,这时选择提前还款不太适合。理财人员解释,等额本息还款法是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。

如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

3等额本金还款期超过1/3

第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户,并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

4手上还有其他理财项目

理财专家还表示,如果手头有其他投资理财项目,如股票、基金、债券等,收益率高于贷款利率,借款人也完全没有必要选择提前还贷,大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行,近期内无投资计划,按照加息后的存贷款利率,五年期的存款年利率为4.2%,而同期的贷款利率则为6.14%,存贷利差较大,这种情况与其存入银行,还不如选择提前还贷。

5公积金贷款没必要提前还

除了商业贷款之外,公积金贷款利率也有所上调,五年期以下(含五年)公积金贷款利率从3.33%调整为3.50%,五年期以上公积金贷款利率从3.87%调整为4.05%,而加息后,3年期银行定期存款利率为3.85%,“倒挂”0.35个百分点,5年期定存利率为4.2%,“倒挂”0.15个百分点。因此,对于目前有公积金贷款的市民,没有必要提前还贷。相比之前与商业贷款的利息差距,公积金在加息以后的利率优势更加明显,购房者尤其是二套房贷款的客户,可以优先选择公积金贷款。

南京市公积金管理中心表示,公积金贷款允许提前还款,而且提前还的都算作本金。正在还公积金贷款的职工如果想减少后期利息支出,可以一次性或者分数次提前还。

注意事项

6提醒:提前还款可在年底

中信银行相关工作人员认为,无论是一套房还是二套房,现在提前还贷都不是个好选择。

房贷提前还款怎么算,我们已经了解了。一般而言,虽然现在加息了,大部分银行的房贷还款额是从明年1月份才开始提高(合同中约定从当年开始执行新利率的除外),只要赶在今年年底前提前还贷都可以避开加息影响,对于资金并不十分充裕的客户来说,不要急着提前还贷。此外,经过这次加息后,CPI和存款利率仍然是倒挂的,在负利率的情况下,可适当负债进行消费和投资,风险承受度较高的投资者可投资股票和基金,选择基金定投是一个不错的投资方式。

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