贷款 贷款攻略 购房贷款 小产权房基础数据不明 转正方案难出
小产权房基础数据不明 转正方案难出

  从2007年原建设部发布预警,提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋后,小产权房的问题开始为社会所关注。

  相对于商品房,建设在集体土地上的“小产权房”没有国家认可的房产证,其上市交易很难受到法律的保护。但小产权房因价格优势,已在地方潜行多年,规模日渐庞大,渐有尾大不掉之势。

  虽然被认定违规,但解决方案始终难出,至今已经过去6年。究其根源,基础数据不明和已售房源难以处置是两大主因。

  小产权房的规模到底有多少?这原本是政府制定相关措施的基础,但可惜的是,这一数据长年缺失。

  这几年一个数据被不断地引述:全国小产权房面积约60亿平方米。但该数据并非出自官方,起始来源也难以考据,其真实性有很大的疑问。

  国内的重点城市也鲜有公布其辖区内小产权房规模,一是小产权房建设销售过程不经过当地政府房地管理部门,不像商品房那样便于统计;二是小产权房目前还被视为违规,若辖区内规模过大,难免令相关部门有渎职之嫌。

  去年9月,北京市国土局首次公布了自2008年以来在建在售的79个小产权项目名单,昌平区、房山区和怀柔区为小产权房三大重灾区,其中昌平区被清理出28个小产权项目。北京对在建的小产权房项目,责令停工、停售,查封工地,拆除售楼处,查封施工机械,遣散施工队伍;对在售的,责令停售、拆除售楼处,查封已建未售房屋。

  在建在售的可以叫停拆除,已售小产权房如何处理?这是解决小产权房问题的难中之难。

  笔者曾私下咨询过一位土地部门官员能否购买小产权房,该人士的私人说法是还在建设的不要买,有风险,政府可能去拆去查,但已经住了人的小产权房可以买,因为这块政府很难处理。

  一位国土部高层曾直言:小产权房肯定是违法的,但一些销售出去的房子已经住人了,这时采取措施,要涉及成百上千群众的利益。

  即便是去年公布79个小产权项目名单的北京,所公布的也只是“在建在售”的项目,且对已售项目并无明确的处理方案。

  对于已售小产权房,强制拆除造成的社会影响太大,政府不敢轻易动用该手段,且相关法律也不支持政府拥有该项权力。而政府置之不理、长期搁置的办法,则会变相鼓励其他在建在售的小产权房加快销售进程,以便进入“政策灰色地带”求得长久生存。

  补缴土地出让金让已售小产权房转为商品房的观点一度很流行,但在实际执行过程中也会出现不少问题,如补缴土地出让金标准如何确定?如果标准太高,已经购买小产权房的群体可能不愿支付这一成本,如果标准过低,则又让小产权房变成了套利工具,更加助长小产权房的蔓延。

  此外,该措施还面临法律困境。现行法律规定,商品房必须建设在国有土地上,小产权房用地则是集体用地,如其转变成商品房,则其用地必须先要经过征地程序成为国有土地,而单纯补缴土地出让金并没有涉及这一环节。

  而如果通过事后“征地”过程让已售小产权房转为商品房,又涉及到对集体土地原所有权拥有者的征地补偿,补偿费从何而来?

  如果不事先对上述诸多事项作出详细方案,贸然处置已售小产权房,可能造成很大的社会影响,而这将是很多地方主政者极力避免的状况。


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