贷款 贷款攻略 购房贷款 买房之前多“核算” 贷款买婚房“三看”而后行
买房之前多“核算” 贷款买婚房“三看”而后行


  对一般老百姓来说,购置房产会占到家庭总支出的绝大部分,因此,在买房前除做好资金方面的核算之外,在很多其他方面同样需要多核算,争取买到最适合自己的房子。支出核算。特别是那些爱冲动的年轻购房者,一定要根据自己的实际经济实力来确定适合自己的楼盘。如果经济条件不允许,就不要受外界各种因素的干扰购置一步到位的房子,而是冷静规划一下,只要能满足基本的居住需求就好。否则随着每月还款压力的增大,自然会影响到日常的生活水准。

  出房率核算。对于购房者来说,出房率也是选择楼盘时应首先要考虑的要素。所谓出房率,是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内,虽然使用面积相同,但销售面积会有不同。比如面积相同的两套房子,出房率高的肯定显得宽敞、豁亮。房子一般分为多层、小高层和高层三种。通常情况下,多层的出房率是最高的,小高层次之,高层的出房率相对较低,一般在75%至80%。出房率越高,说明购房者实际得到的、能够自我使用的面积越大,也越经济实惠。

  时间成本核算。由于资金有限,有些置业者只能在那些面积较小但离市中心近,与面积较大但离市中心远的房子之间进行选择。这其中,许多人为了能够住得宽敞一些,往往会倾向于后者。但这样一来,每天上班的出行成本就会大大增加。以每天上下班多花费3小时、每个月工作20天计算,一个月就是60小时,相当于2.5天,一年就是30天。也就是说,如果选择离家较远的房子,那么每年就会有30天的时间浪费在路途上。因此,对于置业者来说,如果能够算清这笔账,再考虑购买什么样的房子或许会更加理性。

  对于年轻人来说,购置新房首先要考虑的就应该是资金问题:如何既能利用好手中的资金,又能买到不错的房子。这往往令没有置业经验的年轻人十分头疼,尤其是选择贷款买房的年轻人,更应该从首付到还款额度、年限都精打细算。

  贷款买房:看存款

  很多人在贷款时总是出现两个极端,一种是能贷多少贷多少,另一种是尽量少贷。从实际操作来看,这两种做法其实都是不可取的,是一种缺乏理性的行为。最合理的方法应该是贷多少钱从自身的资产情况家庭情况来考虑,在贷款前先对自己的资产情况和信用情况做一个大概的评估。

  如果说我们的资产情况良好,银行有大笔的存款,但是又没有其他投资和更高收入的渠道,那么我们就选择少贷,那样我们的利息也会少一些。还有一种情况就是如果我们手上的资金都投入到基金、期货等理财产品中而且获得的回报率要高于我们所付出的利息,那么我们就选择多贷一点。

  选购新房,最重要的还是房子本身。购房时,一定要看这个楼盘是否“五证”齐全(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证),开发商资质如何等,尽量选择品牌开发商开发的大楼盘项目,这样才更有保障。

  与一手房相比,二手房的选择空间往往更大,包括户型的种类、价格的层次、楼盘的地段等,都更为丰富。因此,在看房过程中,待婚族可将同一地段的一二手房都作为候选对象,经过多项指标的逐一对比,再做出决策,而不必纠结于是否是新房。二手房房产年龄的问题,这是贷款买房时一定要注意的方面。因为房产是有产权时限的,换言之也就是有年龄的。房子年龄越大,其变现价值也就越低。而且房龄时间长的房子,其结构和配套设施相对比较落后一些,这样的房子去银行申请房贷时,往往也不能获得相应的优惠,甚至存在拒贷的风险。

  按揭月供:看收入

  对于大多数年轻人来说,因为进入社会时间比较短,资金积累往往有限,购房后装修、筹备婚礼等支出又比较大,这时候买房往往需要家庭长辈的帮助。因此购房时,要特别做好购房预算,在经济承受范围购买房产。现在很多开发商对于一次性付款通常优惠额度很大,如果在经济条件允许的情况下,一次性付款肯定是最佳选择。如果没有那么大的经济承受能力,就要选择按揭贷款购房了。

  贷款购房首先要考虑自己可承受的总房价。一般来说,房屋的首付不会低于总价的三成,因此新人们选房时要考虑自己可以承受的房屋总价、首付额度以及每月还贷的额度。一般情况下,新人们每月还贷额度最好控制在家庭总收入的50%以内,这样才可以基本保证日常的生活基本不受影响。

  另外,某地产中介公司市场研究部工作人员介绍说,商业贷款的还款方式有很多种,如果收入比较稳定,可以选择等额本息的还款方式。每月还款额相等,方便安排资金支出,但缺点是利息总支出是所有还款方式中最高的。

  如果手头相对比较宽裕,可以考虑选择等额本金的还贷方式。虽然这种还贷方式初期月供比较高、还款压力较大,但与等额本息相比,可以节省大量利息支出,并且后期月供逐渐减少,利于安排其他投资理财规划。

  如果每月收入较高且稳定,可以考虑用双周供的还贷方式。双周供利息和比等额本息少,而且还贷额稳定,不会带来初期月供压力大的问题。从双周供与等额本息的利息和之差来看,以相同贷款额为例,贷款期限越长,利息和之差越大,选择双周供越合适。但每年会有个别月份还款3次的情况,会在一定程度上增加了某个阶段的还款压力。

  提前还贷:看资金

  前来看房的张女士是一位对贷款购房颇有研究的买房者,她表示,“千万不要超出自身能力购房,如果每月还贷额过高,在遇到突发事件时很难周转应对。待婚族们应根据自身情况尽量选择贷款年限较长的类型,一方面缓解自身的还贷压力,保证婚后的生活质量;另一方面,如果事业发展顺利,还可以提前还贷。”

  提前还贷问题,这一问题也是经常会遇到的。其原因无外乎银行利率波动和收入变化,很多年轻人在事业的初期开始买房,由于经济实力薄弱,还款能力低的原因,申请的房贷年限一般都比较长。其后随着收入的增加,加之银行利率的上浮,很多人都会有提前还贷的打算。但需要仔细考虑是否合算的问题。所以对于这部分朋友来说,在贷款购买婚房的时候,就应当将提前还贷的因素考虑进去。

  记者联系了多家银行,发现都有提前还贷业务。房贷一般采用“个人住房组合贷款”方式,即由住房公积金贷款和住房商业性贷款两部分组成,如果购房者选择的是该种贷款方式,先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分,所以贷款利率比商贷低不少,所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷,相对划算些。

  每家银行提前还贷大致分为全部提前还款、部分提前还款两大类。全部提前还款法是最节省利息的方法,办理手续也最简单。但借款人选择这种方法也要量力而行,不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。

  还贷之后:销抵押

  不要以为还完贷款就可以算是彻底完成使命,还贷后还要记得办理抵押注销。由于许多贷款人对抵押权比较淡漠,提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销,这样贷款虽然还清了,但房屋仍在产权部门备案,会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书,去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理),最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

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