贷款 贷款攻略 购房贷款 公积金贷款 巧花公积金购房 理财做“长线”投资
巧花公积金购房 理财做“长线”投资

  任小姐是省公司外派的人员,“限购”前在外地买了一套小单间,最近卖掉赚到一小笔钱后,打算回广州购买一套100万元左右的房子,理由是可以使用公积金贷款:“以后我应该会长期外派在外,不会回来住。这套房子就权当收租投资用,总好过放在银行。”虽然楼市呈现上涨势头,广州二手房整体租金回报率仅为3%左右,但继续投入其中的长线投资者却不减反增。据合富置业最新数据,天河、海珠、越秀、荔湾老四区的长线投资客比例逐月微幅回升,目前已超过10%,而中原地产该比例为15%左右。投资广州楼市是否还有机会?

  理财型投资客(长线投资客)的特点:

  一是有广州户籍;

  二是没有更好的投资渠道;

  三是对投资回报率没有精算的目标和需求,纯粹是“钱没地方花”;

  第四,对持有物业的时间长短没有明确的规划。

  短线投资客的特点:

  一般有精确、系统的考虑和清晰的目标,注重判断入市时机。

  现象:理财型投资客入市为“花公积金”

  像任小姐这样为了利用公积金而买楼的买家不乏其人。宋先生是大型企业的员工,每个月的公积金达到7000元,与同单位的妻子加起来每个月有14000元的公积金收入。“不买房这笔钱又取不出来,不买白不买。”对于宋先生来说,只要能出首付,再供一套单位简直易如反掌。“这种买家区别于所谓的‘炒家’,在什么市场情况下都一直存在。”中原地产研究一部负责人瞿中奇认为,根据考察,自从执行“限购”、“限贷”后,狭义的楼市投资者即炒家在市场中的比例不到5%,因为炒楼讲究快进快出,并利用银行的信贷杠杆降低成本,而现在的“时势”下,即使是卖一买一,也要应付更为复杂的流程和更长的时间,很难实现炒作。

  “但是市场更多的是广义的投资客,他们的购房目的不一定是为了解决居住需求,而是理财型的投资。”据瞿中奇的研究,这种买家的比例约为15%左右,任小姐就是这样的投资者,她告诉记者,自己想要在广州买一套楼龄比较长的旧房子,只要比较容易出租,最好能有学位,面积再小也可以:“反正不盼它的楼价能涨多高,不跌就可以了。”

  “如果是短线投资者目前就不适合入市了。”宋先生说,“现在的租金回报率也就3%左右,楼价又已经涨到一定的程度了,光拿租金有什么用。”

  分析:楼市呈现涨跌分化趋势

  “长线投资客活跃度回升。”据合富置业最新统计数据,广州改善型二手买家由2012年7月份的22.5%逐月轻微增加,2013年1月份达到28.8%。过去几年的统计数据显示,广州二手楼市较合理的买家结构应为:首置:改善:长线投资客大概为6:3:1。2012年1~6月份,广州首置买家的占比高达七成以上,改善需求萎缩至两成以下,而长线投资客则几乎绝迹。下半年,随着市场信心的恢复,这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观。2013年1月份,二手楼市首置、改善、投资等各类型买家的结构基本达到6:3:1的健康、合理状态,从天河、海珠、越秀、荔湾老四区的买家结构看,长线投资客的比例呈逐月微幅回升的趋势,由去年8月份的5.9%逐月回升,至今年1月份超过10%。

  “2011年到2012年第一季度,虽然大市不乐观,但是凡是公寓类的物业都热销,正好印证了理财型买家的存在。”瞿中奇说,这些买家对大市的好坏敏感度不大,也没有具体的规划,只是为了“把闲钱利用好”,只要觉得不亏就好。他分析认为,如果从理财保值角度看,目前仍有入市的机会:“从上一轮2011年到2012年的情况看,市场的氛围又重新进入上行的趋势,而且这种氛围在2013年短期内不会改变。从价格看,2012年下半年楼市回暖,但是价格稳中有升没大涨,而业界普遍认为2013年会继续上升,只是幅度不会很大而已。从楼市变化轨迹和对楼价未来趋势看,以投资物业作为理财手段之一还有机会。”另外,他提出,2000年至2012年,全国不同地区的楼价在升跌淡旺上保持同一个趋势,只是幅度有所不同,但是到了2012年年末开始这种现象有所变化,估计全国的楼市在发展趋势、变动轨迹上将出现分化:“虽然一线城市的整体价格最高,但是价格支撑能力较强,而二、三线城市的泡沫比较大。所以以前只要选对时间点,就可以赚钱,以后投资者还要谨慎考虑投资地点。”

  他认为,未来广州整体楼价还会稳中上升,只是不同区域的幅度不同:“个人认为风险比较大的应该是南沙区,因为投资客比例最大,而且此前的价格上涨最快,加上前景落实的进度和程度不够明朗。”他说,回顾珠江新城,规划建设20年,到后5年才“做起来”,所以投资南沙需要很大的耐心,“如果遇到中间的波动期,是否能有坚定的信心继续持有,是对每个人的心态和决策方法的考验。”

  TIPS:投资可用市场对比法

  市场人士认为,衡量某个地区、楼盘的价格是否合理没有绝对标准,最好采取“市场比较法”:“如果周边的楼盘价格都在上涨,甚至整个楼市都在上涨,买家对同一个物业的价格接受程度也在提高。”

  “100万元肯定买不到什么中心城区的好房子。”一位中介人士告诉记者,“以天河为例,必须往员村以东那片去找找,或者能买到。”“如果买二手房的话,可以考虑老城区的房改房。”一个满堂红中介告诉记者,在荔湾、越秀老区,虽然大多数是楼梯楼的房改房,但是租赁回报不低,只是楼价上涨空间肯定不如新的电梯楼。不过瞿中奇认为,目前购买的群体多为考虑学位的家长,而并非纯粹以收租为目的的投资者。

  从回报角度考虑投资物业,瞿中奇认为投资者要确定自己是什么类型的投资者,对于普通理财型买家来说,纯粹只为“闲钱找地方花”,对于未来楼市能升多少不精确,所以一般只要有大概印象认为“抵”就可以。而对于想长期持有出租的买家来说,不一定能从回报率角度精确计算,但是往往从租金是否能维持月供来判断。对于明确投资期限的投资者来说,则要计算清楚期限内能否获得希望的回报。

undefined
公积金贷款 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市