贷款 贷款攻略 省钱技巧 “以租养贷”的模式,现在还划算吗
“以租养贷”的模式,现在还划算吗


  以前,投资公寓类产品只需交付少量的首付款,再用租金与房贷月供相抵,等个几年就算不卖也能白捞套房。这种“以租养贷”模式曾一度大行其道,在当时甚至还传出一种“租房不如买房”的流行说法。然而,随着近几年商业地产蓬勃兴起,“以租养贷”再度被提起,在商铺、公寓类等投资性产品还依靠这种模式还会划算吗?

  [算笔账]

  如果把房子按现在的租金出租,100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款,买房就是划算的

  [看背景]

  国际公认的合理范围,房价租售比应在1:250以内,成都商业地产租售比在1:350以上,有的甚至超过了1:500

  在以前,投资公寓类产品只需交付少量的首付款,再用租金与房贷月供相抵,等个几年就算不卖也能白捞套房。这种“以租养贷”模式曾一度大行其道,在当时甚至还传出一种“租房不如买房”的流行说法。然而,随着近几年商业地产蓬勃兴起,“以租养贷”再度被提起,在商铺、公寓类等投资性产品还依靠这种模式还会划算吗?

  没有一成不变的市场,即便在商业地产领域依旧如此。

  随着近几年商业地产的蓬勃兴起,尤其是投资性公寓产品开始走俏成都楼市。据记者调查了解到,最近,有相当一部分商业地产再次打出“以租养贷”的口号,声称“只需支付十几万的首付款,不到30年便能白赚一套房子。”诱人的回报率让不少投资型买家蠢蠢欲动,但目前“以租养贷”的方式还可不可行?投资价值究竟大不大?是否如开发商所说相当于“空手套白狼”?

  四川省商业地产联盟秘书长冉立春提醒,“以租养贷这种模式曾经被投资者热衷,但现在包括公寓类产品等商业地产租售比已经超过1:350,有的项目需要出租20年以上才可收回全款购房成本,如果算上贷款利息,光靠租金来赚钱对大部分楼盘来说并不划算。”

  {调查}

  租售比远低于1:250“以租养贷”难以为继

  近日,城南金融城某商业地产提出旗下精装公寓产品可实现“以租养贷”,据此,记者对成都楼市部分在售的公寓类项目进行了调查。在棕榈泉国际中心、龙湖时代天街、万科钻石广场、复地·复城国际、天合·凯旋南城等项目现场,当记者提出“以租养贷”的投资方式,置业顾问都算了一笔账,结果显示,将近五成的公寓产品基本可实现“以租养贷”。

  以天合·凯旋南城LOFT产品为例,目前该楼盘均价11000元/平米左右,一套46㎡的LOFT折后总价将近45万。按首付5成、贷款10年计算,每月还贷金额为2754元。而 该 盘 公 寓 的 月 租 金 却 在2500-3000元左右,极为接近月供。同类型楼盘还包括复地·复城国际、AFC中航国际广场、汇城国际等。

  虽然从数据表示看来公寓投资收益可观,但大部分业界人士仍旧认为,投资公寓类产品,尤其是商业性质的公寓项目风险巨大。“房价快速上涨的时期,成都楼市的租售比随时随地都在变化,早已超过国际上通行的合理标准。”冉立春表示,据四川省商业地产联盟调查统计数据显示,成都商业地产租售比在1:350以上,有的甚至超过了1:500。

  值得注意的是,国际公认的合理范围,房价租售比应在1:250以内。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款,买房就是合算的。而分析人士普遍认为,“以租养贷”的投资者,主要通过按揭贷款购房,然后把房屋对外出租从中收取租金来供养按揭贷款,这些人通常来说,是手中掌握的资金并不多,一旦租售比泡沫加剧,“以租养贷”难以为继。

  {分析}

  租售剪刀差拉大出租与出售两难抉择

  这几年来,成都房地产市场楼盘价格上涨迅速,据数据统计,其中公寓类产品的价格涨幅在10-20%之间,而相比价格上涨的销售市场,公寓租赁市场基本保持平稳。而按照租售比的逻辑,随着公寓价格不断拔高,租售剪刀差越来越大,当房租的大部分不能抵偿月供还款,“以租养贷”将不再适用。

  2008年,在某医疗机构工作的陈小姐趁当时房价较低的时候,在红南港贷款买下了一套56平方米的公寓用于“以租养贷”投资。当2008年底,她将房子进行了简单装修,以1700元/月把小房子成功放租。她告诉记者,“当时首付大概十来万,每个月还贷大概2000元,前后基本相抵。而如今频繁加息之后还贷增至2500元,房租基本没涨,现在基本都不赚钱。”

  事实上,类似陈小姐这样的投资者并不在少数,当时“以租养贷”模式吸引了不少人的投资眼光。而近几年楼市风云变幻莫测,投资公寓类产品单纯依靠收租抵还贷款终究存在一定风险。

  四川社会科学院社会学研究所副所长胡光伟分析,买房初期,租售剪刀差本身对投资性需求影响不大,加之房价本身在短时期内的升值,可以满足大多数投资者的心理预期,同时租金和月供相差不大,大部分贷款可由租金归还。“但是长此以往,租售比变得很大,房租再也不能和月供还款相抵,一旦长期垫付多余还贷差额,投资者就会遭遇出租与出售两难抉择。”

  记者观察

  供求关系逆转“以租养贷”越来越难

  一直以来,房屋租售比都是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考:一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。

  租售剪刀差与日俱增所引发的房产泡沫,主要来源于供求关系逆转,导致受楼市上涨影响,引发众多投资者进入楼市购房,尤其在公寓类产品投资领域在一定时期之后形成大量闲置。而随着这些闲置的产品逐步进入租赁市场,因此造成租赁市场的房源增加,房源过剩从而引发租金下跌。

  近几年来,与快速上涨的房价相比,公寓类产品的租金相应却没有达到同等水平的提升。而目前成都公寓产品的租售比确实已经超过了国际警戒线,再加上受房地产市场调控的影响,这一比例继续上升的可能性非常大。从长远看来,可以预见,靠房屋租金来还银行购房贷款的“以租养房”的投资方式越来越难。

  网友声音

  “以租养贷”量力而行“断供”风险大

  网友大熊猫:

  在2005年,我一口气买下几套房,支付相应的首付款,然后以租养贷,房价大幅上涨后再转手……过去几年像我这样投资公寓类赚钱的人也不少。然而,“以租养贷”的“黄金时代”正在远去。网友HN99:

  频繁加息、利率提高、调控持续……房地产市场风云变幻莫测。作为限购政策之外的商业地产,公寓这个典型投资产品,已经不再是当初买进就稳赚不赔的情景。面对租售比相差持续加大,手头资金并不充裕的业主“以租养贷”再难维持,随时就有可能面临“断供”风险。上半年“中农工建交”等国有上市银行半年报数据显示,受楼市调控影响,住房按揭贷款的不良率及“断供”现象比同期均有增长趋势。网友猫奶:

  实际上,我身边就有朋友发生过“断供”情况。“以租养贷”的投资者绝大部分手中掌握的资金并不多。企图“一步到位”,他们往往没有充分考虑楼市的可变性和还贷的可持续性,出于一时冲动贸然贷款投资。当被银行认定无法承担还贷义务,就要承担违约责任,不但个人信用评价降低,连房产都可能被银行收缴或者拍卖,最终竹篮打水一场空。网友风水地

  我当是几是出于“买涨不买跌”的心理,前几年开始市场行情受影响,资金开始紧缺,每月还贷就难以为继。我也给投资的一些朋友提个醒,“以租养贷”需根据自身经济能力、理性消费的角度出发,要给准备贷款的置业者提个醒:选择贷款买房切记量力而行,以免陷入“断供”的麻烦之中。

undefined
省钱技巧 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市