贷款 贷款攻略 购房贷款 太原小额贷款公司房产抵押登记开闸
太原小额贷款公司房产抵押登记开闸

  小额贷款公司的生存和发展,面临的最大问题之一就是要规避风险。做房产抵押贷款时,小贷公司能不能以抵押权人名义进行房屋抵押登记、是不是能办理房屋他项权证,对自身权益保护程度的深浅区别很大。

  今年7月份之前,太原市小贷公司做房产抵押贷款,还不能办理房产抵押登记。小贷公司的常见做法是细心收好借款人的《房屋所有权证》当凭证,锁进保险箱妥善保管。随着房产抵押贷款业务的增多,有些小贷公司的保险箱里会出现厚厚一沓子来自借款人的《房屋所有权证》,这种做法看似稳妥,但未在房地产登记机构办理抵押登记,实际上并不能从法律上有效保护小贷公司的权益。

  2013年7月4日,太原市人民政府办公厅下发《关于全市小额贷款公司开办抵押业务的通知》。这纸通知意味着太原市76家小贷公司获准开办房产抵押登记。“这好似及时雨!”“小贷公司能办理房屋抵押他项权证,这样贷款权益的被保障程度就大大提高了。”太原小贷公司老总们对此事的喜悦之情溢于言表。

  1.开办房产抵押登记缓解小微企业融资难

  把控贷款风险一直是小贷公司必须修炼的一项功课。小贷公司开办房产抵押登记业务可以说是“一石二鸟”,既降低了自身的贷款风险,也间接地缓解了小微企业融资难。

  此前,太原市一些小贷公司做房屋抵押贷款,通常的做法是拿来借款人《房屋所权证》锁起来、看管好。但是,即便再仔细看管,还是有许多不确定的风险存在。

  接受采访中,山西晋泰律师事务所律师赵华说,小贷公司自行保管《房屋所权证》的做法潜藏风险,假设该房产因其他纠纷被法院查封、执行,或房屋权利人登报声明作废、重新补办房产证后再次抵押给别人或卖给别人,房产证“抵押”在债权人手里也没有用。以房产作为债权担保,只有到房屋登记机构作抵押登记以后才可以起到抵押担保的物权效力。

  房屋进行抵押权登记以后,房子所有权虽然还是原房主的,但是所有权人不能再不经过抵押权人同意而处分(买卖、赠予、再抵押等)该房屋。一旦原房屋所有权人不能偿还借款,可以优先处分该房屋偿还抵押权人借款。

  赵华解释说,如果房屋所有权人同时欠若干人债务,只有抵押登记在先的抵押权人优先处分该房屋得到偿还,如果该房屋处分后偿还完抵押权人债务还有剩余,其他轮候抵押人才可按顺序得到偿还。

  按照赵华律师的解释,换句话说,在做房屋抵押贷款时,做房产抵押登记将会极大地保护小贷公司的合法权益。

  目前,山西省小贷公司总数已经超过500家,覆盖全省11个市119个县(区、市),其中,太原小贷公司达到76家。太原乃至山西小贷公司的成长和发展一直在同步缓解“三农”、小微企业的实际资金需求。

  为了让太原小贷公司开办房产抵押业务这一利好消息的 “靴子”落地,今年8月中旬以来,太原市小额贷款专业委员会通过组织座谈会等方式积极推进房产抵押登记的开展。

  “开办房产抵押登记,究竟有哪些流程必须走?哪些流程可以优化?”早在8月中旬,太原市小额贷款专业委员会就邀请太原市房地产管理局相关部门负责人、太原市小额贷款公司代表企业,就开办房产抵押登记的具体事宜进行确认。

  当时,太原市一家小额贷款公司恰好有一单业务是通过房产抵押进行贷款。借款人是太原市一家科技型企业,因为业务需要急需一笔200余万元的资金,借款期限一年,贷款担保方式用的是房屋抵押的方式。作为抵押权人的小额贷款公司究竟需要做些什么准备?经过哪些环节?借款人提供的房产是否符合抵押条件?抵押登记过程中是否必须有公证环节?

  得到太原市房地产管理局相关人员的答复后,这家小额贷款公司的负责人决定试试看。他称,“一年中接触到的客户,有近三分之一是提出做房屋抵押贷款,但是之前我们不能办理房屋抵押登记,常常是放弃不做。可以开办房屋抵押登记后,对小贷公司业务量的增加、贷款风险的降低不无裨益。”

  2.房产抵押登记更适合半年以上贷款业务

  今年上半年,太原市民程东(化名)急需一笔3万元的资金使用两个月时间。程东计划开一家小面馆,装修过程中出现资金短缺。他从朋友处得知,自己没有抵押物,想通过信用担保的方式解决眼前的资金使用需求,找正规合法的小贷公司解决起来会比较迅速、便捷。

  程东找到了太原融城小额贷款有限公司。小贷公司工作人员一番考察后,首先确认程东开的小面馆不是皮包公司,再了解过程东的从业经历、家庭背景、小面馆所处位置,预测面馆开业后的客流量、月营业收入等信息后,很快,程东就得到了3万元贷款。

  太原融城小额贷款有限公司负责人李先生说,小贷公司做业务的过程中,环环把控风险,要把最坏的打算预计到,一旦发生最糟糕的情形怎么处理,是每笔贷款放出去都要考虑周全的。程东那笔小额贷款,考察信息后,还拿到对方的租赁房屋合同作了一个贷款保证。

  “程东提前三天还了贷款。”李雅龙说,并不是每个像程东一样的客户都能得到贷款。“公司遇到一客户打算贷款做放心肉售卖摊点,我们考察其还款来源、资金使用的真实用途后,因其存在较多疑问,就放弃了。”

  “小贷公司的钱是股东投的,一旦发生不良贷款,损失的是股东们的真金白银。”李雅龙说,从风险控制角度看,开办房产抵押登记的积极意义不容置疑。小贷公司对房产抵押登记的需求程度虽有别,但毫无疑问的一点是,作为一种缩减贷款风险的担保方式,作房产抵押登记的意义在于它相较其他担保方式,对小贷公司的权益保障程度显然更高。

  客户向小贷公司提出借贷需求,出借人小贷公司为了保障自己的权益,往往要求借款人借款的同时提供一定的担保。信用担保、保证担保、车辆抵押是太原市小贷公司业务办理中常见的担保方式。

  太原融城小额贷款有限公司的运作情况是,发放贷款中,纯信用担保方式占三成左右,借款人借款金额比较低,如3万~5万元。借款人出具个人工作证明,找到第三方担保人,再有一些必要的考察就可以。“30万~50万元的贷款,目前主要是靠车辆抵押放贷。”李雅龙称,在准许太原市小贷公司开办房屋抵押登记之前,对小贷公司最有力的贷款权益在做保障的车辆抵押。车辆抵押业务大致会占到五成到六成。

  李雅龙介绍说,对小贷公司而言,6个月以上的贷款,要做房产抵押登记,按照现在要走的流程、时间,可能意义比较大。

  3.办理房产他项权证需要公证吗

  截至10月8日,太原市小贷公司中还没有哪一家公司就发放某一笔贷款完整地做过房屋抵押登记、办理房屋他项权证。进行房屋抵押登记能够有效保障出借资金的安全,降低不良贷款的风险,这已经是诸多小贷公司的共识。多家公司还没有这么做,其中确实还有一件让大家“纠结”的事情:一旦做房屋抵押登记,是否一定要对抵押合同进行“公证”?

  山西晋泰律师事务所律师赵华介绍说,在办理房屋抵押登记过程中,公证是对抵押合同的真实性、合法性进行公证,防止双方签订的抵押合同因瑕疵而被认定为无效。如果抵押合同无效,即便做了抵押登记,抵押登记也无效,无法得到优先受偿。

  他举了一个案例进行说明。某一房屋所有权为一对老夫妻,老太太已经死亡。儿子为了借款办理房屋抵押登记,他领着一位老太太冒充他母亲,还在抵押合同上签字捺印。然而,因为其他子女提供老人早已经于合同签订之前死亡的证明,而确认抵押合同无效。最终债权人无法实现债权,相关登记负责人面临追责。

  银行先于小贷公司开办房屋抵押业务,目前银行方面办理房屋抵押业务通常不经过公证步骤。同一业务,为什么小额贷款公司会有公证的必要?

  赵华解释说,银行办理贷款业务比较规范,有较为严格的审核程序,不会像民间借款一样放高利贷,且银行抗风险能力较强。更主要的原因是,银行对房屋抵押登记办理时间要求比较宽松,什么时候抵押登记完,什么时候放款,登记机构可以有充分时间审核相关资料及事实。

  和银行比,小贷公司方面要求登记时间紧,最好五至七天完成抵押登记,且小贷公司偶尔存在违反国家规定放高利贷(超过国家规定的银行利息四倍以上),极易引起纠纷。通过公证可以有效把控贷款主体、抵押房产权利人、借款合同、抵押合同的合法有效性,把控相关当事人签字捺印的真实性。经过公证的相关资料,登记机构可以免去审核义务,大大缩短登记时间。

  再则,如遇特殊情况,比如抵押合同当事人死亡,未经公证的合同在诉讼时如对方对合同真实性提出异议,债权人必须证明合同当时签字捺印的真实性,而公证的合同无需证明。

  赵华介绍称,经过公证的债权文书如产生纠纷,诉至法院可以直接作为证据使用,无需其他佐证。甚至经公证的债权文书可以直接申请法院强制执行,无需通过诉讼。

  他还补充说,公证了的抵押合同也是合同,仅仅是债权,不是物权,只有经过属地房管局登记才可以变成物权,如果出现了前述债务人拖欠多人债务的情况,公证了的抵押合同也不能优先受偿。


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