贷款 贷款攻略 购房贷款 专家:房地产调控长效机制的五点建议
专家:房地产调控长效机制的五点建议

  楼市观察

  建立北京房地产调控长效机制,必须更加注重稳定市场预期,更加注重增加市场供给,由注重限购、限价和限贷逐步过渡到重点运用财税、金融和法律等市场化手段进行房地产调控。对此提出五点建议:通过调整产业结构缓解中心市区人口压力;构建住房三元供应模式;强化房地产市场监管;适时开征房产税;完善房地产信贷政策。

  华夏银行发展研究部房地产课题组

  北京房地产调控对全国具有重要的导向示范作用。满足群众基本住房需求,实现习近平总书记提出的住有所居的目标,必须加快建立起符合首都特点的房地产调控长效机制。在我们看来,建立北京房地产调控长效机制,必须更加注重稳定市场预期,更加注重增加市场供给,由注重限购、限价和限贷逐步过渡到重点运用财税、金融和法律等市场化手段进行房地产调控。

  (一)通过调整产业结构缓解中心市区人口压力

  调整北京产业和区域规划布局,增强中小城市和小城镇的产业发展、公共服务、吸纳就业、人口聚集功能,以产业升级和产业转移引导人口向郊区县或京外地区迁移。从调整产业结构入手把一些低端产业加快外迁,缓解中心市区交通拥堵和人口压力。把一些为全国服务的公共医疗、教育等机构进行转移,在城市副中心另建医疗城、教育城、金融中心等。比照上海、广州等同类城市,适时提高中心城区公共交通价格,缓解中心城区人口压力。加快北京城市副中心和新城的基础设施建设,使其公共服务、生态环境更具有吸引力,逐步发挥其疏散中心城功能和人口的作用。利用轨道交通沿线的闲置、空置和低效利用的土地建设租赁房,明确配租对象,制定优惠政策,鼓励就业人群就近居住。建议扩充北京行政管辖区域,增加北京土地供给,提高土地利用效率,降低征地拆迁成本,保证土地供求基本平衡,保持房屋交易量和交易价格的稳定。

  (二)构建住房三元供应模式

  由此前“商品房+保障房”的二元供应模式,向“满足中低收入群体的保障房+满足夹心层住房需求的限价房序列+满足中高收入群体的商品房”三元供应模式转变,将北京住房供应分成三个层面:

  一是保障性住房体系,主要满足中低收入人群需求。采取有力政策措施鼓励社会资金参与建设,且以长期租赁为主,在租赁价格和出售价格上进行政策性补贴。加大对保障性安居工程建设的推进力度,大力发展公租房,确保保障性住房的供给比例,每年把住宅供应土地的50%以上用于廉租房、经济适用房、限价商品房和定向安置房等政府应该保障的住房,商品住宅用地原则上均需配建保障性住房,确保保障房占到住宅开发量的30%,加快推进棚户区改造,改善居民居住条件,从而建立起政府主导的、保障中低收入群体基本住房的机制。

  二是商品房市场体系,主要满足中等以上收入人群需求。重点通过实施税收政策,放开行政管制,允许其自由价格交易,并根据交易价格征收交易税和所得税。

  三是限价房体系,通过“限房价、竞地价”方式,加大自住型商品住房供应力度,在土地供应计划中单列此类住房用地,主要满足夹心层的住房需求。通过实施以房产税调节高端需求、以土地制度改革和首套房贷款优惠支持中端需求、以保障房覆盖低端需求等一系列政策组合,形成“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的长效机制。

  (三)强化房地产市场监管

  加大房地产市场执法检查力度,进一步规范市场秩序。严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为;严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为,对违规企业采取禁止参加土地竞买、停止发放项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施;加强商品住房价格监管,依法查处房地产开发企业和中介机构在房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为;政府对房地产项目定价进行价格引导,对于定价过高、涨幅过快的项目暂缓上市;进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度;进一步加强对金融机构房地产开发贷款业务的监督管理和窗口指导;进一步规范国有大企业的房地产投资行为;加大限购执法力度,对弄虚作假违规骗购的购房人和企业,按照相关法律法规进行严格的经济处罚甚至刑事处理;加强市场信息披露,正确引导市场预期,对于蓄意制造谣言或恐慌情绪的言行进行严肃查处。

  (四)适时开征房产税

  目前,我国的房地产税收体系较为复杂,从拿地、建设到出售、再交易,每个环节都征缴税费,比如契税、印花税、土地使用税、企业所得税、个人所得税、营业税等。为提高房地产资源配置效率,通过增加多套房所有者的持有成本,将大量空置的存量房屋推向市场,抑制投机投资需求的过度增长,建议尽快建立不动产统一登记制度和个人住房信息系统联网制度,在整合房地产各环节税费的基础上,适时开征房地产税。

  1.征收范围上,北京可先对城六区开征房产税,其余郊县区暂不征收。主要基于以下考虑:第一,城区人口过于集中,在城区土地和房屋供给有限情况下,通过征收城区房产税,增加房屋持有者成本,可以引导购房者向其他区域分散,缓解城六区人口住房增长压力。第二,城区房价较高,占有大量的医疗、文化、教育等资源,通过房产税征收可以完善城区周边相关基础设施建设,优化资源配置。

  2.征收模式上,建议采取“增量+存量相结合”模式,将房屋存量纳入征收试点。主要理由是:首先,房产税是财产税的一种,主要对占有房屋环节征收。其次,有利于扩大税基,进一步增加房产税收入。第三,房产税进入存量房领域征收,将明显增加二手房出售房源和住宅租赁市场的出租房源,既可以平抑房租,又可以平抑房价。同时,建议确立合理的免税空间,简并二手房交易环节的税费,活跃二手房市场交易,增加存量房供给。

  3.征收对象上,建议不区分本地和外地居民,不区分现有住房和新购住房,所有在城六区行政区域内持有的住房,除经济适用房、限价房、公租房、廉租房等政府保障房外,均在征收范围之内。

  4.税基评估上,对于现有住房,以房地产评估值作为参考,按一定比例确定税基;对于新购住房,以房地产市场价格作为参考,按一定比例确定税基。

  5.征收税率上,建议不同类型住房采取差别化税率,同类型住宅采取累进税率。具体地说,普通住宅的适用税率可以适当从低,高档住宅可以适当从高,对豪华住宅等还可以适当加成征税。实行差别税率和累进税率,一方面能够合理调节收入分配,优化资源配置;另一方面在一定程度可以改变住房结构,增加中小户型需求,促进供需平衡;同时,可以增加多套房屋拥有者的持有成本,适度挤出北京房地产市场上的存量房,以平抑房屋价格。

  6.免税面积上,按照低起点、宽税基原则,以北京市城镇人均拥有住房面积为参照标准来确定北京市人均免税面积,以保障住宅持有者的基本居住权利,同时,实行分档累进征收,以体现社会公平与公正。

  7.征收期限上,根据我国现行法律,房产税是一种保有税,在房屋所有者持有期间,每年进行征收。对房产每年持续征税,会增加房屋持有者持有成本,释放出存量房上市交易。

  (五)完善房地产信贷政策

  房地产市场与金融领域息息相关,北京房地产业的发展离不开银行信贷的支持。在房地产调控过程中,金融应发挥更重要的作用。

  1.信贷额度上,实行总量控制。北京市房地产开发贷款增幅可不低于金融机构贷款总额的增幅,个人房贷占金融机构贷款总额的比重可不高于上一年度的比重,以增加房地产市场供给,抑制房地产市场需求。

  2.信贷投向上,坚持差别化信贷政策,有保有压。信贷资金重点投向符合国家政策、能满足居民住房消费合理需求的保障房和普通商品房的开发建设。重点支持以市住房保障中心等为平台开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设,支持中低价位、中小套型普通商品房建设,优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款,对于其他的投资投机性购房需求,原则上不予支持。加强购房人资格审核工作,严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款,对于违反规定的金融机构进行窗口指导甚至经济处罚。实行贷款比例管理,要求住宅类房地产开发贷款余额不低于房地产企业贷款余额的70%。

  3.信贷定价上,实行差别首付和差别利率政策。在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对首套置业居民的刚性需求,商业银行可继续给予优惠政策,首付比例可不高于30%,贷款利率不高于基准利率;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%;对第三套房一律不予贷款。加大差别化信贷政策的执行力度,贷款利率严格按照风险定价,对抵押贷款继续实行差异化定价政策,在此基础上,商业银行要根据借款人的信用水平,根据房地产所处的位置,它的抵押物变现能力等各种因素自主定价。

  4.信贷期限上,控制贷款投放节奏,按照项目开发、销售周期严格界定贷款期限,盘活存量贷款,提高信贷资金使用效率。

  5.信贷监管上,进一步完善房地产信贷风险管理制度,坚持公平、有序竞争,严格执行信贷标准。严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。对保障房贷款实行差别化监管,对于不超过一定额度的保障房贷款不纳入信贷规模控制。同时,可参照个人住房按揭贷款的模式,将保障房贷款的信用风险权重调整为50%,从而鼓励商业银行加大投入。完善保障性住房回购管理办法,对政府无法及时回购的,明确银行贷款损失补偿的资金来源;建议政府给予一定优惠政策,对参与保障房建设的商业银行,政府可通过财政性担保公司或住房保障中心等机构进行贷款担保、财政贴息、财政资金存放、租售资金专户管理等形式给予一定支持,从而吸引商业银行主动参与。

  6.融资服务上,有效运用银行各类产品满足规范的房地产企业合理融资需求。

  首先,实行名单制管理,对运营规范、四证齐全、自有资金比例达标的房地产企业列入支持名单,给予适度的信贷支持。同时,将政府对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为房地产企业的处罚信息录入商业银行相关数据库,进一步完善房地产信贷征信系统,从严控制该类企业的展期贷款或任何形式的滚动授信,限制其融资。

  其次,从财政预算、土地出让金收益、住房公积金净收益、公积金贷款、地方政府融资平台、金融机构的中长期贷款等方面入手,多渠道筹集低成本资金,用于保障房市场建设,切实降低土地收储机构和房地产企业参与保障房项目的融资成本,缓解目前的资金筹措难的局面,控制保障房项目开发的资金风险。

  再次,改变房地产企业融资模式,加大企业直接融资比重,通过信贷资产证券化、发行债券等投行工具以及合理运用委托贷款、发行理财产品等银行表外产品,引导民间资金通过正规渠道导入房地产领域,对银行信贷支持形成有益补充。

  最后,建议在控制风险的前提下,尽快放开房地产企业IPO以及再融资等直接融资渠道,发行房地产投资信托基金(REITs),疏导房地产企业合理的融资需求,从而支持房地产企业加快商品房开发,缓解供需紧张的矛盾。


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