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购房关注:公积金贷款买房--给您支三招


  小柯近日看中越秀区解放中路一套两房一厅,业主开价148万元,想到日后可能更贵,购房预算相当紧张的小柯还是咬咬牙决定出手,不过小柯只能付三成首期,其余七成楼款需要申请银行房贷支付。但是,在临门一脚签约的前一晚,业主突然改变主意,表示要把物业出售给别人。小柯相当不甘心,多方打听之后才了解到,原来业主把房子出售给了另一个愿意一次性付款的买家,即使那个买家只愿意出价145万元,业主认为房贷有可能会大大延迟收齐楼款的时间,所以宁愿稍稍便宜一点卖给可以一次性付款的买家。

  据了解,由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快,导致现时部分银行在贷款结构方面有所调整,出现房贷审批和放款时间有不同程度延长的现象。年底房贷收紧这一现象不但对购房预算紧张且对房贷依赖度较高的首次置业者作出购房决定产生影响,更进一步影响到业主决定将房子卖给谁。

  全款买房议价能力更高

  合富置业市场经理梁燕明表示,在年底房贷额度相对紧张的环境下,一次性付款的买家的确在议价能力等方面会比按揭买家有优势。在下半年以来市场上频频传出部分银行房贷额度紧张的消息,业主因担心等待银行放款时间过长将影响到自己收齐楼款的时间,对按揭购房买家产生一定惜售心态,这时候一次性付款的买家更受急于收齐楼款的业主的青睐,促使一次性付款购房者往往能以比按揭购房者相对更优惠的价格购得物业。

  如近期有一套芳村汾水小区50多方的中层两房单位,被一位首次置业者以大大低于市场价的1.2万元/平方米的笋价一次性付款购得,而没过几天汾水小区另一套也是50多平方米的高层两房单位,以1.38万元/平方米的市场价被一位按揭购房的首次置业者购得,业主一分钱也不肯让步,而之前那套以笋价成交的中层两房,因为买家愿意一次性付款,业主愿意降价出售,最终成交价足足比市场价便宜了15%。一般来说,在年底房贷额度紧张的情况下,业主出于尽早收齐楼款的考虑,在面对愿意一次性付款的买家时,往往更好“说话”。

  在房贷收紧的大环境下,独占先机的一次性付款者在下半年表现较去年同期更为活跃。来自合富置业的成交数据统计,在二手住宅市场成交主力的首次置业者群体当中,今年三季度一次性付款的首次置业型购房个案数量比去年三季度增加5.4%。相对来说,由于上半年楼市交投火爆、房贷需求大增,往年在三季度末、四季度才出现的房贷额度紧张现象在今年三季度提前出现,导致房贷收紧现象提早到下半年刚开始就已经显现其影响。今年三季度按揭购房的首次置业型购房个案数量比去年同期下降7.1%。

  首次置业总价逐月增

  由于目前市场上一次性付款购房者的议价能力高于按揭买家,因此,越接近年底,对楼价承接力越高的一次性付款购房者入市积极性越高,体现在一次性付款购房套均总价也随之走高。来自合富置业的成交数据统计,7月份一次性付款的首次置业个案套均总价仅199.5万元/套,而到了8月份同类型购房个案套均总价已上升到200.3万元/套,到了9月份甚至上升到239.2万元/套。

  反观同期首套房按揭型购房个案的套均总价变化不大,以购房总价的30%为首付款支出计算,7-9月首套房贷购房个案的首付款支出维持在40万-41万元/套的水平,与年初相比基本持平,数据反映二手楼价在今年以来虽累积了较明显升幅,但对房贷依赖度较高、首付资金紧张的首套房贷购房者,其首付金额增长远低于楼价增幅,因此,越靠近年底入市的首套房贷购房者,除了面对房贷审批及放款时间延长的因素外,还需要面对楼价上升导致原有购房资金购买力下降的情况。现时观望超过半年以上还未出手购房的首套房贷购房者,若首付预算还是与半年之前差不多的话,现时仍希望在原来心仪的区域购房,可能要稍稍降低对物业的面积或素质等要求,或需要转到其他楼价稍低的区域置业。

  首次置业平均年龄下降

  由于今年以来楼价持续上升,以刚需的首次置业人士,担心越迟买越贵,均希望尽早购房,因此,无论是一次性付款或是按揭购房,很多首次置业人士均在筹足首期或全额购房款的时候就马上计划入市,促使近期首次置业者平均购房年龄出现下降的趋势。据合富置业成交数据统计,首次置业者平均购房年龄,已从今年一季度的32.4岁,下降到三季度的31.8岁。

  观望时间超过一年的买家,对楼价上升趋势的感觉更为明显。与去年三季度相比,今年二手楼价涨幅更明显。来自合富置业的成交数据显示,今年三季度二手住宅成交均价为20355元/平方米,同比去年三季度上升21.1%。楼价上升促使越来越多首次置业希望尽早入市,今年三季度出手购房的首次置业者,超过一半年龄在30岁以内,而在31-40岁仍未出手购房的首次置业,在今年三季度更出现加快入市的迹象。来自合富置业对首次置业者购房个案的统计显示,今年三季度出手购房的31-40岁首次置业者占比达31.2%,而去年三季度该年龄段首次置业购房者比例仅占28.5%。

  越来越多年轻人希望尽早入市的情况,将进一步令市场上刚需产品市场的供求关系更为紧张,尤其是今年以来过半数首次置业者均锁定为目标购房区域的中心四区,在一手市场刚需产品房源数量增加不多、入市门槛高企的情况下,四季度首置买家热求的中心四区中小户型中低价房,盘源供不应求状况可能将比三季度更加明显。

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