贷款 贷款攻略 购房贷款 2013鬼城:鄂尔多斯房产僵局
2013鬼城:鄂尔多斯房产僵局

  现在只有卖房的,没有买房的。楼市调控政策让鄂尔多斯(600295,股吧)市的房地产彻底陷入了僵局。

  “以前朋友见面都问吃了吗,现在见面就问要回了多少借款?”鄂尔多斯一位出租车司机告诉记者,每天在车上都能听到几起要贷的人。而这一现象,在鄂尔多斯打击非法吸收公众存款办公室同样存在。

  本刊记者在鄂尔多斯调查发现,鄂尔多斯的民间借贷已经不是某几个人的事,而是不少当地居民都要面临的问题,房地产行业危机的蔓延使民间借贷几乎接近崩盘的边缘,一些房地产老板甚至自首以求安全,一场前所未有的信任危机正在考验着鄂尔多斯城市的发展。

  “鬼城”再引关注

  11月28日,记者从北京南苑机场到鄂尔多斯,容纳近300人的飞机竟然座无虚席,在这样的季节实属罕见,鄂尔多斯人到北京购物似乎成为一种潮流。

  一位在鄂尔多斯工作多年的刘先生告诉记者,鄂尔多斯的人很富有,他们习惯了周末到北京逛西单购物,平时在家里放高利贷赚钱。正是这种炫富心态,让鄂尔多斯的发展进入了公众的视野。

  从鄂尔多斯机场到市区要穿过康巴什新区,即外界所谓的“鬼城”,然而鄂尔多斯人并不喜欢这一称呼,甚至对记者把鄂尔多斯人认为很美丽的城市称为“鬼城”相当不满,但他们也不愿意住到那里。尽管那里的公交车是免费的,可对他们来说由于没有配套的产业政策,住在康巴什新区还要回原来的市区工作。一天三十多公里的路,对他们来说太不方便了。

  当地一位知情人士表示,去年搬到“鬼城”的人口增加了不少,主要原因是政府把鄂尔多斯市一中搬过去,很多家长考虑到孩子上学的问题才把家搬过去,但一般是陪孩子两到三年,等孩子毕业后再搬回来。如果不是这样,新区的人口更少。

  鄂尔多斯市政府有关部门给本刊记者提供的一份资料显示,全国第六次人口普查数据显示,2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人,其中东胜区53.8万人,康巴什新区4.4万人,伊旗阿镇8.6万人,平均每户2.6人。特别是康巴什新区近两年人口快速聚集,目前新区以公务员、搬迁农民、三产从业人员、企业事业单位职工、学生和教职工等为主的常住人口中已经达到了4.4万人,仅各类在校生就达到1.2万人以上。

  公开资料显示,耗时5年,耗资100多亿元打造、面积达32平方公里的康巴什新区是一座豪华新城,但同时也成了一座人口稀少的城市。康巴什的基础设施一应俱全。但问题是,原本是用来安置100万人口的康巴什却很少有人入住。

  记者在途经康巴什新区时,虽然时值下午上班高峰,但路上见到最多的是交警和环卫工人。而新区一些新建楼盘也处于停工状态,一部分已建好的楼盘不见居住的痕迹。

  因此不难发现,一个容纳100万人口的新区却只住进了4.4万人,房地产过剩现象显而易见。那么仅靠扶持第三产业发展,很难解决康巴什新区面临的产业发展问题,进而影响的是房地产业的发展。

  事实上,从鄂尔多斯机场到市区的路上,停建的房子、高耸的吊臂和未拆除的脚手架似乎是当地最壮观的风景。有媒体称,只用了5年时间就建成的康巴什,设计初衷是要成为鄂尔多斯对外展示的市中心,但如今却是中国房地产泡沫的最佳样本之一。

  没有买家的楼市

  如果说康巴什新区因房地产过剩或产业发展不健全而导致人口居住过少,那么鄂尔多斯市东胜区的房地产有价无市的僵局,则更像是一潭死水,令人感觉鄂尔多斯的冬天格外寒冷。

  房价从万元降至3000元以下的消息,令东胜区管委会很不高兴,立即站出来否认。据记者调查显示,目前鄂尔多斯市3000元的房子基本位置较偏远,而一些中高端楼盘价格下降幅度不大,开发商依然坚挺,但结果是交易量很少,冷清到极至。

  据鄂尔多斯房地产网武先生透露,目前的房地产前景很不乐观,只有卖家没有买家,价格降幅不是太大,以前卖4000元/平方米的,现在卖到3600元左右,而一些万元左右的房子现在跌到了七八千,并不像外界所言的从万元直接跌到3000多。他表示,受目前各种因素的不利影响,房地产的价格是否能跌到底还是一个未知数。

  11月29日中午,记者在东胜区铁西二期看到,很多房子都已停工。凯创·城市之巅售楼中心的大门紧锁,虽然里面隐约可见销售人员的影子,但其对外面敲门的人熟视无睹,电话也处于无人接听的状态,门前的玻璃上已经落满了厚厚的灰尘,看样子是很久没有人来。而该楼盘在8月13日的开盘价为12000元/平方米,属于高端楼盘。

  维邦·金融广场的售楼小姐告诉记者,目前住宅还没有开盘,现在房地产市场比较冷清要等到明年才能开盘,开盘的价格目前还没有定,但可以肯定的是2012年的住宅都是精装修楼盘,价格不会低于1万元/平方米。

  记者在售楼中心看到,为了促进销售,维邦·金融广场还出台了利率补贴政策,即开盘30天内所有购买维邦·金融广场的按揭客户,可按签订维邦·金融广场购房合同购买的对口按揭银行利率作为上限标准,超过上限部分还款费用由开发商补贴。

  售楼小姐表示,按揭客户以签合同当日的利率为标准还贷,如果未来利率上调将由开发商来承担上调的部分,相当于固定了按揭利率的上限。若利率上升,损失将由开发商承担,降低购房者的利率风险。

  除此之外,记者在现场还看到,维邦·金融广场开发商还出台了写字楼和公寓的回购政策,两年共有30%的回报率,其中装修、居家用品、电器设备如无损坏不计折旧费原值回购,房产其余部分按两年30%的价格回收,回购时间为交房后的两年,最晚交房时间为2011年的12月31日,交房后满两年之前提出回购申请,交房满两年后两个月内完成回购。

  以上政策无一不是为了吸引消费者的促销手段,但该楼盘从今年6月份开盘至今都未销售完毕。

  虽然价格稍有松动,但并没有大面积降价,由于观望态势渐浓,整个鄂尔多斯的房地产销售处于停滞状态。记者在上述几个楼盘的售楼中心并未碰到任何一个购房者,偌大的售楼中心也只有一两名销售人员,冷冷清清与屋外的天气一样。

  知情人士表示,现在鄂尔多斯出现中间商把整栋楼买下来的情况,前期卖的价格较高把成本卖出来,有足够利润的情况下,后期卖多少钱都是利润。在当前房市低迷的情况下也存在低价销售,但不是普遍现象。

  一位房地产企业负责人告诉记者,从今年8月份开始,鄂尔多斯的房地产就开始卖不动了,到现在基本无销量。

  该人士表示,很多堆积的房子都卖不出去,大家都不敢大幅降价,一是拿地成本很高,降价后利润难以保证,另外一个原因是主动降价后的风险更大,担心像多米诺骨牌一样倒掉。 按照鄂尔多斯政府提供给记者的资料显示,目前中心区累计建成房屋23.54万套,在建11.15万套(其中保障性住房6.5万套,回迁2.1万套),总计34.69万套,房企户均1.35万套。 而公开资料显示,截至2010年,鄂尔多斯人均拥有住房2.3套。有房地产人士认为,人均应该是2.8套。

  那么政府提供给记者的数据与行业已知数据相差甚远,如果按照政府的计算,目前鄂尔多斯的房地产根本没有达到人均2-3套的饱和量。而政府还预计到2015年中心区人口将达到115万人,新增人口48.2万人左右,根据鄂尔多斯市经济发展情况和历年来购房需求测算,保守估计共需住房11万套左右,未来房地产市场的发展空间依然很大。

  相悖的数据是否会影响政府宏观调控不得而知,但是在抑制了投机性需求后,鄂尔多斯房地产过剩的事实已经使销售处于停滞状态。

  民间借贷考验

  房地产销售停滞带来的一系列问题也正在浮出水面。知情人士透露,过去80%的高利贷都流向了房地产业,而经受严峻考验的民间借贷已经不可能再把钱贷给房地产项目上,由此带来的是资金链断裂。

  在鄂尔多斯,不少人不愿意把钱存到银行,更愿意把钱用来放高利贷。正是由于这一原因,房地产的销售停滞使得很多高利贷资金压到了房地产。

  “我贷给别人60万元连个白条都没有打,现在也要不回来了。”万先生对记者无奈地表示。像万先生这样的人并不在少数。

  网友王也笑表示,他的亲戚给一个从事借贷生意的人放贷200多万元,承诺本月付10月份的利息,但现在却没有下文。他认为,鄂尔多斯2000多亿元的高利贷如果仅靠政府是解决不了的,只能通过自己的渠道要回来。

  与王也笑不同的是,高先生却顺利地要回了自己的贷款。他告诉记者,自己放的贷款并不多,只有20万,而且放给不同的人,所以要的时候挤一挤就还给他了。但他的亲戚并没有那么幸运,一下放出了200万元贷款,想要回很难。越是放贷的数目少,越好要回,越是放的多,越难要,资金全部压在房地产上了。

  知情人士张先生表示,由于高利贷的利息比较高,鄂尔多斯人更愿意把钱贷给朋友。过去彼此之间比较信任,顶多打个收据,有的连白条也不打,而庄家会定期将利息打到放贷人的账户上。

  “放贷的利息比较高,目前一般是每月2分-2.5分的利息,高的有的能达到3分-3.5分,但高收入也面临着高风险。根据彼此的约定利息可按月付,也可以按季付,贷款期限从一年到三年不等。放贷100万元,一年轻松收入20万-30万元。”张先生说。

  而高先生则表示,2分-2.5分的利息是指的放贷人能够拿到的好处,而庄家向外放贷的利息更高,甚至一度达到3.5分-4分,他们从中挣更高的利润。如果放贷一年后还不想拿回本金,可以继续放贷。拿回本金和不拿回的利息是不同的,从近一个月来看,典当行给放贷人的条件是如果不拿回本金,利息是2.5分,如果年底要拿回本金,利息是1.1分。

  在高先生看来,几百万贷出去有很多是要不回来了,这些资金全部押到了房地产。即使报案也拿不回钱。因为所签借贷协议中的抵押资产同时抵押给很多人,变卖资产的结果是资不抵债。

  要债、躲债,关于高利贷的话题在鄂尔多斯并不陌生。有些庄家为了躲债到公安局自首,以求平安。

  据知情人士透露,继苏叶女案件之后,近一个月内又一名张姓的女子去公安局自首,由于无法还清贷款最后绝食自尽。坊间说法是她融资了11亿元,也有的说是融资了4亿元,仅高利贷的利息一个月就有780万元。在玩彩票、赌博之后因无法还清高利贷而选择自首,除了几套房和几部好车外,再无其他资产。

  知情人士告诉记者,事情出来后,政府一直在处理这些事,并不被外界所知。但政府肯定不会全部把款给放贷人,至少会把利息部分扣除,因为利息太高的民间借贷是不受法律保护的。 12月1日,记者致电鄂尔多斯东胜区公安局办公室求证此事,对方表示,没有听说张姓女子一案。

  那么东胜区罕台庙镇放贷的人为何手中握有大把现金呢?据透露,政府征地时给老百姓很高的补贴款。以某村为例,政府征用50%-60%的地,人均补贴80万元,如果一家四口人就320万元,对于老百姓来说手里有钱后可以大把的放贷。

  由于鄂尔多斯人没有相应的投资渠道,放高利贷便成了当地人投资的一种渠道,过去很多年一直是这样过来的,从没有想到会出现无法偿还的局面。

  可以说目前房地产行业的现状让民间借贷一下子陷入困境,相互之间的信任度在降低。过去求着别人贷款的时代一去不复返了,有钱也不敢往外贷了。而这些危机不仅仅是来自房地产目前的停滞状态,更多的是受“苏叶女案”、“王福金案”的影响,事情的蔓延加剧了人们的恐慌心理。

  11月28日、29日,记者在鄂尔多斯市国贸大厦10层的打击非法吸收公众存款办公室看到,前来报案的人络绎不绝,每隔几分钟就有报案人员进入该办公室。门卫也告诉记者,最近一段时间前来报案的人非常多。由于此事吸引了全国媒体的关注,接案民警对来报案的人相当警惕,一听是外地口音,立刻怀疑是记者,并且拒绝记者的任何采访。

  打击非法吸收公众存款办公室作为鄂尔多斯市公安局的一个部门,并不设在公安局的大楼,而是单独设在了离其不远的国贸大厦,可见其特殊性和重要性。

  在该办公室,记者只看到留有手机号码的打非吸办工作人员值班表,而此前媒体见到的报案样板表已经撕掉。而所有采访的外地记者都由市政府接待,其敏感程度可见一斑。

  而政府提供给记者的资料显示,由于金融业发展相对滞后、信贷投放整体规模小,银行信贷资金不能满足这一需求,客观上推动了全市民间借贷的发展。民间借贷自发性、隐蔽性强,借贷利率高、手续不规范,风险隐患多,很容易引发债务纠纷,增加社会不稳定因素。对此政府一直坚持堵疏并举,在严厉打击非法集资的同时,通过大力引进和培育金融机构,发展小额贷款公司、建立私募股权等方式,防范借贷风险。

  当地政府还表示,国家实行稳健的货币政策,银行信贷资金趋紧,使得部分企业特别是房地产企业融资难度加大、成本提高。由于鄂尔多斯市民间借贷资金有较大一部分投向了房地产领域,致使民间借贷领域的风险也随之增加。为此出台了《鄂尔多斯市规范整顿民间借贷活动实施方案》,加大对非法集资的监管和打击力度。

  当地宣传部门有关人士接受记者采访时表示,目前民间借贷正在经受严峻的考验


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