贷款 贷款攻略 购房贷款 2013房地产市场的走势与养老地产的前景
2013房地产市场的走势与养老地产的前景


  27日,央行营业管理部发布前三季度北京市金融运行情况报告,2013年1-3季度,北京市金融总体运行平稳,实体经济融资保持适度规模,信贷结构不断优化。小微企业、文化创意和高科技领域贷款保持较快增长;房地产开发贷款余额净减少,个人住房贷款增长较快。各项存款增长放缓。

    1-3季度,北京市实体经济通过贷款、债券和股票等融资方式从金融体系获得的资金支持总额为9470.7亿元,同比多70.8亿元。值得关注的是,房地产开发贷款余额净减少,个人住房贷款增长较快。1-3季度,北京市中资银行本外币房地产开发贷款累计减少105亿元,同比多减少477.9亿元;全市本外币个人住房贷款累计增加331亿元,同比多增302.1亿元。

    中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,开发贷涨幅余额净减少,主要是开发商销售业绩向好,且海外融资等渠道占比增加。整体看,四季度房地产贷款有再收紧的可能性,但难以影响年内房地产市场的走势。

  这次会议的规模是空前的,这就说明大家对“养老事业”的关心也是空前的。刚才江苏省民政厅的钮厅长和宜兴市的吴市长都做了很好的致辞和讲话,我完全赞成。咱们的江书平秘书长,也对这次会议的宗旨做了说明。这次会议得到了江苏省民政厅、宜兴市政府、无锡市民政局、宜兴市民政局的大力支持,得到了九如城养老养生机构研究中心的大力支持。我再一次代表协会,对他们的支持表示感谢!同时,也欢迎各位同仁、同行和有关单位来参加本次会议。

    我觉得这次会议是带有一次里程碑的会议,为什么说是“里程碑”的会议?因为今年我觉得有几件事情是值得纪念的:1.《中华人民共和国老年人权益保护法》修订并且正式实施,这是从法律上面对老龄事业权益的保护。2.国务院9月印发了《加快发展养老服务业若干意见》。这个意见等一会民政处的领导会详细的解读,这个文件刚才我跟钮厅长也说了一下:确实内容非常丰富,里面的政策含金量很高。我们只要认真贯彻国务院的这个文件,我们的养老服务事业,包括:养老地产、老年住宅或者老年住区,一定会有一个比较大跨度的发展,而且在品德上面有一个提升,所以我说:“这一次的会议,是一次里程碑式的会议。”前一段时间,虽然有一些不少的先行者对这方面的工作进行了探讨;包括我们会长等一会儿要发布的一些示范的工程,进行了探索。怎么样在这些先行探索者经验的基础上面,把我们的这项工作有计划、有步骤的把这个工作做的更好?这也是我们这次会议从某种意义上带有动员性的会议。

    基于上述几点,我说:“我们这次会议是带有里程碑的会议。”

    我这次会议发言,大概的说一些观点。

    总的来说房地产市场的走势,就全国来说至少到2020年以前由于工业化、城镇化的快速推进和“健康小康社会”的要求,我们的房地产业肯定还有很大的发展空间。这一点是毫无疑问的,因为我们的“城镇化”名义上到去年年底是52.6%。但是在“52.6%”里头还有2.5亿左右的常住人口也好、流动人口也好,他们是没有均等的享受城镇居民公共服务待遇的,所以实际的城镇化率只有36%左右,离发达国家70%还有很长的路要走。所以我说:无论如何在2020年之前,我们的房地产市场是有发展空间的。这一点,我觉得不需要怀疑。关键是由于房地产市场是一个区域性很大的市场,就目前来看区域性的差异非常明显,所以:怎么样来引导咱们这个市场的健康发展,需要各地结合各地的情况认真分析。另外,随着城镇化的发展,除了住宅市场以外,我们的商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括:养老地产等等这些都是需要发展的业态。这些业态里头当然要结合各个方面的实际来做好相应的工作,所以这个“远景”肯定是没有什么可以怀疑的,关键是结合市场的实际和当地的实际。今后市场的发展特点,从调控的方式来说,将来肯定更多的采用“经济、法律”和必要的行政手段,这是它的趋势。但是有一点可以明确告诉大家的,“替代性”政策的出台是有一个过程的。我们大家必须要看到2010年以后的调控政策方向是政府的。当然,有一些措施是过于行政了一点。比如:限价。限购和限贷,限贷不是行政手段,限贷是个经济手段。人家说:限贷也是行政手段。这个是不对的。限购,不管怎么说,它的方向是正确的。因为你买房根本是要居住的,你要买那么多房干什么呢?所以是正确的,关键是用税收来调剂让你自愿的不要多买防。限价,这个是政府管的太细了,那是企业行为。但是在目前价格上涨很快的情况下,你可能也只能采取这个措施,否则那个“价格”可能很难办。今后调控的手段要更多的采取市场的、法律的手段,但是不排除必要的行政手段,因为必要的行政手段历来是调控里头的一个方式。比如:咱们的调控里头,基本上一些行政手段包括咱们的规划和计划;实际上咱们全国人大每年开会,重要的问题是什么呢?他是审议当年的,比如:国民经济计划,审议上一年国民经济的执行情况和财政的预算。这个实际上也是一个宏观调控,所以政府的制定《规划》和《计划》,以及实施《规划》的情况,历来是调控手段。作为房地产行业,作为地方人民政府应该制定这方面的计划和规划,这方面应该说我们过去做的还是不够的。日本从1966年每5年制定一个《住房发展规划》,他的规划很细,有了规划、有土地的保证,有相应的经济政策的支持,像这种国家,包括欧洲的一些国家都是这样的。像市场经济这么发达的国家,都是定期的制定《住房发展规划》,我们国家在这方面应该说是强调不够的,所以我觉得有一些可能还会要加强。当然,更多的是要采取经济的、法律的,必要的行政手段还是必需的。

    另外,调控将来的措施和长效机制肯定要逐步完善,市场肯定会趋于更加理性和平稳健康发展。随着行业发展方式的转型和制度的完善,我们的行业转型发展任务很艰巨。怎么样由过去传统、粗放式的发展转向更加健康的绿色、低碳、智能节约的方向发展,这个路很长。其中有一些内容,比如:推进世界银行项目开发,推进产业化的问题;怎么样减少毛坯房的问题,现在这个政府也在研究。怎么样延长住宅寿命的问题等等,这些问题都涉及到我们这个行业的转变发展方式,都是我们需要下工夫、也是需要我们努力的。

    一、简要的介绍一下今年以来的房地产情况。

    实际上国家统计局最近发布了一个数字,我简单的给大家说一下。今年以来,房地产的市场总体延续了去年4季度回升态势。9月份成交量继续处于高位,重点城市的房价涨幅有所扩大,房价的增长预期明显增强。有几个标志性的数字:商品房的成交价单月成交量维持在高位;1-9月份全国商品房的销售8.473亿平方米;9月份单月商品房的成交1.35亿平方米,是今年以来的最高,也是前几年除了12月份以来的最高。另外,房价的涨幅有所扩大,特别是部分热点城市。9月份70个大中城市同比上涨的有69个,仅仅下降的是温州,环比上涨的65个,特别是北京、上海、广州、深圳同比上涨都超过了20%,我们觉得这个信号是值得注意的。第三,房地产开发投资平稳增长。1-9月份房地产开发投资6.12亿元,总体来说开发投资这一块总体是正常的。第四个问题,要关注的就是一些地方的地王频现和全国土地购置面积的同比下降并存。咱们讲的“地王频现”我这里不展开了,媒体已经炒的够热了。像土地的出让金,1-9月份北京土地出让金已经到了1155亿元,创造了历史新高;上海是1538亿元,是去年的1.5倍。但是就全国来说,土地的购置面积1-9月份同比下降1.3%;这里的原因很复杂,有的地方推地的政策没有及时的公布等等。第五个,三四线城市的供大于求的问题和一些商业地产开发量过大的问题值得注意。9月末全国商品房销售待售面积四亿四千六百三十六万平方米,比8月份增加了826万平方米,其中住宅增加了127万平方米,商业营业同比增长68万平方米。咱们的商业地方,现在不少地方是热度很高,特别是“综合体”,这个数字是一个警示性的。

    影响今年房地产市场的几个因素:

    1.部分地方热点城市的高价地不断出现。

    这里有几种情况:(1)土地用地溢价率高的问题。(2)部分地块超过周边地价的问题。(3)部分由于地价高,导致价高的问题。从源头上来讲,随着中央政府和地方政府的释权和裁权问题,地方政府怎么样正确的解决这个问题,这总是要考虑的问题。我一直主张咱们的土地出让计划要和住房的公映计划挂钩。普通住房用地的出让价格要和地方人民政府稳定房价挂钩,而不要跟土地的地方财政的收支平衡挂钩。如果你的普通住房的出让价格和地方财政收支挂钩,这个市场就扭曲了。我反复是这个观点,我认为这是必须要注意的问题。

    2.部分地区商业银行收紧的个人购房贷款,但是同时有些房地产企业、有实力的房地产企业融资能力照样在增强。

    这个主要是6月份银行闹了“钱荒”以后,普遍的商业银行都收紧了。收紧还有一个普遍的原因,前三季度基本上把全年的贷款计划都用完了,那么第四季度自然要收紧。还有一个原因,可能为了防范房地产的金融风险,这里的原因很复杂。但是有实力的房地产开发企业,他的融资能力相对还是比较强的。

    3.市场差异性的问题,特别是热点城市市场预期的问题,我们觉得特别要关心。

    今年房地产市场快速升温,我们觉得“房价”问题原因复杂,既有供求关系问题,又有流动性过剩的问题,还有老百姓投资渠道狭窄的问题。原因相当复杂,不是一两点可以说清楚的。但是今年市场的这么一种很快的升温,我觉得跟两个问题有关系。

    (1)高层对调控减少了。

    有些人认为,今后可能调控更要市场化了。现行的调控政策打折扣了,这是一个;这实际上是个误区。

    (2)咱们应该看到,今年以来一些媒体、专家、名人对市场的部分唱好也是一个原因。

    有些人讲:“现在北京的房价跟东京、伦敦的房价还有距离。”他根本没有说,东京的人、香港的人月收入比我们高了多少倍。这个他没有说。这种预期很强,这个媒体最近宣传很多,我认为这种东西就造成了老百姓的购房的恐慌,而购房的恐慌也造成了“日光盘”、“排队”的问题,好像大家非常慌。我们觉得这些问题,是需要引导的。

    对于下一步,有几点是可以看清楚的:

    (1)市场化的调控政策没有出差之前,现行的调控政策肯定不变的。

    (2)我们一直是主张,特别是房价涨的快的地方一定要切实增加普通商品房的供应。

    (3)继续执行差别化的信贷政策,特别是给予居民首次购买住房给予优惠。

    (4)加强市场引导。

    (5)加快长效机制的建设。

    长效机制的落地是有一个过程的。为什么说“有一个过程”呢?比如:我们讲《房产税》,从《物业税》到《房产税》已经讲了多少年了,现在还在不断的完善。要构建整个房地产成熟、完备的制度,肯定要若干年的时间,在这个时间里头我们一直希望我们的房地产企业能够顺应调控政策、增强自己的实力,把我们的房地产市场搞好。

    这是对市场的简单介绍。

    我前面讲的基本上都是住宅市场,随着咱们国家相关产业的发展,其它的行业、其它的业态,包括:商业地产、旅游地产、产业园区地产、老年住区都会发展,这是毫无疑问的。我觉得这个问题,咱们不要在这里展开了,但是大家也不要盲目。

    二、养老地产市场前景。

    应该说前一段时期,在一些先行先试方面有了一些体验。总体上,我们自己的估计,我们这一块工作还处于探索和起步阶段。为什么说“起步阶段”?我们国家虽然有政策了,但是政策落地还要有个过程。虽然我们有一些建设标准了,但是我们的标准完善还有一个过程;虽然我们有一些经验了,但是我们这些经验怎么样按照国家的文件继续的成熟,这还有一个过程。包括:居家养老。居家养老怎么样进行一些社保化的改造,怎么样构建养老服务网络体系健全的问题,我们还有好多探索。包括:社区养老要按照人群0.1平方米来配备养老服务设施建设,国家提出来了很具体,但是我们实际落实可能还要有相应的标准来保证你实施,这个也需要细化。再比如:怎么样参与机构养老。当然,机构养老过去更多的是民政部,现在肯定要社会力量来参与。我们怎么样来参与?我觉得在这一方面,应该说我们的房地产企业具有一定的资金规模和融资能力。我们的房地产企业已经有很多年的房地产开发经验,在硬件建设上是已经有经验了。所以我觉得,我们的房地产企业是养老地产的一支重要力量。但是我们的养老实施建设和运营管理方面,我们可能还要探索,尤其是养老服务怎么样去到位,我们可能还要聘请专门的队伍,我认为这些问题都是需要我们探讨的。

    今后有四点,我觉得也是可以看的清楚的:

    1.当前和今后一个相当长的时间,中国老龄化、高龄化将处于快速发展阶段。

    建立起以居家养老为基础,社区为基础,社会为支撑的养老服务体系的任务很重。

    2.国务院引发的《加快养老服务若干意见》是指导我们的指导性意见,我们要认真的学习贯彻并探索养老地产的开发模式和盈利模式。

    3.我们与老龄产业协会一直是非常好的关系,而且整个中国老龄宜居住区建设试点工程是以“老年产业协会”挑头的,因为我们觉得我们只有跟民政部的协会联合起来,我们可能才能使这项工作更能够健康发展,所以我们的每次会议郑会长都会到会指导还有民政部的王处长都是到会的。

    4.要发展中国的老年住区和老年住宅或者是养老地产,我们的经验还不足,需要借鉴发达国家的一些经验。

    包括:今天德国的也来了,我们几次会议经常请德国的、美国的、港澳和日本的来参加会议;这次会议是“亚太论坛”,今后我们的这项工作要加强。我听童会长讲,因为昨天我在外面出差,我们专门开了一个“中、日、韩的会议”,确定明年“中、日、韩会议”主题就是:养老地产。我们就围绕着养老地产来深入的研究,当然养老地产我们肯定还会请港澳台的来参加。因为这个“中、日、韩”可能更加接近中国的实际,跟中国的实际是类似的。我们想通过这些更加深入的研讨,更加专题的研讨把我们的养老住区建设推向前进,使我们这个行业能够健康发展,造福于人民。

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