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上海调整普宅标准 给购房者带来三大益处

  昨日(11月13日),上海市房屋管理与住房保障局等四部门出台《关于调整本市普通住房标准的通知》,自11月20日起实行新规。认为新标准有效配合了央行信贷松绑和公积金新政,将带来购房成本的降低,大大增加购房税费享受优惠人群的范围。

  根据《通知》,可以享受优惠政策的普通住房应同时满足三个条件:

  1、房屋需为五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

  2、单套建筑面积在140平方米以下;

  3、实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。2012年则分别是低于330万元/套、200万元/套、160万元/套。

  分析认为,对购房者而言,上海调整普宅标准将带来以下三大好处。

   一、配合新政:首付三成可享折扣利率

  央行9·30新政发布之后,央行上海分行曾召集18家银行举行通气会,表示上海将执行新政。但其中强调必须购买普通住宅方可按首套,被指新政操作面受到严重阻碍,优惠覆盖面积小。

  而在上周末,上海公积金贷款新政也刚刚出台,规定名下有1套住房为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通商品住房的,若已结清公积金贷款则参照首套房贷款政策执行。附加条件同样是必须购买普通商品住房。

  此次调整普宅标准,新政覆盖范围将扩大。

  二、在外环外的购房者受益概率最大

  外环外的购房者将是最大受益者,外环之内存在普通住宅的可能性仍旧不大。数据显示,1-9月上海内环以内的套均总价在895.5万元,而内外环之间的价格在587.8万元,外环以外的价格在194.1万元。从均价显示,内环以内和内外环之间符合普通住宅标准的房子几乎没有。价格上调之后,内环内普通住宅占比从0.1%提高到0.3%,内外环间普通住宅占比从0.2%提高到1.8%,外环外普通住宅占比超四成,比例从6.5%上升至26.8%,覆盖面翻番。

  三、契税优惠:少缴纳2/3税款

  普通住宅和契税息息相关,因为购买普通住房所缴纳的契税更少。非普通住宅的契税税率为3%。而普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税,税率为1.5%;90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按照1%税率征收契税。

  以外环一套230万元的住房为例,在普通住宅调整前,需缴纳税费6.9万元。而调整后,可省4.6万元,仅需2.3万元的契税。而内环以内450万的住房,之前需缴纳契税13.5,新政后,仅缴纳4.5万契税,可省9万元。

   认为,此次上海普通住宅标准调整,与央行限贷松绑、公积金新政互为响应,是上海提振楼市的配套调控政策,释放积极信号,无疑进一步扩大了房贷新政和公积金新政影响范围。而变相降低契税,降低购房成本,满足刚需及改善型购房者需求,以期去楼市高库存量全面回暖。但调整普通住宅标准是救市常见有段,利好仍旧有限。

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