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2013温州楼市或许将更加理性回归


  在钱荒闹猛的背景下,在全国唯一一个连续N个月房价下滑城市舆论风潮中,温州房价终走下了神殿,落在了泥中更是落在了各路江湖大侠的口中,各种探讨映射,各种经济解释,争论不休。而对于温州市民来说,走下神殿的温州楼市显得更加亲近,90平方米刚性需求楼盘比比皆是,不断走低的房价提升了市民购房战斗力,也给了更多市民购房的勇气。住房价值回归,这一季的金九银十特别火热,一二级市场轮动,温州楼市在褪去神殿的光环后,或将更加理性。

  银十楼市推盘量下滑 价格呈多元化

  过去的9月,温州楼市板块齐鸣,集中放量,交易量继8月3000多套签约量之后再创新高。9月,全市一手住房成交6500多套。其中市区住宅2684套;30多万平方米,而市区供应为25万多平方米,出现了近3年来未曾见的销售量大于供应量的“剪刀差”现象,也创造了温州楼市历史上的最高月成交纪录。

  三角洲房产营销公司总经理陈好表示,金九银十的金九坐实,银十因上市房源、新置业需求缩量,加上二手房源议价空间加大和低价拍卖房心理影响,交易量将成下降趋势,瓯海中心区成交量和价格成微降趋势;湿地、南湖板块以尾盘为主,促销政策和力度进一步加大;龙湾中心区客源减少,价格成销售去化核心竞争力,市场已经进入转折点。

  目前市区楼盘集中上市推盘周期已经结束,十月上市房源减少,置业需求挖掘透支严重,房价或将一路回归,影响后续新开楼盘销售去化率和签约率。

  随着10月楼市交易量的下滑,尾盘房源弹性价格空间空间增加,二手房市场交易继续低迷,表现影响部分购房者的置业信心,房价回归态势呈现。据介绍,目前市区100平方米内的首置需求,房价仍然走低价、低首付路线;100~120平方米首改需求为市场消费主力,突出面积实用性与折扣后实际价格;120~144平方米再改需求因总价控制和客户挖掘因素,价格弹性空间进一步放大。

  据介绍,随着大城市交通加速、S1、S2城市轻轨推动多板块进入置业视野,“内疏、中改、外聚”城市化新政促近郊楼盘配套加速,瓯海中心区、龙湾中心区、梧白功能区等新区城市置业集聚力快速提升,外来开发商进驻踊跃,招商力度加大,土地价格下浮,多板块齐动,多楼盘放量,楼市价格呈现多元性,购房者选择面加大,买方市场理性回归趋势明显。

  陈好表示,现阶段购房的市民,根据自己工作地点、生活的实际需求和家庭人口结构进行置业,没必要跟风购买自己交通不便利的板块或因为促销政策而踮起脚购买不实用的大面积套型。应注重区域配套发展、学区和居住氛围成长力,预判交付周期和入住周期的社区成熟度,避免因居住配套未能跟上而被迫空置。购房时,看清合同、对比户型尺度,不光看效果图、户型彩图,注重户型的舒适度而不是盲目的功能性和房间数量的多少。

  土地市场发力 房开商跑马圈地

  在房地产住宅市场交易放大的同时,不仅让房开回笼了资金,更是提振了楼市开发的信心,金九银十,温州土地市场也一改颓势,不断发力,冲刷温州土地交易的新高峰。

  9月6日48.17亩的温州市核心片区梧田西单元B-20地块被温州德信梧田置业有限公司以59300万(楼面价8752元/平方米)投得。这也是德信在温州拿的第三宗地块。

  9月11日,大诚房开联合体以51108万元摘得瓯海中心单元D-02a地块开发权,每平方米楼面价为7246元。

  9月30日,浙南万科以120300万元摘得市核心片区黄屿单元F-10地块,每平方米楼面价为9367元。

  10月我市拟出让70宗土地,总面积为2490亩,出让起始价接近百亿元,其中苍南最多,达20宗734亩,创历年单月土地投放新高。

  10月11日,中梁置业以每平方米8904元,摘得瓯海区梧田西单元E-10b的开发权,加上该公司此前摘得的E-10a地块,E-10地块每平方米平均楼面价为8432元。这也是老中梁继开发公馆1号、亿象商业广场、公园天下之后,今年开发的第四个项目。

  最近,瓯海南湖地段D-3-06a地块、瓯海中心南单元D-10地块还将出让,出让楼面起始价分别是9323元/平方米和6250元/平方米,与当前市场行情也相差不大。

  今年以来,市区土地价格逐渐平稳,加上新房热销势头不错,各大房开回笼资金加快后,便不断出手拿地。如老中梁拿地规模最大;另外华鸿房开、德信地产等也在今年拿了2-3宗地块,连多年未在市场上露面的大发房开与大诚房开也相继回归温州楼市,分别在瓯海中心区拿地开发。

  据朗兆房产市场中心数据统计显示,2013年1~9月市区土地共出让46宗地块,总占地面积2371亩,总建筑面积387.87万方,远远超过去年整年1000余亩的出让规模(2012年市区土地投放量只有925亩)。 今年成功出让的住宅和商住类型用地中,瓯海是出让热点区域,占了60%左右。而瓯海中心区则是热点中的热点,占瓯海总出让量的半数左右。2012年市区土地成交形成“瓯海区占据半壁江山,鹿城区和龙湾区各占1/4”的形态。

  朗兆房产专业机构董事长叶维坚表示,在土地市场不断放量的同时,地产大鳄新希望、万通、新湖、碧桂园、中信纷纷潜入温州掠城夺地,在分享城镇化饕餮大餐中,却少见温州开发商的影子。“当人们还沉浸在温州借贷危机和楼市连续24个月走低不能自拔时,温州楼市已成为全国开发的战场,温州楼市的所谓个性也将被逐一打破,将呈现供销两旺的强市场特征。”

  叶维坚说,温州楼市的全国化转变也许能彻底改变温州人对于楼市只涨不跌的观念。楼市的大供应量输入,会促使楼市价格进一步矫正。在楼市饕餮大餐中,机会和风险并存,大资金运作大规模开发已成为常态,我们有理由相信温州楼市从此走上一条坦途。

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