贷款 贷款攻略 购房贷款 公积金贷款 购房需求集中爆发,公积金“钱紧”?
购房需求集中爆发,公积金“钱紧”?

  在今年上半年多地收紧信贷政策后,公积金持续出现“钱紧”态势,引发公众关注。近期,在全国各大城市楼市成交量不断攀升的情况下,住房贷款和公积金贷款也快速增长。据市民反映,近日杭州、广州、青岛、上海等地频现公积金贷款难,有多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的情况,更有某城市出现了逾千人“挤提”公积金的现象。

  对此,虽然北京、广州等多地相关部门皆表示公积金额度充足,但有业内人士称,现实情况是公积金的确出现了一定程度的紧张。更有媒体分析表示,公积金紧张与地方政府挪用公积金建设保障房有重要关系。

  多地现公积金贷款收紧现象

  据上海市公积金管理中心公布的今年第三季度住房公积金运行分析报告显示,1至9月,本市住房公积金提取合计291.21亿元,同比增长33.58%。其中,住房消费类提取232.31亿元,同比增长38.07%;退休等原因的销户提取58.90亿元,同比增长18.40%。

  另据上海市住房公积金管理中心人士表示,今年上半年,上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元,但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元,支出合计几乎是收入的一倍。

  据报道,在上海,一家商业银行某支行信贷部负责人透露,最近该支行每个月能分到的公积金贷款额度只有五六百万元。

  不仅上海如此,一些地区的公积金也出现了年度“赤字”。在江苏,泰州、苏州等多个地区已陆续收紧公积金贷款,或者是延长办理周期。另据了解,在广州,某公积金办理银行网点每天只发放15个号,有市民接连去三四次也未能办成业务。目前,广州市办理住房公积金提取业务的网点共408家,根据公积金中心对国庆假期后8日至10日三天的数据统计,每天0笔提取业务的业务网点有58个,10笔以内的业务网点有259个。8月末,济南发生公积金“挤提”,最多时一天约有1500人涌向济南公积金大厅。

  住建部公积金督查中心的一位官员近日对媒体表示,“最近一段时间,我们对各地公积金归集和使用情况进行了全国范围的抽查,并向部里做了汇报,一些城市确实存在额度紧张的情况。” 上述督查中心官员认为,最近出现的公积金额度紧张的原因很简单,即今年国五条出台之后,各地购房需求出现了集中爆发,公积金个贷大量积压导致贷款资金放量。

  是否因援建保障房而吃紧

  据此前报道指出,公积金告急除了提取放量外,还和公积金资金被一些地方挪作他用有关。而很多地方发放公积金贷款“拖延”,也是有意为之。

  报道称,一些地方政府一方面“公积金援建保障房建设”绝无停止,一方面集体采取“拖延”策略控制贷款流出。“很多地方,尤其是管理较松的中小城市,都在想方设法‘越线’增加公积金的援建额度。”

  据悉,公积金援建保障房建设要追溯到2009年,住建部出台的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的意见》,提出实行试点的城市在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障房建设,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

  据住建部公布的资料,北京、天津、重庆、唐山等28个利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市;133个经适房、棚户区改造安置用房、公租房建设项目作为申请利用公积金贷款支持保障房建设的试点项目,贷款额度约493亿元。

  虽然各地相关部门之后纷纷澄清,言之凿凿称公积金额度充足,援建保障房资金使用在政策规定范围以内,但公众疑虑似未完全消除。并且各地延缓公积金贷款的情况历历在目。

  据报道,今年以来,不少成交热点城市纷纷出台了收紧公积金贷款的政策。譬如,北京、杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”;合肥在今年7月1日推出公积金贷款“轮候制”;而广州低调的提取新规和延长贷款发放时间,则是比较少见的双管齐下的手段。

  除此之外,针对公积金提取的相关政策也在8月份以来被集中使用。南京、武汉、厦门等地都限定了公积金已购房账户一年只能提取一次,济南市则要求已办理公积金贷款的购房者不能一次性提取住房公积金账户里的余额。

  缺乏监管 挪用成本低

  有报道称,公积金因为数额巨大,高达万亿,有3000亿以上的沉淀资金,而公积金的投资收益长期与活期存款持平,因此被视作一块无主的大肥肉,引来无数觊觎者。

  由于历史原因,中国公积金管理由各地方政府主导,缴存余额则由几家国有银行托管。这为一些地方政府利用政策漏洞非法攫取公积金增值收益、以及某些银行凭借公积金的低利率获得较高的利差收入提供了方便之门。

  近年来,北京、湖南、海南等地均发生过相关负责人挪用住房公积金发放贷款的案例。此前,广州市公积金管理中心还被曝光人均管理费超过27万元。2008年,审计署共发现挪用住房公积金及其增值收益20亿元;今年8月,有报道称审计署“揭出58亿元保障房资金挪用乱象”。

  据了解,住建部自2008年以后便不再公开发布全国公积金统计数据,根据前证监会主席郭树清的说法,2011年底全国住房公积金缴存余额已达2.1万亿元。如此巨大的沉淀资金自然容易惹来一些地方政府和银行垂涎。

  而相比于社保基金,住房公积金因运行缺乏透明、专业性强等原因常常游离于公众监督视野之外,再加上目前公积金受住建部、审计署、财政部等部门多头监管,这往往导致职责不清、监督不够。监管不严给了那些地方政府大肆腾挪的空间。

  据农业银行(601288)首席经济学家向松祚推算,当前中国地方债务已接近16万亿元。随着近期地方财政压力的加大,一些地方政府为追求高收益违规挪用公积金的冲动恐将更加强烈。

  援建保障房于法不合

  除了那些非法违规挪用之外,公积金以创新惠民手段的挪用也屡见不鲜。进入保障房建设领域目的是为民纾困,看似无可非议。然而,有专家称,此举并不合法。

  对此可以从法理学找到依据,在法律定位上,住房公积金属于公民的个人收入。《住房公积金管理条例》第3条规定:“职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,属于职工个人所有。而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第11条第2项也明确规定住房公积金属于夫妻共同财产,这也从另一个侧面说明住房公积金属于公民的个人财产。因此,住房公积金本质上仍属于个人收入,只是其提取、使用受到限制。

  复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰曾参与住建部针对公积金支持保障房建设政策的研讨,他表示,挪用公积金建设保障房“只能说是合理不合法”。

  事实上,这种挪用资金的行为在情理上也并非毫无瑕疵。住房公积金增值部分用于建设非全覆盖公积金缴纳者的廉租房,等同于将住房保障的公益性责任转嫁给公积金缴纳者。也就是说,原本提供保障性住房应该是地方政府的责任,然而地方政府通过挪用公积金,让建设保障房反而成为了公积金缴纳者的责任,这种看似良好的初衷,实际上仍然是一种责任的推诿。

  而如果公积金用于保障房建设,地方政府不但能获得比个贷或者银行活期更高的利息收益,还可以不必专门划拨用于保障房建设的资金,这对地方政府显然诱惑力巨大。

  同时有评论认为,既然是贷款,其实并非毫无风险,保障房项目不能以盈利为目标,能否保证本金的安全需要打个问号。

  制度有待进一步完善

  有观点认为,不能“只在缴存体现公平”,在公积金使用及放贷方面也要实现效率与公平。该分析认为,对使用者来说,公积金贷款最大的优势就是比商业贷款更低的房贷利息。但由于临时工等一些低收入群体很难靠公积金买房,因此他们交公积金只是在补贴贷款买房的人,无法享受到这一福利。

  而同时他们承受的负担却一样也不少。我国的住房公积金实行低利率政策,缴存公积金的利息收入并不比存入银行的收入高,算上通货膨胀因素,难免会担负一部分损失。不仅如此,现今商业银行托管公积金收取的手续费也要缴存人埋单。据统计,每年手续费总额在50亿元以上。根据住建部数据,截至2011年9月,全国住房公积金的缴存人数是9100余万人,相当于每人每年要交50多元手续费。

  此外,住房公积金管理中心还要收取管理费用。而根据规定,这笔费用的标准“略高于国家规定的事业单位费用标准”,这意味着交公积金的人要供养一个比一般事业单位更为昂贵的机构。

  而真正需要使用公积金贷款的居民却往往面临贷款批复难、慢的现实问题,甚至公积金贷款被售房方“厌弃”。

  由此来看,在我国公积金制度还不够完善的前提下,要想达到制度公平还需要做出适时、适当的调整。

  中原地产研究总监张大伟在接受媒体采访时曾建议,为实现制度层面的优化,体现公平性,制度调整应更关注低收入群体,即公积金一定程度上应照顾到低收入者的贷款需求,不应单纯按照缴纳额考虑贷款额。他建议,如政府使用部分公积金建设保障房,应优先分配给缴纳公积金的低收入职工。

  他还建议,扩大公积金的使用范围,用于支付租金、装修、交物业费、取暖费等与住房相关的各项支出。对特殊家庭,可以用于子女上学、医疗等应急性支出,减少强制储蓄对居民消费的抑制。同时,要强化监督和管理机制,建立起规范的会计、审计、信息披露和社会监督机制,削弱公积金制度的不公平因素。

  上海社科院城市与房地产研究中心主任戴晓波还表示,“从长期看,还需要从根本上完善公积金制度,开源节流、依法缴存,并建立合理的存贷比率和稳定有效的公积金保值增值投资渠道。”同时,有观察人士还指出,应规定可操作性强的惩戒措施,各级人民法院、劳动仲裁委员会对职工提起的住房公积金诉讼必须受理;将住房公积金作为一种普惠制安排,覆盖到全社会所有职工,特别要消除用工身份上的差别和歧视。

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  京广沪澄清“提取难”

  在10月13日至14日两天之内,北京、广州、上海三地的公积金管理部门集中做出澄清:“公积金额度充足,并不存在贷款难、提取难的问题。”此后,从杭州、南京、武汉等热点城市,到西安、郑州、济南等中等城市,甚至从未传出过“额度紧张”的小城市漳州、通辽等地的地方公积金管理部门也纷纷表态“公积金余额充足”。

  北京公积金中心表示,北京公积金节余充足,不存在资金短缺的问题,且公积金贷款修建保障房的额度早有约定,也没有必要挪用。

  北京方庄住房公积金管理中心相关工作人员表示,据他们了解,也有部分购房人抱怨公积金贷款难,原因不外乎两个,一是部分申请人递交材料不合格,审核时间延长;另一个原因是有时贷款需求集中,审核时间也会延长。

  广州住房公积金管理中心接受媒体采访时表示,广州公积金提取额度充足。针对市民反映的提取公积金时间太漫长,皆因系统升级。

  广州市公积金中心归集部部长胡传定认为,“广州的公积金流动性从总体上看是很充足的,只要符合条件的都能提取到,市民完全不用担心,年底也不会太紧张。”同时,他介绍,今年楼市刚性需求大,使得广州的公积金提取确实出现了人数和金额大增的态势。与此同时,缴存也得到快速发展


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