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鄂尔多斯脆弱信贷链条:楼市从沸腾到冰冻

  鄂尔多斯历史悠久,三万五千年以前,“河套人”就在伊克昭盟乌审旗境内的萨拉乌苏河流域繁衍生息,创造了著名的古代鄂尔多斯文化,史称“河套人文化”。

  今天,鄂尔多斯以其特有的资源而“羊”“煤”“土”“气”。驰名中外的绒、肉兼用型山羊---阿尔巴斯白山羊,被牧民们称为草原上的珍珠。被誉为“纤维钻石”、“绒中之王”、“白色金子”、“软黄金”;拥有各类矿藏50多种,其中煤炭已探明储量1676亿吨,占全国的六分之一;境内地下有储量丰厚的能源矿产资源,目前,已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类。已探明稀土高岭土储量占全国二分之一;天然气探明储量8000多亿立方米,占全国的三分之一。

  据报道,富饶的鄂尔多斯一家三、四套房非常平常,有些富人整层、整栋地买房子也不稀奇。作为鄂尔多斯市府所在地的康巴什正在跻身我国西部地区人居环境最为优美、创业环境最为优良、城市魅力最为优秀的地区之一。康巴什新区如诗如歌如虹,白天亮丽如画,夜晚灯火辉煌。

  然而,网友once203却说:我就在这里!环境很美!人稀少!

  一、草原“鬼城”康巴什

  初到康巴什新区给本刊记者的印象是:它就像一座美丽、豪华、现代的电影城,在宽阔笔直的大道上,偶尔见到一辆车飞驰而过,仿佛随时准备着一场大戏开拍。它又像一座天上的神宫,让人感受到那么的神秘。而到了夜晚,马路空旷,高层住宅只有少数窗口亮着灯,它又像是在唱空城计的鬼域。它是仙境还是鬼城,真是无法说得清。

  一座新生的城市,被指为“鬼城”。2010年4月,美国《时代》周刊发文,将康巴什描绘为用50亿打造的一座“鬼城”,“街上清洁工比行人多”,“新房空置率97%”。

  据称,康巴什新区最初是为100万人居住、生活和娱乐而设计的新城。基础设施一应俱全,有办公大厦、行政中心、政府建筑、博物馆、电影院、运动场和公寓、别墅。2004年,政府在荒漠中开始兴建新区,建设总投资达50多亿元。

  康巴什新区在规划的设计上,采用开放的思维,大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位,邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关,编制完成各层次规划,形成了完整配套的规划体系。

  新区周围高层住宅楼林立,据说这里的房价已远远超过我国许多中等规模城市的平均房价,很多住宅小区的房子早已销售一空,但是在这居住的住户大约只有30%,是一座典型的空城。

  政府计划在2010年前迁入康巴什一百万的居民,但现在这个美丽的城市依然空空荡荡。2010年常住人口统计数据仅为2.86万人,2011年12月12日《鄂尔多斯日报》称,康巴什新区常住人口突破7万人。当地人告诉本刊记者,距此半个小时车程的东胜区才是鄂尔多斯人真正的家园。

  即便是在老城东胜区,记者看到的也是处处充满着尚未完工的钢筋水泥楼。2012年8月的鄂尔多斯,到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者。这座中国最富的城市弥漫着“差钱”的声音。

  鄂尔多斯尚未完工的住宅项目有多少?鄂尔多斯市政府向媒体提供的数据显示,2011年前11个月,鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅,加上前两年的续建项目,共有2225.3万平方米。

  在这里还有一个奇怪的现象,内蒙古部分盟市的商品住宅楼建成后要在这里开盘,再用被抬高的房价卖给那些当地低收入的百姓。

  是什么人在操作着内蒙古的房产,又是什么人高价买了房子且不居住?到底是什么原因造就了这座“鬼城”?

  二、楼市从沸腾到冰冻背后的真实

  8月的鄂尔多斯阳光明媚,但当地楼市却寒意浓浓。东胜区的街头不少售楼处门锁高悬。曾如同一锅沸水的鄂尔多斯楼市,如今像冰川一般冷。

  鄂尔多斯房地产网相关负责人称,与之前楼市火爆时候相比,鄂尔多斯房地产网的交易信息减少了六成以上,楼市成交量则减少九成。

  本刊记者在鄂尔多斯康巴什调查发现,当地楼市呈现价格坚挺、成交骤降状态,当地部分楼盘的价格依然保持在高位。业内人士称:没人买房了,降价也没用。本地人谁也不缺房子,反而希望房价保持在原位,房子是他们资产的一部分。几个高利贷崩盘事件已经使他们的资产严重受损,如果房价跳水就是雪上加霜。

  另一个当地房地产业人士也称,鄂尔多斯房价保持坚挺,与民间借贷危机有很大关系。鄂尔多斯的房子早已经失去居住用途,现在就算降价也卖不出去,不如让房子变成还贷的资产。“保持价格不变,借贷人就可以抵掉尽可能多的账,但绝大多数放贷市民都拒绝接受用房子抵偿他们的本金。”

  楼市泡沫,供大于求

  虽然鄂尔多斯楼市萧条景象和全国楼市保持一致,但和其他城市相比,鄂尔多斯有着明显的特点。当地业内人士普遍认为,鄂尔多斯楼市是一个供远过于求的市场。

  多年来,中国各地上马大量房地产项目,吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨,更多投资者变成投机者。

  自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来,很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上,供给过剩的证据到处都是。

  鄂尔多斯康巴什新区,由于地产供给过剩,加之配套设施不完备,这里少有人住,大部分人还是选择在老城区东胜居住。政府投资了那么多的钱,但是百姓不需要,康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。

  据一位楼盘销售人员介绍,鄂尔多斯的购房大多为投资性购房,大部分是本地人购买,他们买入崭新房屋只有一个目的,等高价时抛出。

  尽管外来人口少,人口增长缓慢,但当地政府对于城市面积的扩大却没有任何减速的迹象。在乌兰木伦河南岸,数十栋为公务员准备的高层住宅区已经建成,而在密密麻麻的高楼北侧,则是当地政府规划的鄂尔多斯CBD商务核心区。

  面对这样的天量供应,当地人仍对楼市的未来抱有信心。

  “鄂尔多斯的楼市不会出问题,这里的财富靠能源支撑,经济没有虚拟成分。老百姓手里有钱,对其他投资手段又不放心,肯定还要通过房地产来保值。”一位当地从业多年的房地产人士说。

  事实上,鄂尔多斯的财富大部分是来自当地蕴藏的巨大煤炭资源,但除了参与煤炭开发以及相关产业外,真正推动鄂尔多斯全民财富增长的,是鄂尔多斯市近几年推动的农民上楼运动。

  近年来,政府将大量的农村集体用地从农民手中收回,并且将农村全部改造成楼房,在这个过程中,几乎每一个鄂尔多斯家庭都获得了足够自住的新房和数量不菲的赔偿金。

  在这一过程中,与当地人手中的财富同步增长的,还有政府税收的大量增加。在政府的热情推动下,鄂尔多斯开始了声势浩大的造城运动。

  按照鄂尔多斯政府的规划,包括东胜区、康巴什新区、伊金霍洛旗(以下简称伊旗)在内的3个区域,将组成鄂尔多斯未来的城市核心。

  在乌兰木伦河南岸,与康巴什新区一河之隔的伊旗的阿勒腾席热镇,由于矿产资源的开发,使其成为鄂尔多斯地区最富裕的地方之一。几年间,伊旗几乎所有村庄都经历了拆迁改造,这也推动了当地房地产热潮的高涨。而在鄂尔多斯未来的规划中,该地区将和康巴什新区组合发展为人口达30万的新型城市。

  为了推进这个康巴什的城区建设,当地政府将政府办公大楼、鄂尔多斯第一中学、鄂尔多斯第一小学都搬到了康巴什新区。由于这些市政配套建设的推动,康巴什新区的房价在过去几年疯狂上涨。

  “人们真的像买白菜一样买房子。来了售楼处,不看户型图,也不听销售人员介绍,进门就要签合同交钱。那时候,房价涨得特别快,有时一天就能涨1000元/平方米。”康巴什新区一个知名楼盘的销售负责人对记者说。

  然而,这种热销场面早已不再。

  由于库存大、民间借贷问题引发房企资金链断裂,在建楼盘纷纷出现停工现象。当地业内人士表示,鄂尔多斯楼市存在盲目开发的隐忧。

  楼市的停滞,打乱了鄂尔多斯民间借贷的节奏。温州借贷危机以及鄂尔多斯王福金自杀事件,令这个“借贷之城”陷入了恐慌之中。

  借贷之城,脆弱链条

  鄂尔多斯的楼市与民间借贷到底有怎样密切的联系?鄂尔多斯的房地产资金链又是如何形成的呢?

  据相关房地产商向媒体透露,当地一些大的房地产商基本都有自己的实业,很多资金是从实业而来。而一些中小房地产商大部分靠民间借贷,也就是通过民间借贷的资金开发房地产,然后再把房子卖出去,用房款还高利贷。过去在房地产景气的时候,这个链条一直处于良性循环,但现在却断裂了。

  房地产资金的链条是从民间借贷到房地产的资金用于建造房子,从消费者到房地产的资金用于购买房子,从房地产再到民间借贷用于还高利贷,本来应该是一个良性的循环。但是因为消费者的持币观望以及信贷收紧政策,消费者买了房交了首付却贷不下款来,造成房地产商无法回笼资金,既无法还高利贷,又无法继续建造房子,房地产无奈陷入僵局。

  据知情人士反映,即使有煤矿等实体的企业其资金也是来自高利贷,有一些企业为了在当地能开发房地产,会向政府报一些其他产业项目,而政府为了招商引资会给其划拨一块煤矿和地块。有了地块的老板,就通过高利贷的融资渠道开始建立房地产。这也是当地房地产迅速发展的主要原因。

  据公开媒体报道,全市共有房地产企业442家,几乎每家能源企业都有房地产开发业务。 在房地产市场不景气的情况下,房地产商应该降价销售,但是为何房地产商宁愿僵持在那里或者申请破产,也不愿意把房子降价销售。

  “依靠高利贷资金繁荣起来的楼市,一旦遇到调控,就不堪一击。”业界人士说。

  鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金的自杀事件,让这座城市的民间借贷链条陷入恐慌。

  “主要是人们的一种恐慌心理,国内其他地方出现的民间借贷问题被媒体报道后,当地人就很担心,大家都想把钱尽快收回来。”一位知情人告诉记者。

  这一切都源于楼市的寒冬。在分析人士看来,高空置率、天量供应、低迷销售,这座快速崛起的地产新城正在面临一场危机。

  鄂尔多斯民间经济链条断裂,使无数放贷人一下子精神崩溃。坊间称,鄂尔多斯房地产人均拥有住房2.7套,房子卖不出去,房地产泡沫被一一击破,高利贷失去了支撑,必然导致高利贷的崩盘,人人都寝食难安如一把利剑悬隔与脖间,房地产还能支撑多久?千家万户都陷入融资这个漩涡,处在水深火热之中,那些非法融资的人进了大牢,这些民众怎么办?谁来拯救挣扎在金融风暴中的鄂尔多斯民众?

  三、拯救鄂尔多斯

  据悉,与鄂尔多斯乃至内蒙古经济结构极为相似,位于德国北威斯特法伦州中部的鲁尔区曾经是欧洲最大的煤炭资源地区,现在仍是世界上最大的工业区,号称“德国经济发动机”。德国政府自20世纪60年代末着手开展鲁尔区经济结构的转型工作。该区目前已是传统产业与信息技术、生物技术等“新经济”产业相结合、多种行业协调发展的新经济区,产业结构调整取得了明显的成效。基本做法有三个方面:1、清理改造传统产业初步完善基础设施;2、吸引资金和技术大力扶持新兴产业;3、因地制宜实现产业结构的多样化。

  而在这个全民放贷的城市,以高利率为基础所体现的表面经济繁荣注定不会长久,目前在鄂市听到谈论最多的话题就是讨债,它已经影响到人们正常的生产和生活秩序,鄂市的金融市场 急需规范与整顿。

  虽然鄂市在急速发展过程中遇到了一些问题,但只是非法集资、高利贷、盲目扩张房地产业所带来的,并没有伤及鄂市的根本,其资源型城市的地位并未改变。所以如何处理好债权人与债务人的关系,维护社会秩序稳定,这需要当地政府部门切勿一刀切,发挥智慧拿出合理合法的解决办法。

  与温州金融风暴所不同的是,鄂尔多斯的房地产老板并没有逃走。知情人士表示,鄂尔多斯政府有关部门给房地产商召开了一个会议,告诉这些房地产商不管房价跌还是涨,都不能跑,跑了就是死路一条,留下来政府可以帮忙一起想办法。

  鄂尔多斯市政府表示,为规范房地产的健康发展采取了一定的措施,包括继续做大金融总量,加快引进国内外商业银行,加大信贷投放力度,缩小民间借贷的市场需求空间;拓宽融资渠道,组建中小企业的股权交易所,加大非法集资的打击力度。

  有消息称,目前由于一级开发商涉及到更多农民工问题,东胜区政府会在一定程度上扶持。公开报道称,鄂尔多斯东胜区政府正在筹划一个75亿—100亿元的救市计划。

  专业人士认为,鄂尔多斯本身要想走出目前困境,第一是要遏制房地产的泡沫,同时规范民间金融,严厉打击各种高利贷。如果没有实体经济自身的发展,没有人、没有企业、没有别的一些支撑,谈金融发展没有意义。

  危机得到控制只是“治标”,要想解决根本问题,还要期待更多政策和体制上的突破。治本要在供求两方面双管齐下。从资金供给方面来说,民间借贷阳光化规范化,并且采取直接借贷的形式,不能有太多的中间环节和太长的资金链条。

  本是为人居住而建的房子,最后却与人隔离,成了“鬼”的领地。这样的故事早已在北京、上海、杭州、广州等一线城市上演,并大面积向二三线城市蔓延。北京,白领买不起房已是常识,一幢幢商业楼盘空置着更是“公开的秘密”。

  鄂尔多斯,美丽的“鬼城”康巴什的出现,无疑又是一记提前的警钟。


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