贷款 贷款攻略 购房贷款 公积金贷款 2013公积金贷款缘何"不受待见"?
2013公积金贷款缘何"不受待见"?


  近期,全国包括合肥、杭州、徐州在内的多个城市出现住房公积金余额告急、放贷压力增大的情况,虽此前也有北京国管公积金贷款额度吃紧的传闻,但据“伟嘉安捷”统计发现,使用国管公积金的贷款人群占比约在10%-20%之间,因此即便国管公积金贷款额度告急,也并不影响整体公积金贷款的发放与使用。

  此外,据《广厦时代》走访得知,目前北京市管公积金放贷速度平稳,购房者可与楼盘开发商积极沟通,向与其合作的银行申请办理。不过即便如此,按某热门刚需楼盘销售人员的话说,在实际购买环节,他们还是偏向选择一次性付款及商贷的客户,这有利于公司的快速回款,并减少工作人员的工作量。而对于高端楼盘,由于公积金贷款额度低、作用甚微,且审批时间缓慢,因此市场上绝大多数总价在500万元以上的楼盘不受理公积金贷款及组合贷业务,只提供纯商贷。

  刚需族“钟情”公积金贷款

  最近,一直有想法在亦庄购房的郝先生感到有些发愁。原因是他在该区域看中的楼盘,目前正处于蓄客阶段,由于郝先生工作时间不长,其当前经济实力状况很难支持全额付款,出于“节省”的考虑,郝先生想申请公积金贷款。但当郝先生与楼盘售楼人员沟通后得知,虽然该项目并没有明确拒绝购房人申请公积金贷款,但是一般情况下会建议购房者选择商贷。“本来打算可以通过申请公积金贷款以节省一部分‘不必要’的开支,但是现在看来,恐怕很难按预想成功申请公积金贷款了。”郝先生感叹道。

  “销售人员说商贷审批时间短且优惠措施较多,所以一直建议我申请商贷,但目前实际情况是,各大银行首套房贷款的优惠利率一般为九折或执行基准利率。相比之下,我还是想选择年利率较低、每月还款额较少的公积金贷款,这样日积月累,可以省下一大笔钱。”郝先生说道。

  那么,公积金贷款与商业贷款还款差额究竟相差多少?据郝先生计算,以贷款80万元、采取等额本息还款、30年期为例,如果购房者选择申请公积金贷款,则月还款金额为4053.48元、总还款额为1459253.69元;如果购房者选择申请商业贷款,则月还款金额为5082.88元、还款总额为1829836.38元,每月还款额及总还款额,两种贷款之间相差金额分别为1029.4元和370582.69元。

  部分购房者主动改变贷款方式

  据了解,像郝先生一样遇到此类困惑及有相同想法的人不在少数。为什么一些开发商不看好公积金贷款?伟嘉安捷企划经理吴昊表示,与商业贷款相比,申请公积金贷款批贷持续过程时间较长,有的开发商让购房人自己跟住房公积金管理中心去沟通,一些购房者嫌麻烦便会选择商业贷款。而商业贷款没有额度限制,此外审批放贷速度也比较快。一般情况下,商业贷款从申请到放贷只需不到一个月的时间,而公积金贷款则需2-3个月。

  另据一名不愿意透露姓名的某楼盘销售人员透露,因为目前推出的热点楼盘销售火爆,很多楼盘出现数千人排号抢购房源的情况,这些人中不乏全款支付能力的客户。而在前期蓄客阶段,销售人员会重点“追踪”这类人群的购房意向,其次是向购房者推荐商贷。“这样不仅有利于公司快速回款、资金高效运转,也减少了销售人员的工作量,省去‘等待’的时间。”该销售人员说道。

  此外,该销售人员透露,在市场房源紧俏、恐慌性购房的氛围下,部分购房者因害怕受销售人员“冷待”而错失房源,主动放弃公积金贷款。“人为推销”把购房者“推向”利率较高的商贷,这使得开发商及与其有“战略合作”的银行成了最终的“受益者”。

  多数高端楼盘不支持公积金贷款

  据了解,目前市场上在售刚需楼盘,只有个别楼盘明确说明不提供公积金贷款业务,但在高端项目上,这种情况正相反,绝大多数总价在500万元以上的楼盘只支持纯商贷,原因何在?

  据《广厦时代》从北京市住房公积金管理中心了解到,目前,北京住房公积金单笔贷款最高额度为80万元;个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的贷款金额可上浮15%,即92万元;AAA级的借款申请人,贷款金额可上浮30%,即104万元。借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年。这样的贷款额度对于购买150万-200万元刚需楼盘的购房者来说还有“用武之地”,但是对于500万元以上的项目来说,贷款额度对购房者实际帮助上则显得“力不从心”。

  “因为贷款额度有一定的限制,因此对于高端盘买家来说,申请公积金贷款的意义不是很大。比如一位购房者若购买800万左右的房子,申请公积金贷款80万,最后还要再匹配将近500万的商业贷款,这样一来,组合贷款流程更为复杂。不是说高端楼盘不接受公积金贷款,只是说能贷的那点儿钱对于高房价来说只是‘九牛一毛’,高端楼盘的目标客户一般是不会考虑用这几十万的贷款额度。公积金贷款是政策性贷款,它的利率、利息较低,其放贷对象一般是边缘城区的购房者,这才是它的目标客户。所以公积金贷款走到今天,在房价居高不降的情况下,会处于一种比较尴尬的状态之中。”房地产业资深人士季满如说道。

  虽然事实情况如此,但季满如表示,他支持贷款额度有一定的限制。“因为美国次贷危机就是因为银行无度放贷而引发的金融风暴。美国银行把很多根本不具备偿还能力的购房者用高息、低门槛纳入到贷款购房范围内,贷款人还不上钱,以致于银行出现大量的不良资产,金融机构资金链断裂,基金、债券收益无法兑现,最后造成了雷曼银行的倒闭。同时无度房贷也助推房价上涨,使房地产业泡沫化加剧,产生风险。”季满如谈道,“现今银行限制总贷款额度,实质就是在防范潜在的金融危机。委托政策性的公积金贷款受到它过去条件的制约,其本身带有扶持性,扶持普通老百姓,因此豪宅购买者不在公积金贷款所‘扶持’的范围,所以它的贷款额度也不可能提升至很高。”

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