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淘金计:房贷利率小降开发贷难松

即使在个人住房按揭贷款有所宽松,但料开发贷不会有太大规模投放。故短期地产业的复苏,还难言整体回暖。

仿佛打了一针强心剂,房地产市场在经历了9个多月的低迷后,受央行9·30新政的影响,似乎开始缓过劲来。

央行新政出台已近一月,伴随对于住房按揭贷款总体的鼓励态度,房贷市场出现了一些微妙变化。结合各专业机构及21世纪经济报道记者的调查,目前执行央行新政并已出现房贷利率优惠的,主要集中在20多个一线城市及部分二线城市,约3成的银行下调了首套房贷利率,最低为9折。

房地产成交10月份环比也显示回暖迹象。中指、易居、中原等机构数据显示,国庆长假后各地楼市成交连续三周环比回升。不过与往年同期比较却不乐观。国家统计局发布的最新数据显示,时隔三年70大中城市房价再现全面环比下跌,在此影响下,房地产投资逐渐走淡。1至9月份全国房地产开发投资增速同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%),创5年来新低。较2013年同期19.7%下降7.2个百分点,降幅近三分之一。

从市场层面看,目前相较于首套房认定的放松,市场期待的7折利率并没有出现,9折被普遍认为是银行盈亏平衡点。9折以下,银行放贷的动力并不明显。

从公开数据看,三季度房地产贷款增速放缓。

10月27日,央行3季度报告显示,当期人民银行统计的贷款总余额79.58万亿。房地产贷款余额16.74万亿,同比增18.2%,明显高于全部贷款增速,但速度较上季末降低1个百分点。

房地产贷款增速的下滑,多位业内人士指出,一方面是地产业风险之下,银行加大对房贷的管控;而另一方面,则是高库存下,房企投资意愿降低减少贷款。

受访的银行和地产界人士也指出,即使在个人住房按揭贷款有所宽松,但料开发贷不会有太大规模投放。故短期地产业的复苏,还难言整体回暖。

各地银行9-9.5折利率频现

自10月中旬开始,各地商业银行已在陆续落实房贷新政。

某机构通过调查全国23个重点城市400家银行(包括各银行分行)发现,仅有34.91%的银行执行“认贷不认房”的标准,即拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,可享受首套房贷款政策。在房贷利率方面,约30.47%的银行在央行房贷新政后,下调了首套房贷款利率。

记者调查显示,房贷放松首先在一线城市展开。北京最低房贷利率打9折的银行目前至少有5家,分别为中信银行、招商银行、汇丰银行、浦发银行和邮储银行。其余银行多以基准利率为主。

深圳已有8家银行下调首套房贷款利率。其中,中行、建行、邮储银行首套房最优至9.7折,招行、花旗首套房最优至9.5折,汇丰、中信银行则优惠至9.4折。工行、农行、民生、兴业、东亚银行首套房下调至基准,光大银行由此前基准上浮15%下调至基准。

与深圳类似,上海各银行优惠房贷利率也开始增多。其中,华夏银行首套房贷利率由基准利率上浮10%下调至9.2折,中国银行由基准利率上浮5%下调至基准。

广州各银行利率下调相对较慢。目前仅汇丰、农行、工行等下调了利率。汇丰最低可至9.4折。

二线城市也出现了利率下调。据数据显示,在提供优惠利率的53家银行中,北上广深占30家,其余23家分布在天津、杭州、成都、长沙、西安、青岛等10个热点二三线城市。不过,记者注意到,目前所有提供优惠的银行,对购房者资质有要求,附带有附加条款,要求在本行有一定数量的银行存款或购买一定额度的银行理财产品,非低收入人群所能达到。

值得关注的是,除了央行新政、公积金政策带来的放松外,各地还在出台第三轮救市政策,如天津二次救市彻底解除限购、“70/90”政策取消;无锡出台二套房公积金新政;长春公积金新政满6个月可申请个贷等等,政策面继续保持宽松。

中国指数研究院发布的最新报告显示,10月12日至18日一周,其监测的全国20个主要一二线城市住宅合计签约面积环比回升45%。其中一线城市整体涨幅达到80%。报告指出,随着成交持续回暖,几大代表性城市库存总量在继续下降,去化压力有所缓解。

丁祖昱说,10月各城市销售都有回升,很多城市都创今年新高,如武汉预计10月成交量在180万以上,将继续创下成交量新高,无锡、广州也有望达到年内高点,上海十月第三周出现成交高峰,刷新了2014年周度成交峰值,当然也有个别特别差的,比如沈阳、大连,不论政策上如何扶持,市场还是难有起色。

利率继续下调可能性

在房贷渐进式放松后,是否有出现7折利率的可能性?

据公开报道,武汉、济南、杭州和重庆等地开始出现7折房贷利率优惠的楼盘。其中,武汉绿地中央广场项目从10月份起,联合平安好房提供“1成首付、7折利率”的优惠购房活动,最多补贴约10万费用。

但实际上,这些活动均为房贷新政下的营销行动,并非银行利率真正打7折。CRIC研究中心认为,当前房企多半采取暗降的手段,一方面赚足眼球,一方面提供一些实在的优惠给购房者,来推动项目热销。

要达到7-8折利率优惠,需满足两个条件,一是银行不亏钱,二是总体额度宽松。

MBS被寄予为金融机构筹集低成本资金的厚望。央行9·30房贷新政提出,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。但申万报告指出,从目前现实情况来看,一方面,在当前经济下行风险较大、降息预期增强、信贷额度并不紧张的情况下,银行通过固定利率的MBS将浮动利率的按揭贷款出表的动力并不强。

另一方面,目前信用利差过窄明显制约了MBS所能引导的按揭利率下行空间。申万测算,若银行将房贷打包成MBS产品后直接在市场上出售,在目前基准的利率水平上尚存在一定动力,但预计按揭贷款利率大致可以下降到5.8-6.4%,相当于8.8折至基准之间;若银行将房贷打包成MBS后由国开行以住房金融专项债对接,则预计最终按揭贷款利率大致可以下降到5.4-5.8%,相当于8.5折左右。

“我判断,从目前情况看,利率7折是非分之想,8折绝无可能,9折已算极好,9.5很不容易,基准也属正常。”易居中国联席总裁丁祖昱认为。

至于将来是否可能出现7折利率?中原地产首席分析师张大伟认为,除非再出现1-2次定向或者全面降准。

成交回暖或难持续

张大伟指出,信贷额度将是决定9·30央行松绑限贷政策的最大因素。如果不增加额度,在改善型需求进入市场后,抢用额度,可能会使得2014年年底的额度非常紧张。

信贷专家徐瑾认为,不能过于乐观估计信贷放松的程度。有些银行虽然下发新政细则,但因为额度比较紧张,到放贷时就没有额度了。

丁祖昱也认为在限贷放松上不能过于乐观,建议开发商在口径上不要给客户过高期望,不要再继续往7折引导,否则必然导致客户的观望等待,反而起到负面效果。在贷款利率没有到位的情况下,可以采取一定营销手段,比如适当贴息,采取类似“利率不到九折,开发商来补贴”这种营销手段来促进成交。

此外,开发商应继续保持价格上的优惠。本报从多家中小房企采访调查了解到,到目前为止,还没有看到任何一家规模企业把价格整体上调。在供大于求的情况没有得到改善的情况下,开发商还普遍在以价换量。

目前包括万科在内的业内人士普遍认为,四季度成交回升已很确定,预计与去年同期持平,但“明年就很难说”。

中银国际分析师指出,由于多数房企3季度业绩表现并不理想,毛利率下滑幅度超出市场预期,显示开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压,而行业确实已进入一轮较大的调整周期中,在未来的一段时间内,房地产投资仍难有表现。

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