贷款 贷款攻略 个人消费贷款 办理个人住房贷款哪些“零碎钱”少不了
办理个人住房贷款哪些“零碎钱”少不了

  从北京市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款(又称商业性贷款)、个人住房担保委托贷款(又称政策性贷款)、个人住房组合贷款这三种方式来看,办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。

  即:个人住房贷款涉及的费用=评估费+律师费+保险费+抵押登记费。

  上面列出的公式严格来说并不准确(因具体情况不同,办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同)。现就上述各项费用做一具体说明,以供参考。

  评估费

  建设银行个人住房贷款中规定:新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费;利用公积金政策性贷款购买商品房的申请人签订购房合同后,需要支付评估费用。经济适用房、安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费,如果按要求必须评估,则其费用按500元计收。

  律师费

  办理商业性贷款时,银行委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证,律师事务所按申请贷款额的3‰向借款人一次性收取法律服务费,每单最低额度为100元;办理政策性贷款时不需支付律师费;如果属组合贷款的,商业资金部分按商业性贷款办法收取。

  保险费

  由于我国目前尚未成立个人信用制度,个人资信难以调查,为了保证贷款的安全偿还,借款人必须提供担保。公积金个人住房贷款的担保方式目前有四种:①财产抵押加连带责任保证担保;②财产抵押加购房综合险;③财产质押担保;④连带责任担保。在四种担保方式中,连带责任担保和财产质押担保这两种方式不需要购买保险,而财产抵押加购房综合险必须购买保险。

  (一)采用抵押加连带责任保证担保,是借款人或者第三人提供住房作为抵押,同时提供第三人连带责任保证担保。借款人可以用所购住房作为抵押,并自愿为抵押房屋购买太平洋保险公司北京分公司的房屋财产保险。连带责任保证的保证人一般为借款人所在单位,也可以是愿意为借款人担保且有代为偿还能力的单位。连带责任保证的保证期限从贷款发放日至抵押登记办理完毕之日止。

  商业性个人住房贷款和组合贷款需全额全程购买房屋财产险;政策性贷款保险费用的规定如下:凡贷款期限为1-5年(含)的个人贷款借款人,按相应个人贷款期限的保险费档次购买保险;凡贷款期限为5年以上的借款人,可先按个人贷款期限为5年的保险费档次购买保险;高于5年(含)的可继续按5年期购买保险,直至贷款还清(注:政策性贷款自今年5月1日起,财产保险可自愿购买)。

  计算公式为:房屋财产保险费=保险金额×年保险费率×换算现值系数

  (二)采用抵押加购房综合险担保,是借款人提供抵押担保的同时购买购房综合险。担保抵押物的规定同上,购房综合险是向太平洋保险公司北京分公司购买的一种综合险种,包括两部分:(1)房屋财产保险;(2)人身险;须按照两部分的费率计算所需交纳的保险费。此种方式仅是公积金政策性贷款所提供的一种担保方式。

  ①房屋财产保险:保险费=贷款金额×年保险费率×换算现值系数人身险贷款金额×(主险保险费率+附加失业险保险费率)

  房屋财险部分中,凡贷款期限为1—5年(含)的个人贷款借款人,按相应个人贷款期限的保险费档次购买保险。

  ②人身险部分保险费:(1)凡贷款期限为1—4年(含)且未办理完成抵押登记手续的借款人,按个人贷款期限为3年的保险费(1—3年费率相同)档次购买保险。(2)凡贷款期限为5年(含)以上,且未办理完成抵押登记的借款人,可先按贷款期限5年的保险费档次购买保险。保险到期后,借款人仍未办理完成抵押登记手续,须继续购买保险,剩余贷款期限低于5年的,按实际剩余年限购买保险;高于5年(含)的,按5年期限购买保险。以此类推,直到贷款还清或抵押登记完成。

  当属于组合贷款且采用抵押加购房综合险担保方式时,其保险费的计算目前分为两部分:(1)房屋财产保险费按商业性贷款方式,全程全额购买保险。(2)人身险部分:按政策性贷款方式缴纳保费。

  抵押登记费

  一般借款人在申请办理贷款手续时,均没有产权证,暂不能办理抵押登记手续;能够办理抵押登记手续的,抵押登记部门(各区、县房屋土地管理部门的权属科)将收取抵押登记费,收费标准一般在0.30元/平方米(建筑面积)。

  假设贷款申请人李先生今年32岁,欲购买的商品房拟成交价格为60万元,钢筋混凝土结构、建筑面积100平方米的一套房屋。李先生首先要与房地产商正式签订一式四份的商品房预售合同,扣掉首付款后,剩下42万元准备申请个人住房贷款,贷款期限为15年。


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