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房贷新政放松对中低收入人群来说门槛依然高

据媒体报道,房贷新政出台后半个多月,一些城市楼盘来访量明显增加,对市场人气汇集有明显助推作用。但当前房屋库存依然压顶,楼市消费投资趋向理性,而且限购政策和房贷放松效果不宜高估,这些因素决定了当前及未来一个较长时期,我国楼市将处在理性回归轨道,楼市或进入长周期调整新常态。

房贷新政对楼市需求释放的刺激作用不宜高估。今年9月份,我国CPI同比上涨1.6%,创下自2012年2月以来的月度新低。同时,截至2014年9月末,我国广义货币供应量M2同比增长12.9%,比上年末下降0.7个百分点。在通货膨胀压力显著减轻及货币供应量增长明显放缓大背景下,个人购买住房抵抗通胀压力的内在动力急剧萎缩,而这部分需求多以改善性面目出现。不仅如此,受商业银行资金来源成本上升影响,提供优惠利率的个人住房抵押贷款收益微薄,基层商业银行积极性普遍较低。且房贷政策放松对真正需要购买住房的中低收入人群而言,门槛依然较高。

去年四季度以来我国楼市消费投资趋向理性。本轮房地产周期性调整是市场力量自发作用结果。在经历持续十多年上涨,特别是2013年上半年的明显上涨后,房价累积涨幅巨大,且对收入与房租的偏离度进一步扩大。同时我国城镇居住状况已极大改善,高房价下楼市增长动能萎缩,去年四季度以来房价涨幅回落,今年以来整体房价出现回调,我国楼市消费与投资理念逐步向理性回归。房价上涨预期从分化到逆转,反映出市场非理性投资投机动机显著减弱。

去库存仍是下阶段楼市运行主题。截至2014年8月末,我国商品房待售面积达5.6亿平方米。而2014年1至8月,全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长11.5%,同期商品房销售面积同比下降8.3%,未来商品房市场供求矛盾将会加剧。据上海易居房地产研究院数据,截至今年9月末,我国一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米,环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%,尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长,且9月增幅进一步扩大,库存压力巨大。虽然限购政策退出,限贷政策放松,可能会对市场有短期刺激作用,但从中长期看,由于房价回落预期增强,且房价上涨空间缩小,能否形成持续性的需求释放,前景并不乐观。

综合各方面情况看,为平抑楼市调整幅度,退出行政干预措施,调整房贷政策,并不意味着楼市即将反转,而理性回归仍是楼市运行主旋律。但房地产调控相关政策调整,也给市场提供一个绝佳的销售窗口期。如果房地产开发企业适度让利,那么有可能会促使市场销售量回暖。应该看到,2013年我国楼市的“量价齐升”将成为历史,未来不太可能会达到这样的峰值。进一步说,我国楼市有可能会进入长周期调整新常态,经济发展方式转变和经济结构调整都不支持楼市再现暴涨行情,因此无论是地方政府还是房地产开发企业,都需要适应楼市新常态,这对于我国经济顺利转型至关重要。

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