贷款 贷款攻略 购房贷款 2013中国式以房养老生意
2013中国式以房养老生意

  如今,“以房养老”正成为一个热门话题。 9月13日,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(下文称《意见》),提出鼓励和支持保险资金投资养老服务领域,开展老年人住房反向抵押养老保险试点。这是“以房养老”的一种方式,就是老年人将住房产权抵押给金融机构,从金融机构定期领取贷款补贴养老;金融机构在老人去世后将房屋拍卖,收回贷款本息。有消息称,由民政部牵头,相关部门已经研讨了实施细则,明年上半年将出试点方案。

  在人口老龄化趋势加剧,医疗服务和护理费用又日益看涨的今天,如何想办法体面的度过晚年显然已经摆到了中国人的议事日程。“以房养老”正越来越清晰的出现在国人面前。

  对很多人来说,这个话题既有吸引力、又充满困惑。

  形形色色的“以房养老”

  截至2012年底,中国60岁及以上老年人口已达1.94亿,预计在2013年突破2亿。老人的养老资金来源主要是子女赡养、退休金和社保金。目前社保金数额不高,民众往往需要在退休后寻找更多的收入来源。

  其实,民间一直在探索各种形式的“以房养老”,但每种形式各有不足。

  第一种是由子女(赡养人)养老,房产由子女(赡养人)继承。 这最符合国人的传统观念。但现在独生子女多,“空巢老人”多,这种模式成功与否还要看子女(赡养人)的孝心和现实条件。南京有位90岁的张老太,丈夫和儿女因病早逝,只有一个侄子远在徐州。她有套单室的产权房,退休工资2300多元。张老太看病花了不少钱,生活十分拮据。

  她曾希望侄子负责赡养自己,将来房子归侄子继承,终因客观原因而难以实现。如今,她生活不能自理又请不起护理,住不起市场化养老机构,几经周折才住进了街道为低保老人办的社区照料中心,每月退休工资缴费后所剩无几,与此同时,她那套房子却闲置着。

  第二种是卖房养老。 老人售出大房购小房,用差价款养老;或者售房后再租回原房,用房款交房租和养老;或者售房后以房款入住养老院。南京一社区的负责人朱华福就帮柴老太实现了卖房养老。他与老人的侄女商议后,将老人房子卖掉,将其送入养老院。侄女保管老人的存折,朱华福确定取款密码,社工跑腿支付各项开支。对这种做法,人们担心的是:“万一将来卖房款用完,而老人还健在怎么办?”

  第三种是“以租养老”。 有的老人把本来就狭小的房子腾出一间来出租;有的老人把位置好的大套房出租,自己租住在远郊小套房,赚取差价改善生活。这些做法都以牺牲生活质量为代价。也有老人想把房子交给房屋中介出租,用租金收入入住养老院,但又担心中介是否可靠。北京市民政局有关负责人表示,北京将推行“租房置换”,即以出租房屋获取租金、通过租金收入送老人入住养老院。但租金收入会受到市场状况影响,谁来替老人管理租金、让老人租得放心和满意,也是一个问题。

  最后一种就是本次《意见》中试点的方式,老人将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构,每个月从机构取得贷款并继续在原房屋居住,去世后则用该住房归还贷款。 上文提到的张老太,3年前就想将房子抵押给房产中介公司,换取一些养老收入,但要求终身居住在房内。房产公司评估后觉得风险太大,老太始终没能如愿。

  面对这个源自西方的养老模式,腾讯财经称,一部分人考虑的是它能否给自己带来更多的养老保障,而另一部分人则在思考能否通过它带来更多的养老生意!

  保险业的“地产算盘”

  以房养老首倡者、幸福人寿董事长孟晓苏近日透露称,开展老年人住房反向抵押养老保险将在12月份拿出方案,明年1月推出。

  腾讯财经在采访中了解到,虽然银行和保险机构都声称积极探索以房养老业务,但实际均持观望态度。双方反应出奇一致:都在等国家政策扶持。

  台面上的理由很充分。以房养老牵扯到贷款的问题,银行当然得谨慎;而保险公司则担心其中蕴含风险会影响现有投保保户的分红。

  台面下的理由实则更为复杂。以房养老单纯由银行主导的话,相当于变相的抵押贷款,不仅丧失了原本养老的意图,而且对银行来说,拿到房子之后怎么处理更令其头疼。而保险公司想要进入这一领域的话,最好的选择是与银行合作。那么,这块利益蛋糕双方要怎么切?

  这也并不是说金融机构对养老产业这块蛋糕就不感兴趣,只不过其垂涎的是养老产业中的“养老地产”。

  事实上,自打2007年泰康人寿董事长陈东升赴日本考察后提出进入养老产业理念,泰康人寿、新华人寿、平安人寿等多家大型保险机构已在这一领域苦心布局多年。

  随着2013年10月,由合众人寿打造的养老社区在武汉开园,标志着国内由保险公司主导的养老地产项目正式落地。

  为了争取这保险机构取得的第一块国务院批准养老用地,合众人寿的董事长曾经去了保监会十几次。保监会就一句话:你们这么做的话其它公司的养老保险就卖不掉了。

  事实上,保险机构正在扎堆涌入养老地产。新华人寿主导的养老地产项目和规划更早的泰康人寿养老地产项目也将在未来几年内陆续建成。

  在国内多家大型保险机构纷纷争抢养老用地的同时,保险业内部交流甚至都很少提到“以房养老”这个概念。

  要弄明白为何在养老产业中会出现这样冰火两重天的境况,就必须梳理清楚一个概念:以房养老指的是拿谁的房养老,怎样养老?

  银行的顾虑与难题

  通常意义上的以房养老指的是反按揭,有房者以房产为抵押向银行申请贷款,在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期,以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。

  在行业人士看来,反按揭目前还只是一种构想,没有实际操作的具体方案。贷款老人抵押房产后还能继续居住多少年?这个年限如何计算以保障银行不亏本?当老人去世后,房产处置权归银行所有还是其继承人所有?目前还没有理财产品能够细化到解决这些问题。

  从结果来看,最早试行以房养老业务的中信银行内部人士告诉腾讯财经,其所做的一系列试点有成功案例,但远远少于预期。“首先是70年产权到期后房子使用权归属的问题现在并没有明确解决办法,其次中国人的群体意识上接受不了这样的方案。”

  社科院世界社会保障中心主任郑秉文在接受腾讯财经采访时表示,国家在政策上还没有做好准备。

  以房养老两大“拦路虎”

  “70年产权问题是拦路虎,住房改革到现在只有15年左右,本来70年产权到期问题还很遥远。当以房养老涉及到反向抵押的时候,这个问题就凸显出来,在银行对房产进行估值的时候,产权是一个重要因素。”


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