贷款 贷款攻略 购房贷款 201311月份北京房山房价将突破3万/平
201311月份北京房山房价将突破3万/平

  上周,随着以“自住型商品房”等规定为主的新“京七条”横空出世,让购房人在不断追涨的房价中再次看到了价格回归的希望。预计7万套便宜房子将陆续补充进市场,也让一些买房人纷纷重新开始审视购房计划。另外,经过近一年的火热销售,开发商在年底进入盘整期,也使得市场上可供挑选的新项目并不多,市场开始进入买家愿意等等看,卖家不着急卖的观望状态。

    数据也反映了当前的楼市状态,亚豪机构根据北京市房地产交易管理网的数据统计,截止到27日,10月份北京商品住宅共实现成交7898套,成交面积78.33万平方米,相比上月同期分别出现了31.5%、36.4%的大幅下跌。“银十月”北京楼市并未能延续9月盛况。不仅如此,11月份预计开盘的项目仅有16个,实际供应甚至有可能更少,似乎也预示着红火了许久的北京楼市开始出现降温迹象。

    市场表现11月仅16个新盘入市 新“京七条”引发市场观望

    根据亚豪机构数据统计显示,11月份北京商品住宅市场预计仅有16个项目入市销售,其中包括泰禾·1号街区、红杉公馆、亦庄·金茂悦、世茂维拉等在内的8个纯新盘,以及包括中国铁建·原香漫谷、中昂·邑上原著、五矿万科·如园等在内的8个老项目后期。

    虽然前两周多个新盘项目都是开盘日光,但上周新“京七条”的突然出台让市场风向转变。整个北京市场仅有3个商品房项目入市,相比之前一周减少了5个。3个项目共新增商品住宅814套,预售许可面积13.5万平方米,环比分别减少了76%、57.8%,火热的成交几乎瞬间凝固。

    亚豪机构副总经理高姗认为,进入10月份以来,北京楼市供需双方积极性都出现下滑,市场在年底进入了观望阶段。从开发商角度看,前期大量项目的热销使得其销售压力明显减轻,因此推盘积极性也日趋下滑;而从买房人情况来看,随着以“自住型商品房”等规定为主的新“京七条”的出台,使得需求主体,尤其是刚性需求对买房的态度和市场的预期出现了明显变化,符合“自有商品住房”资格的人期冀明年能淘上便宜;不符合资格的也寄希望于明年数万套低出周边售价30%的“自有商品住房”面市,会带动整体住宅市场价格进入下行阶段。

    价格走势

    改善型楼盘定价“一山更比一山高”

    11月预计入市的项目当中,中低端类的刚需项目明显减少,而中高端项目的占比则明显上升。11月预计入市的16个项目当中,不仅包括西山艺境、中昂·邑上原著、北京城建·徜徉墅三个别墅项目,还包括北京华贸城、西山壹号院、五矿万科·如园、大西洋新城金石美苑四个城市豪宅,以及亦庄·金茂悦、京西·金泰丽湾这两个致力于打造区域价格标杆的项目。

    从户型面积来看,这些项目虽然也有部分中小户型产品,但绝大多数都是以三居以上的大户型为主,例如亦庄·金茂悦主打100-180平方米的三居、四居,五矿万科·如园所提供多为230-260平方米三居、四居。

    由于大部分房企都完成了全年的销售任务,追求快销走量的刚需盘从中心位置滑落,追求利润的改善型楼盘成为主流的同时,定价也是一山更比一山高。其中位于门头沟的京西·金泰丽湾,虽然地处六环以外,但是由于区域内供应稀缺,报价仍高达25000元/平方米;而首次入市的亦庄·金茂悦项目虽然尚未公布市场报价,但基于其拿地的价格水平,以及“金茂系”产品的特性,其售价必然会是区域内标杆;另外一个涨价明显的则是北京华贸城项目,其此次预计售价在40000元/平方米,而去年开盘时价格仅25000元/平方米,上涨幅度高达60%。

    一位大型房企的销售负责人表示,今年以来市场严重供需倒挂的现象,使得项目价格出现一路上涨的局面,这一局面也将延续到年底甚至明年年初,而从明年二季度开始,随着今年大量出让土地的逐渐集中入市,价格上涨的幅度也会逐渐放缓。但是由于今年出让地块价格普遍偏高,在刚性的成本压力下,期待房价下行的可能也不大。

    除此高定价,从11月预计开盘的项目特征中也可以看出,首次入市的纯新盘和老项目后期在数量上平分秋色,大量的老项目后期推盘积极性远不如纯新盘。部分老项目甚至因为过于火热,没有销售业绩压力,不愿过早清盘,开始加快施工建设,谋求尽快竣工转为现房销量,从而规避“限涨令”合理合规地涨价销量,以提升企业利润率。

    下一热点

    房山房价即将突破3万元/平方米

    今年最热的区域无疑是大兴及亦庄区域,不但多个项目入市即售罄,价格也是轻松突破3万元/平方米,甚至亦庄的项目已经达到了4万元的高价。

    而新盘中的世茂维拉项目或许会让市场再次感到惊诧,因为它的入市很可能将宣告房山进入3万元时代。在探盘时,项目销售人员表示向北京青年报记者表示,该项目定位高端,售价可能接近3万元/平方米,部分户型甚至会突破3万门槛。

    而该项目的开发商世茂也一向以开发豪宅见长,在北京开发的世茂奥临、世茂工三、世茂宫园(楼盘资料 业主论坛) 都是当时的高端改善楼盘,也都定价不菲。极有可能在11月份入市的房山世茂维拉作为世茂阔别北京市场许久后的出山之作,在世茂内部被寄予了极大希望。

    世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅不久前接受北青报记者采访时表示,世茂重新回归以北京为中心的环渤海区域,是公司认定的必须战略。作为回归北京的第一个项目,世茂维拉将提供以小户型洋房和叠拼别墅为主的房源,将融入世茂最新的户型研究和园林设计,并将引入世茂刚刚发布的“云服务”理念,本身的产品定位就是相对高端,定价也相对高端。

    不仅是这一个项目,今年8月份,房山拍出的地块,剔除限价商品房、体育用地,楼面价超过2万元/平方米,甚至高出房山一些在售楼盘的价格,未来加上建安成本等费用,业内普遍预计楼盘售价或将达到3.6万元—4万元/平方米。土地价格也决定了房山区这一曾经的价值洼地,很可能继大兴之后,有更多的项目突破3万元门槛。

    业内预计

    明年一季度刚需盘将大量入市

    年底供应量整体缩小,作为主要利润贡献点的改善型洋房、别墅、大户型成为主流,而谋求走量快销任务的刚需盘似乎有了偃旗息鼓的迹象。

    对此,高珊认为,从未来供应情况走势来看,2013年剩下的两个月将持续刚需供应稀缺的态势,而进入2014年这一情况将逐渐得到改观。一方面是土地储备的因素,2013年北京土地市场热闹非凡,大量宅地实现成交,而基于目前房地产市场当中多走“高周转”途径的情况来看,这些土地将在明年逐步进入市场;另一方面,近日北京市颁布关于自住型商品房的新规,提出今年底将供应的2万套此类住房用地,而明年这一规模将扩大到5万套,而这些房源预计在2015年出现集中上市潮。开发商为了规避30%的价格差带来的市场竞争压力,今年取得土地的房企,尤其是产品定位为刚需型项目的房企或将集中在2014年推出其楼盘。由此可以看出,明年楼市的市场供应量将较为可观,而随着大量刚需房源的集中入市,房价过快上涨的势头也将被遏制。

    对于业内的预计,位于通州某新盘项目的负责人也表示认可。该开发商曾在今年北京土地市场上四处出击,斩获颇丰,年底前其在通州的项目预计将先推出不限购的商住类产品,而更多的住宅部分则会在明年入市销售。该负责人表示,今年大部分房企都完成了销售任务,明年如何布局,将在什么节点上推出刚需盘跑量是目前企业主要开会讨论的话题。

    不难看出,由于新“京七条”的推出,和今年北京土地市场的供应加大,明年将会有更多的刚需楼盘集中入市,也将缓解目前价格不断上涨的紧张局面。


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