贷款 贷款攻略 购房贷款 新政实施 公积金贷款再增门槛
新政实施 公积金贷款再增门槛

公积金贷款“认房又认贷”新政公布后,令不少正在办理和准备办理网签的客户慌张起来,一方面可能需要准备更多的首付,另一方面可能要转商贷或者等待更长的办理时间。新政颁布一个星期后,不少客户开始重新走网签流程、申请贷款,也有更多的人加入了漫长等待的行列,北京商报记者调查发现,现在办理住房公积金贷款一般需要3个月时间。

部分客户需筹措高额首付

一直以来,北京公积金贷款的房屋认定标准是“认房不认贷”,也就是说如果申请人曾经贷款买过房子,但是在申请公积金贷款之前把名下的房屋卖掉,那么再办理公积金贷款时,依然认定为首套房,享受首套房待遇,也就是说贷款可以最多贷到八成(90平方米以下八成;90平方米以上七成),利率为公积金基准利率。

新政执行后,公积金贷款的房屋套数认定标准改为“认房又认贷”,这意味着如果申请人之前申请过贷款买房,那么即使将房子卖了,再申请公积金贷款时都将被认定为二套房,贷款将最多只能贷到四成,贷款利率要在基准利率基础上上浮10%。

“网签已经走了一半,公积金贷款新政下来,立刻被认定为二套房贷款,需要准备更多的首付,网签也要重新走,因为买的是二手房,如果不能及时准备好更多的首付可能要和原房主失约了。”一位张姓购房者表示,不仅是张先生,和他一起正在办理住房公积金贷款的同事也遇到了同样的问题。

另一位购房者王先生,他曾经贷款买过二居室,由于有了孩子,原来的房屋不够住了,他想卖掉现有住房再买一套120平方米的三居室,该房子的总价为150万元,他打算贷款30年,选用等额本息还款方式,如果按照原来的政策(认房不认贷),他可以贷款的金额是80万元,贷款利率4.5%,新政策(认房又认贷)执行后,他可以贷款的金额降至60万元,贷款利率也上浮至4.95%。根据王先生的情况计算,按照原来的政策,每月等额还款,他每月还款额为4053.48元,共需支付本息合计145.92万元;而现在只可以贷60万元,每月还款额虽然减少至3202.62元,但王先生需要准备90万元来付首付。

据了解,严格“认房又认贷”后,目前二手房市场中,已经申请公积金贷款的购房者中,有20%需要通过转商贷或增加首付重新申请贷款。

公积金贷款时间拉长

住房公积金贷款申请流程从咨询、初审、复审到发放贷款之间有近十个环节。但是公积金新政以及“国五条”的出台让一些刚需购房者集中在近段时间购房,加之公积金贷款本身时间较长,令申请到批贷的时间延长到3个月甚至更长。

在一家外企工作的邹女士工作不到3年,经济实力有限,作为刚需一族,邹女士打算采用公积金贷款的方式置业。“在看房的时候,中介告诉我虽然可以选择公积金贷款,但是相比之下,商贷额度高、放款快,建议我申请商贷,否则很多房主等不及容易产生违约、提价等。”邹女士说。

而另一位正在申请公积金贷款的客户告诉北京商报记者,在近3个月的时间里,都一直在为公积金贷款忙活,现在银行终于要放款了。对于时间如此之长的原因,这位客户表示,“前面积压的太多了,身边有办商贷的朋友,可能都要1个半月至2个月”。

对此,北京商报记者在上周五采访了多家商业银行的个贷部了解到,公积金贷款只有四大行可以受理,其他银行的二手房商贷审批时间确实延长不少。一位国有银行个贷部经理直言,不是银行审批时间长,是中间的环节时间很长。比如说一些客户购买朝阳区的房子,由于“国五条”出台,交易量呈现井喷式增长,朝阳区建委每天要受理太多申请,所以现在开始执行网上预约的方式,3月5日帮一个客户进行了网上预约,4月1日才能正式受理,排队等待的人太多。

专业贷款机构伟嘉安捷市场部分析师吴昊告诉北京商报记者,公积金贷款“认房又认贷”后,有两方面的环节增加,一个是要核查购房者此前有没有房,是否做过贷款,这样就需要核查客户的征信记录是否良好,自然也拉长了申贷时间。

据了解,一般购买二手房办理贷款的流程是网签(签订合同,公布在网上),再进行面签、过户,然后将房产进行抵押登记,此时就需要通过各区建委受理;但在北京市朝阳区面积较大、购房人群偏多,如此实行网上预约制,令放贷时间拉长,不免出现违约等现象。

父母不计入人均住房面积

目前北京公积金二套房贷款只允许发放给改善型申请人,所谓改善型申请人就是目前家庭人均住房建筑面积在29.4平方米(不含)以内的缴存职工家庭。此前,在计算人均住房建筑面积时,允许申请人将配偶、未成年子女以及父母(需为本地户口)都算在内,而此次新政规定,计算人均住房面积时的家庭人数将只包括申请人本人、配偶和未成年子女。

仍以王先生为例,假设他此前贷款购买过的二居室为90平方米,在原政策下,计算人均住房面积时,他可以将本人、妻子、孩子以及父母都作为家庭人数来计算,那么其家庭人均住房建筑面积为18平方米,可以申请二套房公积金贷款。

新政下,王先生只能将本人、妻子以及孩子作为家庭人数来计算,那么其家庭人均住房建筑面积为30平方米,不可以再申请公积金贷款了。银率网相关分析师认为,此次公积金政策的调整,将影响很多用公积金贷款的客户群体,特别是正在申请办理的存量客户,这也体现出目前政府对严控楼市价格过快上涨的决心。


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