贷款 贷款攻略 贷款额度 北京买房者呼声盖过天称:积金80万贷款额度该提了
北京买房者呼声盖过天称:积金80万贷款额度该提了
北京刚需购房人呼吁 公积金80万贷款额度该提了

  根据北京住房公积金管理中心的统计,截至2012年12月底,2012年归集住房公积金833.92亿元,提取550.50亿元,净增283.42亿元供图/CFP

北京刚需购房人呼吁 公积金80万贷款额度该提了

  公积金上限80万,对于刚需购房者来说,基本属于鸡肋供图/CFP

  导读:上月,位于北京南六环附近的一楼盘开盘,一天售出1400套房,买房人排队抢房,开发商一天入账38亿。而对于排队抢房的年轻人来说,不少人却为贷款而头疼。由于北京房价这几年上涨,住房公积金最高贷款额度却止步在80万这一水平,已经远远不能满足贷款的需求。一边是大量公积金余额在账户内躺着“睡觉”,一边却是大量年轻人因为贷款额度不够被迫“啃老”。

  现象

  六环附近88平方米两居

  首付和公积金贷款额度之间差92万元

  北京青年报记者调查发现,一天卖出38亿的中建国际港(楼盘资料) 位于大兴新城黄村兴华大街。虽然这一项目位于南五环外近六环,但因为地铁优势,均价24500元/平方米。从户型和位置来看,这一项目属于典型的刚需项目,购买者大多都是首次置业、自己居住的年轻人。但一日38亿的销售业绩对于开发商来说是一个惊人的神话,而对于不少买房人来说,尤其是手上存款不是很多的刚需购房人而言,则没那么轻松。

  以最小两居88平方米户型为例计算,平均一套房子215万元。购房人林彦正好买了这样一套小两居,对于他而言,利率低的公积金贷款是最佳贷款选择,但新的压力和困境又来了——贷款额度不够,或者说,首付“压力山大”:原来,按照90平方米以下首套房、首付可按两成交的规定,林先生最少要交43万的首付款,剩余172万需要申请贷款。而根据目前公积金的规定,正常情况下,一般人贷款额度上限为80万,显然无法覆盖172万的需求,贷款差距为92万。

  也正因如此,这几天,林彦面临以下选择:要么让父母帮着去向亲戚借钱多付首付款,要么放弃贷款利率优惠的住房公积金贷款,而不得不选可以多贷一点的住房商业贷款。“215万元的套总价,如果使用公积金贷款,最少要交135万元的首付,这相当于首付6.5成。而对于我这样一个刚需的年轻人来说,一口气拿出135万首付无疑太难了。而如果不选择公积金贷款、选能多贷一点的住房商业贷款,首付压力是小了,但是意味着无法享受公积金的利率优惠,此前交的大笔公积金在关键时候却无法派上用场。而且一个不容忽视的问题是,选择商业贷款,则意味着我们要多还很多利息,对我们这样的购房人而言,相当于雪上加霜。”林彦无奈地告诉记者。

  算账

  放弃公积金贷款选择商贷

  贷款利息要多还40多万元

  北青报记者就此算了一笔账:如果选用商业贷款,215万的房子,贷款172万,基准利率6.55%,20年等额还款方式,每个月要还12874元,总计利息137万。而如果允许公积金贷款172万的话,每月还款10881元,利息总共89万。两者利息相差48万。

  “为什么房价上涨了这么多年,公积金贷款的额度屡次提高,但总是没有办法满足需求呢?”林彦向记者抱怨,这种形势下,要么“啃老”,他和妻子向两家老人借钱,凑出135万首付。要么商贷,多付48万利息。

  北京中原市场研究部总监张大伟认为,按照北京目前的房价,刚需房套总价即便是地处六环附近,也多在150万元以上。公积金上限80万,对于刚需购房者来说,基本属于鸡肋,如果选择公积金贷款,反而需要多增加首付,而刚需购房者首付本身压力就非常大。

  难点

  3A评级贷款额度能上浮30%

  刚需购房人能过评级并不多见

  北青报记者调查也显示,对于不断上涨的房价、明显不够的公积金贷款额度,北京市公积金管理中心也一直在寻找突破的方法。今年4月,北京公积金管理中心发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》。

  该通知通过将信用机制和贷款额度进行挂钩,突破了最高贷款额度80万的上限。根据规定,借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,个人信用等级为AAA级,贷款最高额度上浮30%;个人信用等级为AA级,贷款最高额度上浮15%。

  上调之后,享有3A信用等级的贷款人贷款额最高可贷到104万元,2A级为92万。这一政策出台之后业内一片叫好声,认为这将让不少百姓获益。但在实际执行了一段时间之后,业内突然发现,公积金中心的“好意”老百姓却很难领到。最大的问题在于,要想拿到3A评级难如登天。

  从贷款业务角度,无论公积金贷款还是商贷,都会有一个信用评级,这是针对个人还款能力的一个综合评定,评定的指标包括品德、能力、资本、担保等多个层级,具体来讲包括年龄、文化程度、职业、职务、个人年收入、家庭年收入、家庭情况等。

  “一般而言,从25岁到40岁,年龄增加收入会逐级增加,是贷款机构最喜欢的人群。如果同等条件下,学历越高越有加分。此外,职业也是关键,一般公务员、教师、医生、律师、企业主等评分就会更高一些。”某国有商业银行朝阳支行负责材料审核的杨林告诉记者,“要想获得最高评级,基本上就是每个选项都有一些加分,在实际申请人中,3A很难出现,连2A评级都很少,一般在2B、3B的多一些。”

  这种依靠3A来增加贷款额度的方式遇到了现实挑战。一般刚需盘中,年轻人置业较多,岁数不过30岁,对公积金贷款也最渴望,但这一人群不太可能被评为3A。“试想一个不满30岁的年轻人,能有多少加分项目,能够顺利拿到足额贷款就不错了,增量部分基本不可能。而大多数能够获得3A的人,都是有一定社会地位或者收入较高者,他们本身对贷款的需求并不旺盛。”杨林告诉记者。

  追访

  账上余额过1876亿元

  北京住房公积金并非无钱可贷

  一边是明显上涨的房价,一边是老百姓贷款需求无法得到满足,难道是北京公积金中心入不敷出、无钱可贷?答案又是否定的。

  根据北京住房公积金管理中心的统计,截至2012年12月底,2012年归集住房公积金833.92亿元,提取550.50亿元,净增283.42亿元。截止到去年底,累计归集住房公积金4471.13亿元,提取2594.30亿元,余额1876.83亿元。

  如果算大账,北京住房公积金中心2012年底有1876.83亿元余额。这一数字在2010年是1290多亿元,2011年为1537.18亿元。换句话说,北京市归集的住房公积金这几年都在逐年增加,每年净增至少250亿左右。在国内不少城市出现公积金不够用、甚至下调公积金额度时,北京的公积金无论是归集水平还是余额状态,都处在很健康的水准。

  “80万元的住房公积金贷款上限是否合理?肯定不合理。淄博,一个三线城市,公积金贷款的最高额度是40万元,高层次人才还能申请到50万元。宁波公积金贷款最高额度是80万,和北京一样高。相比起北京的房价,北京80万的确是少了一些。”一位曾经在公积金中心任职的负责人告诉记者。

  从公积金运营的角度,钱留在账上显然也不是最好选择。公积金的收益渠道非常狭窄,除了发放公积金贷款获取收益,其余只能以购买国债等方式增加收益,收益率本身就偏低。实际上,只要留足备付金,增加公积金发放既有利于公积金运营,也能让更多百姓获益。

  按照公积金和商贷之间2%左右的利率差,每增加100亿贷款,买房人就能够少承担2亿的利息。而对于公积金中心而言,增发100亿贷款,也能够有约4亿元的增值收益。这些钱能够用来支持保障房建设。“公积金中心归根结底也是一个贷款机构,也是要算经济账的”。

  呼声

  80万元贷款额度是5年前规定

  购房人呼吁提高首套房公积金贷款额度

  “3A评级属于远水解不了近渴,能否对我这样的首套房刚需购房人,适当提高公积金贷款额度。住房公积金制度本身就是为了帮助刚需购房人,而房价涨了,80万元的贷款额度规定也应该适当提高。”林彦这样对北青报记者说道。采访中,记者了解到,类似林彦这样想法的购房人不少,他们希望通过北京青年报向有关部门呼吁,适当提高首套房住房公积金贷款额度。

  1991年我国住房公积金制度首先在上海建立,随后在北京、天津等地开始试点。1994年推广到所有县级以上的城镇。近年来,房价飞涨,全国各地公积金贷款额度也是数次提高。从上世纪90年代开始,北京公积金贷款的最高额度从30万元调整为39万元、40万元,到2007年调整为60万元,再到2008年调整为80万元。

  据北青报记者从2008年负责调整公积金贷款额度的工作人员处了解,之所以额度定格在80万元,一个重要原因是参照了当时的房价。“按有关部门测算,2008年北京市普通商品住房均价在1.1万至1.2万元/平方米,以此标准,职工基本住房总房价应为99万元至108万元,首付款为20%,公积金最高额度也应在80万元到86万元之间。”相关工作人员告诉记者。

  但从2008年之后,除了引入3A和2A评级机制,公积金贷款最高额度的调整便再未启动。从2008年到2012年,北京房价上涨了一大截,即便是按照北京市房协最保守的统计,2012年新建商品住房成交均价2.07万元/平方米,基本上比2008年上涨了一倍。如果按照正常推算,公积金贷款的额度应该是140万左右,但现实却没有变化。

  除了当年房价,公积金贷款最高额度还和公积金个人最高缴存有关系。比如2008年,公积金最高缴存是一个人2392元/月。如果这些钱全部还贷,最高可贷43万元,公积金贷款以家庭为单位,夫妻双方算进去就能贷86万。

  但5年过去了,公积金个人最高缴存也已经发生了变化。根据公积金中心的公告,2013年公积金个人最高缴存为3760元,如果照此推算,2013年个人公积金贷款就应该是67万,家庭贷款总额就应该能够达到134万,取个整数也就是130万。但现实是,额度还是没有提高。

  故事

  公积金贷款曾是“雪中送炭”

  对于这两年还没有买房的年轻人,公积金的好处似乎越来越远了。它似乎就是工资单上的几个数字,每个月都从工资中扣掉一笔钱,看得见,摸不着,但关键时候却享受不了。而对于现在35岁左右,在5年、甚至10年前购房的人来说,公积金如同雪中送炭。

  秦和今年34岁,2004年,也就是25岁那年,他购买了位于双井的百环家园。这是北京地理位置很好的经济适用房,位于东三环边上,购买时均价4350元/平方米,一套110平方米的房产总价48万元。当时秦和在中国医药总公司上班,每月到手收入5000元。为了购买这一房子,秦和首付付了12万元,利用公积金贷款36万元。

  现在,秦和每个月还款2400元,对他来说,当时的房价、当时的公积金额度恰好合适。“我们这个岁数,都赶上了公积金贷款,一是利率确实低很多,另外可以直接用公积金进行还款。”秦和自己算过一笔账,相对同时期的商业贷款,公积金贷款每个月可以让他少还近300多元。

  还是这个小区,如果现在再用公积金贷款显然已经不可能了。从2004年到2013年,在这不到十年的时间内,百环家园的房价已经涨到3万元/平方米,即便是这个小区目前最小的户型,一居室68平方米,总价也接近204万。

  由于二手房评估价略低,即便买房人申请到公积金80万贷款,首付也要达到124万。“这对一个刚入社会的年轻人来说,绝对是一笔巨款。”秦和感叹,“不啃老简直太难了!”

  财经观察

  调高公积金额度

  需要政策绿灯

  1991年,公积金诞生的初衷是通过“国家支持一部分、单位补贴一部分、个人合理负担一部分的房贷分配和住房筹资新机制”,这种制度最重要一个目的是通过这种类似强制归集的方式,帮助解决困难职工家庭住房问题。

  但随着房价的越涨越高,公积金贷款在现实中的“扶危济困”功能却是越显薄弱。往往是越有钱越能得到更多贷款,身份越高越能得到更多额度。相反,高房价背景下的新困难户——城市低收入家庭、刚需年轻人群却因为有限的收入、薄弱的财富积累和公积金贷款越来越远,和买房梦也越来越远。

  从以往的历史来看,北京公积金管理中心一直奉行动态调整策略,从30万到40万,从60万到80万,这一策略一直在与时俱进。但随着房价不断突破大家的心理底线,这一机制也开始失灵了,从2008年到2013年,房价大涨的五年间,公积金贷款额度却提升乏力,仅是细枝末节的缝缝补补。

  按道理,房价越涨,贷款额度应该越高才能与之匹配。但当房价高到官员谈房价都觉得敏感之时,理性的思维和决策突然都失效了。原本公积金贷款可以减轻购房人压力,但现在却与现实有些脱节。我们不得不面对一个现实,一开始,我们牵着房价的鼻子走,后来我们却被房价撵着走。

  如何重新弥补公积金贷款这一“扶危济困”政策和这些刚性需求者之间的裂痕,在房价暂时不可能大幅回落的背景下,在公积金余额逐年增多的条件下,北京单独提高公积金贷款额度不仅有条件,更有现实意义。无论是看老百姓手中的账本,还是看北京公积金中心的账本,这都是一项多赢的策略。本版文/本报记者范辉

  以100万房产(首套房)为例


公积金贷款商业贷款
首付比例20%20%
贷款金额80万80万
利率水平4.50%6.55%(基准)
月均还款5061.25988.16
借款年限20年20年
本息合计12146881437157.81


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