贷款 贷款攻略 购房贷款 汉七条实施前夜开发商抢网签 一成外地客延缓购房
汉七条实施前夜开发商抢网签 一成外地客延缓购房

  “前晚我们工作人员加班到12点,终于抢在凌晨前,网签30多个外地人客户,他们不会因为新政丧失购房资格。”昨日,汉阳观澜国际项目相关负责人接受记者采访时,疲惫中不乏成就感。

  11月22日,武汉市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》(简称“汉七条”),最具体的措施为提高外地人在汉购房门槛,在本市纳税或者缴纳社会保险时间从原来的1年调整为2年。

  上述新政昨日正式实施,冲击波全面显现。记者从多个外地人购房较多的楼盘获悉,预计将有10%-15%已经缴纳认筹、定金、签署认购书甚至通过银行审核的外地客户,由于不符合新政条件,将不具备购房资格。

  ●极端个案办了“假离婚”没想出新政

  昨日一大早,蔡军(化名)看到武汉出台的购房新政顿时傻了眼。因为突然发布的政策,他不得不面临暂时无法购房的尴尬。

  蔡军2007年曾贷款购买一套二手房,2010年该房被拆迁。随后,他又贷款购买一套二手房,不料整栋楼出现严重沉降甚至影响到居住,他只得再度卖出。“我因为贷过两次款,再买房就不能贷款了,而后湖这几年房价从5000多元都上涨到9000多元/平了,卖房的钱不够一次性付清。”

  无奈之下,蔡军考虑自己的妻子户口不在武汉,且从没有贷款记录,因此前段时间和妻子“假离婚”,准备以她个人名义贷款再买套二手房,上周刚刚向中介缴纳了3万元定金。不料还没签合同、进行购房资格核查,他们就突然遇上新政。

  “‘老婆’2007年就开始在武汉缴纳社保,去年4月离职了一段时间导致中途断档,现在不够2年,这怎么买房啊!”蔡军没办法,只得继续租房住,等‘老婆’社保缴足了2年再说。

  ●突击交易 开发商前夜加班抢网签

  新政突然实施,紧张的不仅仅是外地客户,开发商更怕“煮熟的鸭子飞了”。

  22日下午6点多,得知新政将于昨日起实施,观澜国际售楼部顿时忙做一团。通过紧急梳理,他们发现有近30多个外地客户,缴纳社保或纳税证明都只有1年多不足2年,而这些客户都已经签订认购书、通过银行贷款审核,甚至已经递交资料并通过了购房资格核查,就差网签并打印签署纸质合同这一步。而根据相关规定,新政以网签时间为节点。

  “这部分客户马上就可以转成实际成交,如果因为就差一步无法完成购房,机会错过就太可惜了。”该楼盘相关负责人告诉记者,于是他们紧急通知客户,赶紧办理网上签约。

  实际上,不仅仅观澜国际一个项目,前晚盘龙城、光谷等多个楼盘售楼部,几乎都是灯火通明,忙到晚上十一二点。“社保缴纳年限未到2年的购房者,我们基本都电话通知网签。”盘龙城一家楼盘开发商介绍,很多外地客户想买套房也不容易,有的是一家人在武汉租房,有的为了买房已把老家的房子卖了,就指望在武汉拥有一套住房。

  ●中止交易 一成购房者“不达标”将退房

  即便开发商连夜办网签,那些刚刚缴纳定金、认筹,还没有提交资料进行购房资格审查的外地客户,如果社保缴纳未满2年,则只能选择退房,而他们先期缴纳的资金已有1万到5万。

  记者综合盘龙城、光谷、江夏一带的楼盘数据显示,这部分客户约占预销售量的10%-15%。而开发商方面则普遍表示,定金将无条件退还。

  不过与购买新房略有差异的是,二手房正式交易前,买方会预缴纳1万至3万的“诚意金”,这笔钱在核查、交易、过户完成后,会转成物业交割相关费用。一般而言,这笔钱一半交给中介、一半交给房东。

  “如果确实因新政这样的不可抗力因素,导致买房者不具备购房资格,交易被迫终止,这笔钱应该如数退还。”21世纪不动产(武汉)法律部相关人士介绍,中介会与房东进行协商,如果不行,买方可走法律途径。

  ●限购加码 近郊楼盘可能受最大影响

  而随着外地人在汉买房门槛提高,武汉有一批楼盘销量或受到影响。

  根据武汉市房管局公布的数据,2011年全年,武汉本地购房者占比为47.61%,外地客户占比为52.34%,境外客户占比为0.05%。

  后来,随着限购操作越来越严格,例如今年就不再允许补交社保,导致外地客户购房比例开始降低。“高峰时段外地客户占比达40%,现在只有10%左右。”盘龙城一名开发商透露。

  据记者了解,外地人在汉购房,目前呈现两个极端,一方面是外地(省内)高收入群体,倾向于在汉购买单价2万/平方米以上的高端项目,另一类则是从事小商品交易、在民企工作的群体,倾向于购买盘龙城、江夏、东西湖等区域每平方米单价6000元至7800元的楼盘。

  去年,汉阳四新片区均价6000多元的时候,外地客户一度占比接近25%,但随着该区域房价涨至7800元左右,外地客户比例也大幅降至15%左右。

  “很多外地购房者的社保缴纳都不是很规范,做小生意的购房者更是缺乏社保意识,这就导致对外地购房者吸引力较大的近郊楼盘,可能受冲击最大。”业内人士分析。

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  武汉首次明确对开发商“限价”

  在22日发布的“汉七条”中,武汉明确表示,将对开发商定价进行“限制”,这也是武汉首次公开表态“限价”,开发商不得随意涨价。

  “汉七条”称,“引导开发商理性定价,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证”。2010年,武汉执行《商品房预售方案管理暂行规定》,明确要求开发商申请预售许可证之前,必须将包括售价在内的核心信息,在房管局进行备案。

  2011年武汉开始新一轮房地产调控,不时有开发商反映,如果备案价格明显比周边在售项目高,向房管局申请预售许可证难度非常大。如宝丰路一个单价达到1.8万/平方米、月湖桥一个单价1.4万元/平方米,以及常青花园一个单价超过9000元/平方米的项目,这些项目的开发商都向本报透露,最终批复备案的价格,比他们最初申报的价格要低。但即便如此,武汉从未明确对外承认,会限制开发商的报价。而国内,目前只有北京等少数几个城市,公开表示将限制开发商的报价。

  “武汉这次明确要对开发商限价,实际上更多是表达一种态度——依然会严厉控制房地产市场,尤其是价格变化。”湖北省房地产学会专家委员殷跃建认为,今年1月至9月,武汉房价一直处于上涨阶段,“但到了10月,武汉商品房均价已经出现下跌拐点,在这种时候,政府的这一表态,更是一种打压市场涨价预期的手段,防止年末出现房价翘尾因素。”


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