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住房公积金贷款知多少

  【原标题】:刚需大举入市     住房公积金贷款知多少

       住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定,凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的相关规定,申请公积金贷款。以下,我们来盘点公积金贷款的品类及一些常见问题。
  
1、住房公积金的使用
  缴纳有公积金的购房者,在确定需要公积金贷款后,必须先到住房资金管理中心进行申请,接受住房资金管理中心的初审,初审合格后由住房资金管理中心出具证明,方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。
  
2、住房公积金贷款种类
  在贷款方式上,住房公积金贷款又分为个人住房公积金贷款、个人住房公积金组合贷款以及个人住房公积金置换组合贷款三种。具体而言有以下
  (1)个人住房公积金贷款:
  个人住房公积金贷款是住房公积金管理中心用住房公积金,委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金存款人发放的优惠贷款。
  (2)个人住房公积金组合贷款:
  是指当住房公积金贷款额度不足以支付购房款时,借款人在申请住房公积金贷款同时又向受托银行商业性个人住房贷款,两部分贷款一起构成组合贷款。
  (3)个人住房公积金置换组合贷款:
  个人住房公积金置换组合贷款,是先由银行用银行资金对借款人(缴存住房公积金的职工)发放商业性住房贷款后,再由受托银行代理借款人向管理中心申请公积金贷款。
 
 3、住房公积金还款方式
  (1)如期还贷
  住房公积金个人购房贷款的还款方式有:每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。
  (2)每月等额本息还款法
  是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变,但每月还款额中贷款本金逐月增加,贷款利息逐月减少的还款方式。
  (3)每月等额本金还款法
  是指借款人每月偿还的本金固定不变,贷款利息逐月递减的还款方式。
  需要说明的是一年期以内的公积金个人贷款,应当于到期时一次还本付息;一年期以上的公积金个人贷款,应当按月偿还贷款本息。
  (4)提前还贷
  只要提前一个月向银行申请就行了。具体各地各银行规定或合同签的不一样,就可能稍有不同,比如有的银行提前还贷还需支付一定的违约金,有的就不需要,你可以仔细看一下你跟银行签订的公积金贷款合同,上面对提前还贷有什么约定(一般人签合同时可能不太在意这条),有没有提前还贷需支付违约金这条,没有的话就不需要提前还贷了,可能还需与银行另行再签订还贷合同,可以选择缩短贷款时间或减少月供,一般缩短贷款时间较为节省一点。
  
4、公积金贷款额度
  大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度,比如成都个人单笔住房公积金贷款最高额度为40万元;广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元,申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。但最近一部分省市纷纷提高住房公积金贷款额度,以减轻购房者购房负担。
  其次,住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%;住房公积金贷款额度公式:
  借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12(月)×0.45(还款能力系数)×贷款期限(最长可贷年限)若夫妻双方缴存比例不一致的,按比例较高的一方确定实际缴存比例。
  不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。
  申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%(其中:月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和)。
  
5、公积金贷款条件
  如今,大部分省市都定制了相关的住房公积金贷款条件,条件要求大致相同。以成都为例:
  具有成都市行政区域内的常住户口或有效居留身份证明的职工;
  申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金,并没有支取公积金用于支付购房首付款,同时无公积金贷款余额;
  具有购买住房的合同或协议,且首期付款金额不低于所购住房价值的30%;
  有较稳定的职业及经济收入,具备相应的贷款偿还能力,个人信用良好;
  有公积金中心认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位作为保证人;
  公积金中心规定的其他条件。
 
 6、公积金贷款流程
  (1)贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料:
  申请人及配偶住房公积金缴存证明;申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件),婚姻状况证明文件;家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;购买住房的合同、协议等有效证明文件;用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明,有关部门出具的抵押物估价证明;公积金中心要求提供的其他资料。
  (2)对资料齐全的借款申请,银行及时受理审查,并及时报送公积金中心。
  (3)公积金中心负责审批贷款,并及时将审批结果通知银行。
  (4)银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续,由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议,并将借款合同等手续送公积金中心复核,公积金中心核准后即划拨委贷基金,由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。
  (5)以住房抵押方式担保的,借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续,抵押合同或协议由夫妻双方签字,以有价证券质押的,借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。
  
7、公积金贷款不能跨省操作不能跨省操作。
  随着公积金贷款使用人数的增多,不少已经缴纳公积金的在京外地籍职工询问较多的问题,就是公积金贷款能不能跨省贷款。专家表示,目前公积金贷款不能跨省操作。借款人如确有公积金贷款需要,可以在当地将公积金联名卡内的缴存余额提取出来,然后用于外地买房的贷款首付或者月还款额。借款人如回到原籍,可以将当地的公积金贷款转回去。若购买政策性住房,借款人足月上缴公积金即能使用其贷款,方便借款人申请。
  
8、公积金贷款注意物尽其用公积金贷款优势较多。
  比如贷款额度高,最高上限额度80万元,能够满足多数借款人的贷款需求;并且利率较低,在利率上行或者下行期间保持"低调",目前五年以上利率4.9%;不受二套房贷的限制,无普通住宅与非普通住宅之分,还款方式灵活等。从目前的市场情况来看,选择这种方式贷款的客户呈直线上升趋势。不过,在使用公积金贷款时,也需要注意几点问题。
  公积金贷款未结清前不可以再次申请借款人只有结清了上套住房的贷款,才可以申请公积金贷款购买新的住房,而且不会被认定为二套房,仍然享受低利率、低首付的首套住房政策,这也是借款人青睐公积金贷款的重要因素之一。
  公积金不能直接用作购房首付住房公积金不能直接用作购房首付款。如果借款人通过住房公积金贷款购房,需要先消费后提取。也就是先用自己的钱支付首付款,然后再携带相关证明材料到住房公积金管理处提取其公积金内的存储余额。
  
9、公积金贷款谨防误区
  针对许多购房者对公积金贷款使用的误区,金融理财专家指出,公积金贷款在还款时不会像商业贷款那样设定固定还款额,而只会要求贷款人在还款时不低于某个"最低还款额"。以28万贷款25年还清为例,公积金贷款只会要求贷款人每月还款数额不低于1344元,许多贷款人往往每月仅缴纳1344元用以还款。但这么做的结果是,贷款人偿还最后一月贷款时会发现仍有47000多元的贷款本金尚未偿还,并最终导致末期还款压力巨大。
  
10、公积金贷款与商业贷款差异
  贷款对象住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是缴存住房公积金的在职职工和汇缴单位的离退休职工(并不是每个公积金管理中心都对离退休职工发放公积金贷款的),其贷款的对象必须具备下列条件:
  持续缴存12个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。
  具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力。
  具有购买住房的合同或有关证明文件。
  提供住房资金管理中心及所属分中心、管理部同意的担保方式。
  符合住房资金管理中心规定的其他条件。
  (以上条件每个地方的住房公积金管理中心不尽相同,以当地政策为准)
  一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人,即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工,也就是说其对象的范围大于前者。
  贷款额度一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过总房价的80%,而住房公积金贷款都规定了最高限额及限制比例,并根据实际情况进行时时调整。
  贷款手续公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请,接受住房资金管理中心的初审,初审合格后由住房资金管理中心出具证明,方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后,直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。
  贷款利率公积金贷款的利率由人民银行规定,区别于商业银行贷款基准利率。
  需要担保部分地区主要以住房置业担保公司提供反担保的方式,职工需要交纳担保服务费,部分地区则采用保险公司提供。

 

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