贷款 贷款攻略 购房贷款 2013石家庄开发、购房贷政策变量陡增 房企预期一线房价仍上行
2013石家庄开发、购房贷政策变量陡增 房企预期一线房价仍上行


  “金九银十”之际,一场对于银行停放房贷影响的争论,突然进入各大券商地产行业的研究报告。

  事情起源于许多二线城市开始暂停向购房人发放贷款,并有消息显示这一情况已经开始向北京和广州等一线城市蔓延。

  在此之前,包括楼市再融资重启,以及楼价整体攀升的消息,一直令市场对于三季度之后的房地产板块走势拥有颇乐观的逾期。

  一场关于地产股走势的争锋迅速上演。

  该消息传出之后,包括国金证券、浙商证券等券商发文表示,该现象仅构成短期影响,劝解投资人忽略这一影响。同时,中原证券和华泰证券亦发文力挺房价和地产板块股价。

  不过深圳某大型基金公司内部人士则认为,地产板块估值回归仍是宏观大势,且目前尚未触底,包括再融资等消息对股价并不构成实质性利好。

  在银行限贷引爆房地产行业分歧的同时,多数上市房企业务格局分化,则显示出地产行业正在从行业内自发形成一股变量。

  开发、购房贷款分化

  9月23日,北京某上市房企内部人士预测,认为银行停发房贷不会是长期行为。

  其判断的逻辑与上述券商相似,认为该现象主要是因为季末银行资金紧张,银行信贷额度不均衡所致,而非国家信贷政策的长期导向。

  记者从知情人士处获悉,上述房企在环京的新楼盘延期开盘。不过这一情况是否与银行信贷收紧相关,并未获得权威人士证实。按照北京某券商人士的说法,也可能与该公司2013年销售目标已经大部分完成有关,通过延期开盘的方式既可以通过惜售继续推高房价,分享下一步房价上涨空间,亦可以将本年度存量业绩顺延到下一个年度。

  不过亦有分析人士认为,房产税预期是银行收紧房贷的主要原因,与此同时,商业银行考虑到房贷回收周期过长,因此对于房贷开始限制。如果这一分析确切,银行限贷对于楼市将形成长期的影响。

  与此同时,从上市房企的角度来看,银行为开发商提供融资的通道似乎并未堵死。6月份“钱荒”之后,本报记者了解到,多家上市房企获得银行大额授信。而就在日前,广发银行与名流置业达成授信协议,未来18个月,为名流置业子公司提供5亿元额度的信贷授信。

  这也是今年以来,该公司获得的最大一笔银行授信。另据知情人士透露,已经有不少商业银行开始通过增加授信额度和减少审批流程的方式,增加开发贷的力度。

  其背景是,6月份银行业“钱荒”曝出之后,监管层开始限制同业业务资金流向房地产行业,银行需要通过直接信贷的模式承接此前的影子银行业务。

  相比而言,开发商贷款周期较短,且利率上浮空间较大,在这一项业务上,银行的信贷收益显然更高。不过倘若银行下一步继续收紧购房贷款额度,楼市活跃度将遭受强烈的冲级。对于开发项目的融资投入,收回难度亦会因此增加,使得这一调整陷入一个悖论。

  上市房企逐鹿分业竞争

  对于银行限制房贷的争论,只是对于下一步楼市分歧的冰山一角。

  近期一二线城市房价上涨愈演愈烈,包括郑州限购升级,南京国企“退房”,房贷放款周期拉长甚至暂停等信息,市场对于房地产调控的预期日益强烈。

  再加上政策上的诸多不确定性因素,多数房企仍然希望通过改变营业模式,摆脱过度依赖由房贷支撑销量和房价支撑利润的营业模式。

  日前,北京某上市房企在内部交流中,对于自身界定已非单纯的开发商,其在开发的新城项目中,更多扮演产业服务中介的功能。

  从多数上市房企的经营风向来看,纯商业住宅开发或有所收敛。

  以万科A、保利地产为龙头的大房地产商不断加强在已进入城市的深耕的同时,积极在二级城市拿地,加速开工。

  多元化布局也颇为流行,恒大地产从单一房地产开发进入商业、旅游、体育综合领域,万通地产加大了商用物业的开发力度,力图逐步实现住宅业务和商用物业均衡发展。

  另外一些房企则尝试特色的发展模式,华夏幸福坚持产业新城发展方向,拓展多个产业园区建设;中弘股份通过项目储备建立了未来全国旅游地产领军企业的战略规划;华侨城A以城市型欢乐谷为主配以欢乐海岸、酒店、住宅等业态,由此将打开未来3-5年地产业务新的增长点。

  与此同时,北京某家开发商高管表示,在三中全会政策落地之前,该公司甚至谨慎对待目前市场上风靡的城镇化等各类热点概念。

  面对政策上的不确定性,实际上单纯依靠土地增值获利的传统模式获利已更加艰难,不过未来的楼市格局对于A股房地产板块的支撑目前下结论仍然显得太早。

  日前,北京另一家上市开发商高管透露,其对于包括北京在内的一线城市中央城区的房价判断是仍会上行。

  在此之前,该公司在北京东四环一个旧城改造项目正在等待批复,该公司内部对于项目将带动的业务增量十分乐观。对于一线城市中央城区的房价上涨,是目前业内为数不多的共识。

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