贷款 贷款攻略 购房贷款 保定日报详细解读 购房者遇房贷受阻如何处置
保定日报详细解读 购房者遇房贷受阻如何处置

  面对日益高涨的房价,越来越多的人选择了贷款购房,以担保贷款的方式购房相对于一次性付清全款大大缓解了购房者的经济压力。然而,由于种种原因,一旦贷款无法办理,面对开发商要么付清全款、要么解除合同的要求,许多购房者不知如何维护自身权益。

  2007年12月,张女士看中了某房地产开发公司开发的某小区一套商品房,房价为80万元,交房日期为2009年5月。由于张女士没有一次性付清房款的能力,加之开发商承诺可以办理商业贷款,于是张女士选择了首付30%、贷款70%的方式与开发商签订了购房合同,并交纳了首付款24万元。合同约定交房前由张女士向开发商递交贷款资料,而双方对于无法办理贷款的违约责任没有约定。2009年4月,开发商突然通知张女士银行贷款无法办理,要求张女士一个月内缴清余款或者退房。张女士无力付清余款,可是房价这一年多已经涨了不少,退房的损失很大,张女士不知如何是好。

  本案中,由于担保贷款无法办理,而张女士又无力付清余款,因此,合同目的已经无法实现,继续履行已没意义,双方可以依法解除购房合同,该案的焦点在于张女士是否可以要求开发商承担违约责任。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同,导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

  购房户不能办理购房贷款如何处理,关键要看开发商是否有过错,司法解释作出了不同的规定。

  在本案中,如果办理不了贷款是由于不可抗力,如国家政策原因停止银行发放购房贷款,那么解除合同的话,张女士只能要求开发商退回首付款以及首付款的同期存款利息。

  如果办理不了贷款是由于开发商的原因,如开发商开发手续不完备等原因,属于开发商的违约,可以请求解除合同并要求开发商赔偿损失。至于赔偿损失的范围,《中华人民共和国合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到,或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”张女士和开发商的购房合同解除后,由于这一年多的房价上涨,张女士再购买同类房产需要额外支付大笔差价,这属于给张女士造成的间接损失,且这种损失对于开发商来说是应当可以预见的,开发商应予以赔偿。相反,如果不能贷款是由于张女士的原因造成,如不符合贷款条件而又对开发商刻意隐瞒事实,导致了最终不能贷款,那么开发商就可以解除合同并要求张女士赔偿开发商的损失。


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