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北上广深国五条细则PK 房价走势会趋于温和

多地密集出台国五条细则 一线城市趋紧二线偏松

截止昨天,各地公布“新国五条”楼市细则的“大限”已到。目前已有北京、上海、深圳、天津、重庆、南京、大连、济南、合肥、厦门等城市相继出台调控细则或房价控制目标。从政策力度来看,一线城市政策调控力度趋紧,二线城市普遍力度较轻,甚至只有百余字寥寥带过。

地方版调控细则将会对楼市产生怎样的影响,无疑是人们普遍猜测和热议的重点。专家观点认为,新政执行以后成交量会明显回落,房价整体走势也会趋于温和。

一线城市楼市调控细则政策力度趋紧

昨天是各地公布2013年房价控制目标的“大限”,截至目前,已经有北京、上海、深圳、重庆、济南、合肥公布了地方版调控细则,大连、贵阳、南宁、厦门等地公布了房价控制目标。

中新网房产频道梳理发现,地方版细则调控力度有松有紧。为此,中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对中新网房产频道表示,地方出台调控细则,其目的都是对落实中央“新国五条”的一种表态,但是各地细则在具体内容上存在不少差异。

3月25日,广东省率先出台楼市调控细则,要求广州、深圳、珠海、佛山四城市将继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国务院要求不符的,应立即做出调整。昨天,深圳出台细则提出房价控制目标,要求“确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度;在必要时调整第二套住房贷款的首付比例和利率。”

30日出台的北京、上海调控细则引发关注,舆论普遍认为,北京的政策力度最大。据了解,北京细则提出京籍单身人士禁止购买第二套住房,严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,出售五年以上唯一住房免征个税。上海方面也提出严格按照转让所得的20%征收所得税,并禁止发放第三套及以上住房贷款。

中原地产研究部总监张大伟分析认为,各地出台的政策力度不一,其中最严厉版本是北京政策。其中对限购、信贷、限价、供应等多方面都有明确严厉的政策。张大伟表示,一线城市力度最大,本轮市场反弹的主要表现就是一线城市房价上涨迅速,所以调控明显体现了差别化。京沪广深4个一线城市的力度代表了全国调控的方向。

另外,天津调控细则于昨日出台,在地税收政策的内容上与北京一致,要求“对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息,能核实房屋原值的,应依法严格按照转让住房所得的20%计征;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。”

业内:二线城市政策内容无新意基本为传达中央精神

已经出台细则的城市中,二线城市的调控细则内容显得力度要低很多,业内多认为无特殊新意,“基本为传达中央精神”。

其中,合肥版“国五条”细则在3月30日出台,同策咨询研究中心总监张宏伟对中新网房产频道表示,“总体上来讲,合肥版‘新国五条’细则不如其他城市严格,诸如二套房贷首付比例及利率提升、二手房交易20%增值税、单身限购等问题都没有涉及。关于房产税试点扩围更是没有提及,之前新国五条细则当中提及的全市范围均需限购的要求,在合肥新国五条细则当中也没有提及。”

据中国广播网昨天的消息称,厦门、大连、南京、南宁等城市公布了房价控制目标,但是没有公布具体的调控细则。据了解,南京、大连等地2013年度新建商品住房价格控制目标的通知全文仅有100多字,通知要求新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。

对比各地2013年的房价控制目标,基本都定为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”,也就是名义增长幅度减去CPI的增幅。仅有北京规定为与2012年相比保持稳定,即“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。”

对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对中新网房产频道表示,北京细则在降低自住型、改善型商品住房的价格的同时,提及了“逐步将其纳入限价房序列管理”。“这是一种新的提法,扩大了限价的范围,强化了行政干预的办法。但是如何搞,也不是简单的事情。”顾云昌说。

调控细则影响:市场短期成交量及房价会明显回落

地方版调控细则依法业内广泛热议,那么,政策出台之后将对房地产市场产生怎样的影响?上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受中新网房产频道采访时表示,随着京沪等地“国五条”细则的出台,二、三季度的房地产市场必然会发生成交变化,并预计今年房价的整体走势会趋于温和。

链家地产副总裁林倩认为,“国五条”在去年市场持续回暖,量价上行的背景下出台,延续了以往调控思路,通过收紧个税、限制本地单身购房、提高二套首付比例来限制投资性需求入市,或能改变投资性购房者的长期预期。其中,个税及单身限购的新政策将会明显影响未来的市场需求。预计新政执行后,成交量会明显回落。

牛凤瑞则认为,从政策短期效应分析,将对楼市成交量和房价形成打压,对当前热起来的市场起到降温作用。但是,政策将一些购买力群体排除在外,没有达到将购房需求最终释放的目的,“从长期看,尽管政策的初衷是好的,市场在未来某个时段可能会再度爆发。”


北京国五条税收细则:个人卖房需提供原值凭证

北京市日前落实“国五条”细则规定,3月31日以后完成网上签约的二手房交易,如能核实房屋原值的,依法按照转让住房所得20%计征个税。记者昨日获悉,市地税局联合市住建委3月30日公告,继续提高土地增值税预征率,并要求个人转让房产需提供相关原值证明凭证,并按照房屋交易差额所得的20%计征个人所得税。

开发商:土地增值税预征率加码

北京市地税局、住建委3月30日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》,公告提出,为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管,对房地产销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率,容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

此前,北京市地税局和北京市住建委2011年公布的文件规定,新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率,而容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按照3%预征土地增值税。

据业内人士介绍,像北京市这样将房地产销售中的土地增值税预征率与房价上涨挂钩,并再次提高预征率的上限和下限幅度,如果提高价格将会面临更高的土地增值税预征率的话,那么开发商在定价的时候将有所顾虑,在一定程度上起到稳定房价的作用。

个人:卖二手房需提供房屋原值凭证

除了在一手房交易过程中提高土地增值税预征率之外,政策还规定,自2013年3月31日(含)起完成网上签约的二手房交易,办理房屋转让个人所得税纳税申报时,纳税人应按照规定,提供据以证明房屋原值的相应凭证。

在核定房屋原值方面,地税局、住建委两部门根据房源情况不同,将全部可转让住房分为商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房五大类,每一类住房都详细规定了原值计算方法。政策规定,商品房的原值为“购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。”

除了房屋本身的原值证明文件外,如果存在住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等相关凭证费用,纳税人也需提交有关费用凭证,如不能提供凭证,主管税务机关依照有关规定办理。

公告指出,能够确定房屋原值和有关合理费用的,个人所得税税款按照现值减去原值减去合理费用余额的20%计算,而不能提供原值相应凭证,主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

五类房屋原值计算

●商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

●自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

●经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。

●已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

●城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定,其原值分别为:

(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

(2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

(3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;

(4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

注:对于能够提供房屋原值相应凭证的,主管税务机关审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的,按孰高原则确定房屋原值。纳税人不能提供房屋原值相应凭证的,主管税务机关应通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。


上海版国五条细则出炉 严征20%个税

继北京之后,上海版“国五条”细则也于30日出台。上海市出台六项实施意见,巩固该市房地产调控成果。

上海市人民政府办公厅30日晚间发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知,其中明确对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,将严格按照转让所得的20%计征。

上海版“国五条”细则包括:明确2013年度本上海市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平,2013年度本市新建商品住房价格控制目标为:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施;坚决抑制投资投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享,完善住房限购措施的操作流程;增加普通商品住房用地供应。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求,结合实际,统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划,保证普通商品住房、保障性住房土地供应,一季度公布全市年度供地计划。

此外实施意见还包括深化完善“四位一体”住房保障体系,全力推进大型居住社区建设和旧区改造。要进一步推进旧住房综合改造,切实改善市民居住条件。根据确定的目标任务,确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米,基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

在市场监管方面,要严格执行商品房(资料、团购、论坛)预销售各项制度规定,房屋管理与价格主管部门要加强配合,进一步严格执行“一房一价”、明码标价,商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的,可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售,违反明码标价,“一房一价”规定的,采取暂停网上签约等措施,并依法严厉查处。同时还要加强房地产市场监测和走势研判,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。


广州出台“国五条”实施细则 二手房交易税如何操作未明确

31日晚,广州出台了“国五条”实施细则,明确2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅,加紧住房限购审核,要求非户籍居民家庭购房需连续缴交1年以上正常纳税证明或社保证明。

规定还提出,根据情况可能提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

意见提出,2013年房价控制目标为新建商品住房价格涨幅低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。2011年,广州新建商品住宅成交均价同比上涨2.5%,2012年同比上涨4.8%。

广州当天还公布了2013年土地供应计划,其中全市住宅用地计划供应5.95平方公里,比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多出1.47平方公里。

意见加强了限购住房的条件限制。此前,非户籍居民家庭在广州购房只需要提交累计缴交1年以上的社保证明或正常纳税证明,而此次将“累计缴交”调整为“连续缴交”,同时明确“不认可补缴纳税证明或社保证明购房”。

意见还提出,人民银行广州分行可结合2013年广州新建商品住房价格控制目标和房地产市场调控的相关要求,提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

在广州版细则中,对于二手房交易税如何操作并未明确,只是表示相关细则正由地税和国土部门研究,明确后才向社会公布。

意见表示,广州下辖的从化、增城两个县级市的限价、限购政策将由本地政府结合实际实施。


深圳国五条细则:未明确是否“一刀切”征20%个税

深圳版“新国五条”细则昨日以《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》形式发出。另据国家统计局深圳调查队抽样调查,2012年深圳居民人均可支配收入40742元,扣除价格因素后,比上年实际增长8.6%。

原标题:深圳细则基本沿袭上级通知

深圳版“新国五条”细则昨日以《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》形式发出。除房价控制目标外,细则基本沿袭国家和广东省的有关通知,尤其在限购、供地、保障房等方面几乎没有新举措。

房价控制目标与京沪类似

对房价控制目标的提法,深圳与北京、上海类似:“根据我市年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况,确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。”

据悉,今年深圳市经济社会发展主要目标是,本市生产总值增长9%,居民人均可支配收入与经济保持同步增长。另据国家统计局深圳调查队抽样调查,2012年深圳居民人均可支配收入40742元,扣除价格因素后,比上年实际增长8.6%。

深圳楼市限价措施或将延续

深圳版细则还提出:加强市场监测与价格分析,引导房地产开发企业理性定价,引导房地产开发企业理性定价。继续严格执行商品房销售价格备案、明码标价、一房一价等规定,严格按照申报价格对外销售。这意味着,深圳对楼市的限价举措或将延续。

适时适当调整征税评估价格

对二手房转让个税计征方式,深圳版细则并未明确是否“一刀切”按所得20%计征,只是沿用广东省相关通知的表述。

细则提出,要完善房地产价格评估技术,发挥其在房地产税收征管中的积极作用,继续加强存量房交易税收征管工作,并根据房价变动,适时、适当调整征税评估价格。此前,深圳官方的房价评估系统对二手房的评估价通常为市场价的六到七成。如果评估价格标准上调,意味着征税将增加。

必要时调整二套房首付比例

深圳版细则还提出,人民银行深圳市中心支行可根据深圳市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求,在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。细则还提到,继续完善住房公积金制度,积极推进住房公积金缴存扩面工作,进一步提高住房公积金贷款政策对于合理住房需求的支持力度。


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