贷款 贷款攻略 购房贷款 十减七究竟等于几?简单房贷问题的不同答案
十减七究竟等于几?简单房贷问题的不同答案

4月8日央行落实“国五条”推出贷款新政,北京第二套房购房人的首付比例提高至房价的七成。按常理,这意味着个人住房贷款的比例最高应该只有房价的三成。然而记者调查发现,面对10减7等于几这样一道简单的数学题,各家银行给出的答案却丰富多彩。

抵押消费贷款

新政推出不过短短几天,有的股份制银行已经找到了新的盈利点。即用一套房进行抵押,但同时发放两笔贷款,将房贷与消费贷打包推出,从而获得更多贷款利息。

“虽然是购买一套房,但提供两套资料就可以做成两笔贷款。一笔房贷用于购房用途,一笔消费贷用于买车、装修、旅游、留学等消费用途,两项合计最多可贷出房款的七成。”浦发银行雅宝路支行个人金融部主管介绍,这种政策可以概括为“70%首付+30%房贷+40%消费贷”,即100万的房子,首付70万,除了获得30万银行房贷之外,还能获得40万的消费贷,作装修、买家具等用途,但限定不能用于购房。“消费贷款的期限最高不超过10年。利率在基准利率基础上上浮5%至20%,如果您购买我们行的贵金属或其他理财产品,利率可能比房贷的利率还低。”该主管对记者说。

在光大银行东城支行,一位个人贷款经理表示他们也推出了这种“3+4”产品,但是抵押消费贷款的利率要比房贷利率高。“与去年相比,现在我们的个人贷款业务已经减少很多,新政策下来后能放的贷款就更少,只好想些新点子。”谈到这40%消费贷款的用途,该经理表示,与其他受托支付的消费贷款一样,只能付给合同规定的消费品商户,不能用来买房。

抵押授信额度

除了抵押消费贷款,不少股份制商业银行还允许给予房屋贷款的借款人一定的房产抵押授信额度。如果以所购住房进行抵押,最高授信额度可达房价的80%。

也就是说,如果一套100万的房子,抵押授信额度是80万,而贷款只占了30万,那么房屋贷款的借款人还可以有50万的授信额度。借款人可以继续用这50万的额度从该行贷出消费贷款、个人经营贷款或该行的其他贷款产品。并且借款人偿还一定资金之后,还可以进行循环授信。

在光大银行网站,个人贷款的特色业务中,就有一款名为“循环改变你我、循环改变生活”的产品。该产品的定义中写着:“循环贷款是指我行授予个人房屋贷款的借款人一定的授信额度,在所购房屋设定最高额抵押后,在额度及有效期内循环使用的贷款。”它的授信期限是30年。“首笔贷款的期限与利率参照房屋贷款;贷款用于个人消费的期限最长可10年,用于经营资金周转的期限最长可3年,利率最低可使用基准利率。”

据了解,与国五条出台后才有的“3+4”业务相比,房产抵押授信业务在各银行中已经开展较长时间。但通常针对已经取得完全产权的住房,对还没还清贷款的住房授信并不是每家银行都有。

全款买房才能抵押

记者随后走访了工、农、中、建四大行和招商银行的部分支行,其个贷经理均表示,除非全款买第二套房,否则银行不允许抵押该房做消费贷款或其他贷款,一套房只能对应一项贷款。农行东四支行的一位个人客户经理说:“并不是新规定出台才这么严。我们的个人贷款政策一直比较严。现在第二套房最多只能贷30%,利率也是国家规定的上浮10%。”

据了解,理论上讲,对于已经交易过的二手房,借款人应该取得房屋的完全产权后才能抵押贷款,也就是在全款买房后才能抵押。但不少银行为了获得更多的贷款利息,允许本行的房屋贷款借款人抵押所购住房,再次获得贷款。

“住房抵押对银行来说相对风险较小,即使贷款人无法偿还贷款,银行还可以收回房子。所以银行愿意做个人住房抵押贷。”华夏银行一位资深客户经理透露,“国家的新政策只规定首付必须达到七成,如何发放贷款就是各银行自己的事了。有些房屋买卖中介机构也会与银行合作,为购房人办理个人住房抵押贷款。其实二套房购房人的还款能力普遍强于一套房购房者,银行更乐意向二套房主发放贷款。”


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