贷款 贷款攻略 个人消费贷款 拿到同贷书不要急于过户
拿到同贷书不要急于过户

  原标题:拿到同贷书就过户小心房财两空

  不要以为银行出具“同贷书”就等同于对放款的承诺,“同贷书”只是意味着银行有放款的意向,并不等同于贷款合同,不具有贷款合同的约束效力。

  二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大,消费者通过中介购房已经成为一种有效的选择,资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务,还能为客户办理各种手续。但是,中介市场良莠不齐,一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方。那么消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱?从而合法地保护自身的利益呢?

  不良中介扮买家以同贷书骗过户

  最近,广州(楼盘)市海珠区检察院连续办理了3起房产按揭公司涉嫌合同诈骗的案件,对犯罪嫌疑人的作案手段进行解构。

  据悉,这些不法商人开设房产按揭公司,先安排下属假扮购房人购买被害人的房产。接着,下属在与被害人接洽的过程中,以自己名下已有多套房产为由,找“枪手”和被害人签订《房地产买卖合同》,在支付了首期房款后带被害人到银行办理按揭贷款。

  此时,他们开始利用卖房者的误解开始做手脚。当银行出具《同意购房抵押贷款意向书》(简称同贷书)后,利用卖房者以为“同贷书”等同于贷款合同的误解,敦促被害人到房管局办理过户手续,将房产过户到“枪手”的名下。

  房屋过户后,嫌疑人并没有将在房管局办理的过户税费证明、房产证等资料交到原先发出“同贷书”的银行办理按揭贷款,而是伪造被害人的全权委托书、公证书或者伪造另一嫌疑人为名的房地产证、房屋买卖合同等虚假文件,到另一银行申请房屋买卖抵押按揭贷款。

  为了瞒住卖房者,犯罪嫌疑人会以贷款尚在审批为借口,要求屋主耐心等待,当另一银行的贷款顺利到手后犯罪嫌疑人就迅速逃之夭夭,导致原屋主房财两空尚蒙在鼓里,损失惨重。

  提示

  经办检察官表示,以上案件,犯罪嫌疑人均是利用了被害人以为银行出具“同贷书”就等同于对放款的承诺,而不知道同贷书只是意味着银行有放款的意向,并不等同于贷款合同,不具有贷款合同的约束效力,“同贷书”发出后,贷款申请人可以在银行放贷之前撤销贷款申请,银行也有权因申请人未提供房屋过户的相关材料等原因而决定取消贷款。

  银行同贷书帮买方回避风险

  买家以按揭方式购房,是市场上通行的方式。买家在银行放款前只需支付首期,其余款项则是在房屋过户入押后才支付,从过户到放款之间相差1个月到3个月不等。而按照我国的物权法规定,物权采取登记制度,也就是说,在业主获得首期三成递件后,房屋权属已经转移,业主能够依靠的只是银行和中介的信用。

  昆明(楼盘)正序房产中介公司提醒客户,买卖合同签订后就可以到房管局递件,但风险其实是在买方。因为如果银行同贷书不下来,卖方是可以将案件撤回来的。但是买方递件成功后已经支付了首期楼款给卖方,对于买方可是什么都没拿到。所以,现在的二手房房贷交易都是等银行同贷书下来才去递件就是为了买方回避这种风险。

  有银行同贷书卖方也可能拿不到尾期房款

  而房管局的现行政策不是递件成功就直接过户,递件成功只是房管局证明此次交易手续不存大问题,可以办理交易过户手续,会出具一个回执单。真正的房产过户要等出了税单和完税之后,拿到完税证明后交给房管局才会直接过户的。而且就算完了税没有将完税资料交给房管局也是过不了户的。所以房产交易风险控制最关键之处就是在这个点上。

  值得注意的是,因为要办按揭,完税出证后就要办理归档、银行入押、出押手续。对于卖方来说,这也是能否拿到尾款的最关键一步。如果没有专业的按揭人员或银行经办人员完成这一步骤,就算有银行同贷书卖方也拿不到尾期房款。因为完税后几个工作日就可以出新证,而买方拿到房产证不去办理银行入押、出押手续,卖方根本就拿不到尾款。

  提示

  业内人士提醒,最好是要求买方提供房屋买卖合同保证金存入保证金账户,或者亲自参与房屋过户领证并到银行签订贷款合同的全过程,确保贷款发放到自己的账户,以免被不法分子利用,受骗上当。

  >而对于经验不足的卖房者,则建议在签署购房合同时注明不接受按揭付款,而且不签署任何委托代理书,必须要自己亲力亲为。我国房地产实行登记制度,产权过户即属他人,所以可要求买家在过户前把所有款项支付完毕。

  金融课

  房屋“被”过户业主怎么办?

  如果交易过程中发现房屋在不知情的情况下被过户,业主第一时间该如何反应,以将损失缩减至最小?

  专家建议,如果出现上述情况,建议业主马上向中介方及买方了解情况,如果仅是买方违约的问题,可立即向法院起诉申请诉讼保全,查封涉案的物业,又或者可先向法院申请诉前财产保全,查封涉案的物业;如果经过了解,发现有可能属于刑事案件的,建议业主立即向有管辖权的公安机关报案,由公安机关决定是否立案处理。

  案例

  第三方公司担保可规避双方交易风险

  专家指出,买家作为签订合同的主体,在法律上只是要求具有完全民事行为能力就可以了,至于签约后是否能付清房款其实是属于履行能力的问题,假如买家无法履行,业主还是可以根据合同主张违约责任的。“如果业主对买家的真实性有疑惑,其实可以通过谨慎地约定合同条款以达到减低风险的目的,例如,只同意买家采用一次性付款的方式,并选择由银行进行资金托管,这样可以有效地降低业主的疑虑。”

  对于买家来说,如果购房合同中有相关条款,同贷书不能顺利获批也可能影响买方利益。

  4月中旬,王小姐购买了一套二手房,向某银行申请办理首套房贷55万元,但尚未获批。由于购房合同约定业主楼款实收,即业主的税费也全由王小姐负责支付。为赶在4月底递件、交税过户,王小姐要求业主张先生在银行批贷前先办理房管局递件及交税过户手续。不料这要求遭到业主张先生的拒绝,张先生担心,若是王小姐的贷款银行不批,那么自己的尾期楼款会因此没着落,自己的风险很大。

  专家支招:王小姐可找第三方公司申请办理履约担保,即由第三方公司(实力及资质为业主所认可的)提供履约担保:在合同约定期限内,如果王小姐的银行贷款未发放到业主收款账户,则由第三方公司履行担保约定条款,向业主代王小姐先支付尾期楼款55万元。这样,业主在获得第三方机构担保、确认尾期楼款回款没问题的情况下,将会同意于4月底办理递件及交税过户手续。若用这个方案,王小姐需要交纳担保金额的约2%作为服务费。

 

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