贷款 贷款攻略 购房贷款 养老“提款机”什么样的业物才行
养老“提款机”什么样的业物才行


  A、年龄的准备

  “四张几嘢”?可以考虑!

  不少专家认为,买房养老并不适合所有人,只有“四张几嘢”(方言,40多岁)的人群,现在考虑购房养老的意义会比较大。

  因为,对于现在准备买房养老的人来说,必须有一个前提,那就是到去世前房价不会大幅下跌,这就必须考虑未来房价的上涨周期,按照大多数研究者的观点,目前房价的上涨势头估计能保证10-15年,其后房价的上涨速度会放缓,甚至会下跌。

  “未来10-15年,房价整体走势还是稳中有升的。”世联地产华南区首席分析师曹取认为,未来中国加速城市化进程是大势所趋,在这一大背景下,农民工大量涌进城市,进城首要需求是租房,在城市扎根后便会考虑买房。而“80后”、“90后”这两代人也都有着大量的潜在购房需求,这都为买房养老提供了一个出租和出售的潜在市场。同时,我国目前的人均住房面积是26平方米,随着生活水平的提高,人们对住房面积也会有进一步改善的需求,未来至少将提高到人均30平方米,这也为接下来10-15年的房地产市场提供了一定的需求。

  中原地产项目部总经理黄韬同样认为,40多岁的人群选择买房养老才可能赶上房价上涨的“末班车”。“按目前的趋势来看,将来我国城市居民的住房自有率可能会达到很高的水平。但由于人口老龄化,15-20年之后,中国可能会面临年轻人数量明显减少的情况,届时的房地产市场可能会陷入低迷。如果是40岁以下的人群,现在选择买房养老有点为时尚早,尤其是20-30岁之间的人群,大多正处于事业发展上升期,人生规划随时可能发生变化,购买房产更多应考虑自住和中短期投资。”

  B、金钱的准备

  尽可能减少未来的投入

  理财专家认为,假如买房的目的是为了养老,那么就不能以现在的收入状况来进行衡量,而应以自己将来可能会出现的经济状况做规划,最主要考虑的就是还款能力。

  随着年纪增大,通常收入会减少,抗风险能力减弱,虽然日常开支可能会比年轻时少一些,但是一旦用钱,可能就数量不菲。自己生病或者子女读书,都会带来大笔开支,所以即使现在投资,也要尽可能减少后期的投入,以减轻未来的负担。以香港为例,很多准备买房养老的中年人,即使银行可以贷到更多款,也会节制地选择五成以上的首付,更有保守者会选择一次性付款,把投资的房子作为纯粹的“晚年提款机”使用。

  资深理财师陈明辉分析认为,买房养老每月的还款上限基本以当下的租金为准,如果一个物业首付四五成之后可以基本实现以租抵供,基于未来租金行情对抗通胀的能力,那么应该可以把这套房子纳入养老物业的范畴。

  C、持有的准备

  选择租金较稳定的物业

  ★宜选择商业繁华区域,尤其是靠近市中心区或者区域中心的物业

  ★宜选择围绕有前途的商务区域、名校区域的物业

  ★在户型选择上,面积不宜过大,单房至两房比较适中

  持有怎样的物业更适合用作养老“提款机”?专家认为,当前的市场租金是一项非常重要的考核标准。

  黄韬认为,由于近年来房价暴涨的经验,许多投资者购买住宅大多更看重房价上涨带来的“正增值”收益,较少留意租金。加上城市中的租房者大多数属于低收入群体,租金上涨空间也没有想象中大,买家想依靠租金收入获得投资回报的时代已经一去不复返。

  然而,租金仍是考量物业未来持有价值的一项重要元素。资深楼市投资者李詠认为,考核一个物业的价值,看租金水平最为一目了然,因为租金最直观地折射出市场的需求量。一套房子越多人租,租金越贵,意味着这套房子的市场承接力越强,变现能力也越强,也就是说,该物业的投资风险便越小。因此,作为“养老”所用的房子,其租金能力更应该重点关注。

  养老物业的租金回报追求两个目标:首要是稳,其次当然是越高越好。假如两者不能兼得,舍“高”求“稳”,对养老物业而言,租金稳定带来的收益的可预测性是最重要的。

  针对以上的两个标准,建议首先选择商业繁华区域,以靠近市中心区或者区域中心的物业为宜。通常越靠近商业区的物业,租赁市场也越活跃,而且越靠近成熟中心区,土地供应量也非常稀缺,至少不用担心周边突然涌出很多新盘造成租金大幅下降。此外,围绕有前途的商务区域、名校区域进行养老物业的投资也是一个不错的选择。至于那些在规划中显示未来10年内会逐渐没落的区域,还是尽量规避为好,对于养老物业而言,租金下滑便意味着永久性“减薪”。

  通常来讲,以长线出租为目的来投资物业,面积越小投资回报率越高,所以在户型选择上,面积不宜过大,单房至两房比较适中,也是租赁市场上比较受欢迎的户型。

  D、风险的准备

  经验不足者宜远离商业

  近两年,受调控影响,不限购、不限贷的商铺颇受投资者欢迎。满堂红广州分公司研究部高级经理周峰表示,如果经济实力再强些,也可以谨慎选择购入少量的商用物业作为其中一种资产配置,毕竟商用物业的租金回报率较住宅物业还是会高一些,但前提是对选择和投资商用物业应有所了解,对此一无所知的投资者,还是建议远离为妙。

  作为养老物业进行投资,租金不稳定是最大的忌讳。街铺也好、社区铺也好,有时候只是因为门前交通情况的一点点调整或者周边商业环境的一些细微变化,都会对未来的租金产生很大的影响。而目前一些炒家买下整层商铺拿到大确权后,把整层分割成若干个小铺再出售,这些小铺是没有房产证的,只有使用权,未来投资收益堪忧,投资者应谨慎。写字楼更会随着经济的景气状况有较大的波动,选择了不恰当的写字楼物业,租金振幅会更大。此外,商用物业的空置周期远远高于住宅。对养老型物业而言,这种风险不可控的投资显然并不合适。

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