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房屋贷款限购限贷放松投资机遇不可失

大约在今年7月,就有不少专家指出,当前是未来5年房市最好的买点。到了9月底,央行“9·30新政”出台,这种预测成为了现实,在央行意外放松限贷新政的消息出来以后,限购放松了,限贷也放宽了,大量资金又会涌入房地产市场,房价岂会不涨?

房贷证券化将撬动10万亿资金

据不完全统计,2014年个人房屋贷款余额达10万亿,如按一半额度发行MBS,相当于市场重获4—5万亿的流动性,全部发行市场可重获10万亿的流动性。

IMF首席经济学家江勋称,央行“9·30新政”真正核心的是对地产金融开源尤其是鼓励MBS(Mortgage-BackedSecurity,抵押支持债券或者抵押贷款证券化)。据不完全统计,2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右,如果按照一半额度发行MBS,相当于市场重新获得4—5万亿的流动性,全部发行市场可重新获得10万亿的流动性。

知情人士透露,交通银行在今年3月份就开始进行相关业务调研,并计划发行首单规模为70亿元的RMBS,“工作一直在推进,央行9·30发文后,可能会提速”。据悉,中国商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题正日益严重,而直面和运用资产证券化,比如推出MBS,被业界认为是解决该问题的良药,MBS一方面解决了商业银行流动性失衡问题,另一方面又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间,它对于“金融资源优化配置,盘活存量”以支持实体经济发展的作用,或许超越了金融创新产品本身。

所谓RMBS,是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包,将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券,并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。例如,有人两年首付30万买了一套100万的房子,基准利率借贷30年,两年还款本金6万,房屋当前市值150万。这时,银行如果把按揭贷款64万打包做成MBS,抵押品充足,发行利率取5%发行,这样银行就顺利拿回所有贷款本金,腾出贷款额度,并将风险转移到证券市场,同时每年可以获得固定息差(房贷利率-MBS利率-发行费用)。

楼市信心出现明显改善

CREIS中指数据显示,10月第二周监测的41个城市累计成交面积回升明显,环比上周累计成交上涨43%。其中33个城市成交环比上涨,上涨城市超八成。

据德佑地产市场研究部统计数据显示,10月第二周(2014年10月6日—12日)上海市商品房成交面积为35.64万平方米,环比前一周上涨96.15%。其中,住宅商品房成交量在最近一周飙至24.73万平方米,达到今年周成交的第二高度。北京市场的成交状况同样也出现了明显反弹。根据链家地产市场研究部统计,10月第二周,新建商品住宅(含保障房)成交1669套,环比上涨95.2%。

从全国范围来看,市场交易出现整体回升态势。CREIS中指数据显示,10月第二周监测的41个城市累计成交面积回升明显,环比上周累计成交上涨43%。其中33个城市成交环比上涨,上涨城市超八成。

另外,房企也表现出了积极的一面,以至于土地市场又出现了激烈的竞争场面。10月13日北京土地拍卖会上,两幅地块均以超过40%的溢价率成交。其中,丰台花乡地块以25.8亿元由北京诺城置业有限公司竞得,溢价率达到56.4%;顺义前进新村地块被当代北辰联合体最终以12.6亿元竞得该地块,溢价率达到40%。

其实,土地市场的回暖迹象出现得更早一些。据德佑地产市场研究部监控数据显示,9月上海土地成交面积共计67.8万平方米,环比上涨189.7%;成交金额共计160.1亿元,环比上涨228.76%。此外,广州9月份土地市场同样火热,成功卖地共11宗,总成交金额约155亿元,环比8月份狂飙14倍。

回暖预期下该出手就出手

“认贷不认房”界定标准下,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由各分行根据风险情况自主确定。

在宏观政策的不断松动下,各大银行也开始出手支撑房价。

近日,包括建行、中行等在内的多家银行下发房贷执行细则,房贷放松已经进入实质性操作阶段。从内容上来看,各银行规定大致相似,即对于贷款购买首套普通自住房的家庭,以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由各分行根据风险情况自主确定。

10月8日,招行开始实施首套房新政,按照央行房贷新政的要求进一步支持居民购房贷款需求;10日9日,工行对名下无房或1房、无贷的购房者,现可认首套,首付3成,利率8.5折(配相应产品);10日9日,农行开始实施与工行规定相似的优惠政策;10月9日,建行对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;10月10日,中行对于拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

有专家指出,银行对首套房“认贷不认房”界定标准较此前明显放宽,贷款利率下限也重回2009年水平,因此此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低,此举无疑将促进首次改善需求抓紧政策利好入市。同时,此次调整在未限购城市放开多套房贷,对中高端改善需求也将起到推动作用,并导致投资需求或将再度入市。

而与此同时,地方政府救市步伐可能不会就此停止。据了解,近日宁波市出台文件称:毕业10年内在宁波购房的大学生买房可以享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠措施。专家表示,接连不断的利好刺激,能够释放更多市场购买力,这也会致使市场交易活跃程度进一步提升。

·名词解释·

央行“9·30新政”—9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,放松了对与自住需求密切相关的房贷政策,并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。

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