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公积金难办,银行霸王条款浮动房贷利率

  如果同意商业房贷利率上浮,公积金贷款就能顺利办成,否则,就得耐心等待。今后一段时间内,购房者或将面临这样无奈的选择。

  房报记者从沪上多家银行了解到,今年各家银行的公积金贷款额度消耗基本都已“见底”,剩余

  不多的额度或将成为其“营销”商业房贷的筹码,今后一段时间内,首套购房者不但很难获得商业房贷利率优惠,还可能承担比基准利率更高的利率。

  低配比房贷遭银行嫌弃

  今年3月以后的成交高潮,迅速消耗了各家银行的公积金额度。到7月底,很多商业银行已经使用了市公积金中心给予全年配额的八成至九成,个别中小银行和部分大银行的个别支行,甚至用完了全年额度,而不得不暂停办理公积金贷款。比如,某银行全年的公积金贷款额度在80亿元左右,但到7月底,发放的公积金贷款已经超过70亿元。该行的一位负责人私下透露:“剩下不到10亿元的额度要支撑到年底,我们不得不考虑调整贷款策略,今后,低配比的房贷基本不会做了。 ”

  低配比的房贷是指在组合贷款总额中,商业房贷比例较低的贷款。比如,一笔总额100万元的贷款,公积金贷款80万元,而商业贷款只有20万元。显然,低配比房贷在消耗银行本就不多的公积金额度的同时,对银行商业房贷业务的贡献很小。

  银行策略从要量转为要价

  多家银行房贷人士向房报记者透露,由于今年上半年房贷业务完成较好,加上银行系统资金紧张局面尚未完全缓解,下半年的信贷策略多会从要量转为要价,即高利率的贷款多放,低利率的少做甚至不做。

  从前段时间开始,不少银行已开始削减个人住房贷款的额度计划,将资金更多投放到消费贷款、商业用房贷款等利率较高的项目。房贷方面,利率较高的二套房贷,特别是纯商业贷款优先发放,而低配比的组合贷款排在最后。有银行人士向记者表示:今后,该银行公积金贷款基本不会再搭配优惠利率的商业房贷,在商业房贷上愿意承担更高利率,对我们的贡献越大的组合贷款客户,通过贷款审核的可能性也越大。

  刚需贷款成本或明显上升

  低配比房贷遭嫌弃,将对刚需购房者造成明显影响。刚刚发布的今年上半年上海市住房公积金运行分析报告数据显示,购买90平方米以下,总价低于160万元中小户型普通商品住宅的贷款案例中,公积金个贷所占比例接近七成,也就是说,大多数刚需购房者的贷款构成都是低配比的。

  市场人士分析,今后,刚需购房者等候贷款的时间可能比现在大大拉长,这将使其在房屋交易谈判中处于弱势地位,特别是在二手房交易中,其议价能力将明显降低。有些购房者为了顺利拿到贷款达成交易,将无奈放弃首套房贷利率优惠。显然,上述两种情况都将导致刚需购房成本的上升。

  进入2013年以来,各地购房需求集中释放,个人住房贷款快速增长,多地公积金出现缓贷、断贷现象。为解燃眉之急,多地公积金中心提高公积金缴存上限,降低贷款上限,或者采用公积金“公转商”贴息贷款方式,应对公积金运行压力加大问题。

  业内人士指出,在我国没有明确的公积金存贷机制的背景下,集中的购房需求容易出现公积金余额短缺、吃紧的现象,应及时建立公积金存贷机制,控制公积金存贷比例,加大对公积金风险的管控。

  ■措施一:“公转商”贴息贷款

  推出城市:北京、杭州、徐州

  “公转商”贴息贷款是指公积金中心与商业银行合作,在住房公积金资金供应紧张达到设定预警条件时,将经审批同意的公积金贷款转由商业银行发放商业性住房贷款。在职工偿还贷款期间,因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差,由公积金中心逐月给借款人补贴。

  除了北京之外,杭州将于9月在全市范围内推出“公转商”贴息贷款。徐州市住房公积金管理中心也已宣布,从7月25日起,实行“公转商”贴息贷款。

  ■措施二:个人贷款差别化政策

  推出城市:清远

  从今年9月起,清远市住房公积金将实行个人贷款差别化政策。新政策对首套房按面积的不同进行细分,保障刚需购房者需求的同时,对购买大户型和第二套住房实行有所限制的贷款政策。

  ■措施三:轮候制度

  推出城市:合肥

  合肥住房公积金中心日前表示,从7月起实行住房公积金贷款轮候制,将根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划,实行总量控制。随着楼市成交逐渐平稳,存贷比回归正常,将适时取消轮候制。

  ■措施四:调整存贷限额

  推出城市:厦门、天津、大连、桂林、南京、南宁、北京

  厦门住房公积金管理委员会日前表示,对公积金缴存上下限进行调整,根据规定,2013年住房公积金月缴存额上限较2012年提高642元,达5252元,下限提高10元,为120元。

  此外,天津、大连、桂林、南京、南宁、北京等多地也提高缴存上限,武汉甚至取消了实行了三年的公积金缴存“保底限高”政策。

  而在公积金缴存上限提高的同时,部分地区公积金可贷额度却在下降。

  专家评论

  由于集中的购房需求增长与缴纳水平增长并不相符,容易出现收支倒挂现象。

  ——中国社科院经济所研究员汪丽娜建议,为避免公积金贷款缓贷、断贷现象的发生,应建立良好的公积金存贷机制,控制存贷比例,加大对公积金风险的管控。

  公积金资金超负荷发放贷款固然有购房需求旺盛的外部原因,但是也不排除公积金管理者力图扩大公积金贷款规模,谋取更大利益的内部情况。目前五年以上的公积金贷款利率为4.7%,而当年归集的个人住房公积金存款利率仅为0.4%,上年结转的个人住房公积金存款利率2.85%(低于一年期存款利率),利差分别为4.3%和1.85%。前者远远高于商业贷款利差,后者与商业贷款利差差不多。这么大的利差收入和绝对收益分配权,必将诱使管理者超负荷发放公积金的贷款。

  ——专家表示。

  虽然“公转商”贴息、轮候制度等业务或管理方法的推出有助于解决公积金中心额度不足、放款时间过长等问题,但这毕竟是权宜之计,如果公积金缴存跟不上公积金贷款的需要,那么长远看仅仅靠这个措施是不能解决根本问题的。

  ——评论员程伟明表示。

  刚需买家无奈出手

  □房报记者 沈忠民

  7月二手房带看量的下滑幅度远超成交量,但浦东周康、松江泗泾等外围热点板块的交易依旧较为火爆。

  购房者:不敢再等,出手了

  “新国五条”出台后,不少人选择观望,但房价不降反升,一些失望的购房者近期选择出手。汉宇地产浦东周康分行经理杜玉和介绍了一则成交案例:王先生看了很多房子,错过了多次买房的机会。最近一次看房是今年初,看中康沈路川周公路交叉口处的小上海新城,当时均价在1.5万-1.6万元/平方米,听说调控新政将出台,觉得房价会跌,没有出手,现在后悔不已。如今王先生选择了一套城中花园的两房。

  业主:等“金九银十”再出货

  汉宇地产松江泗泾分行高级经理翟阿妹介绍,与买家的置业热情形成鲜明对比的是,业主根本无视买家的需求,开始惜售,有的甚至索性停售。他们这样做并不是因为看房量的下滑,而是想等到“金九银十”再出手。近期的一套在谈案 “金港花园”便是典型,原本业主马先生的挂牌总价为158万元,等到诚意买家出现时,却跳价至163万元。虽然如此,买家还是默认,但业主考虑再三后,推脱众多理由,最后索性暂时不卖了。

  翟阿妹分析业主可能出于三点考虑:楼盘的地理位置好,距离轨交9号线泗泾站步行10分钟左右;房源面积97平方米,板式结构,房屋装修、楼层等情况均较佳,受买家青睐;房价还在持续上涨,等到“金九银十”时,可以卖更高的价格。

  老工房涨得猛购房者还价狠

  “新国五条”的末班车效应持续影响,二手房价连月上涨,至8月上旬,涨价依旧延续,不同的是,领涨当下二手房市场的是低总价的老工房。

  8月上旬老工房领涨

  21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示,8月至今,在杨浦鞍山、控江、浦东金杨南、徐汇梅陇、普陀宜川甘泉等老工房汇集的板块,该类房源价格普遍上涨了3%-5%,而周边次新房板块市场表现较为平稳。

  如鞍山板块的大型成熟社区鞍山新村,8月初的单价在2.6万-3万元,而7月同期则在2.5万-2.9万元,环比上涨3.4%-4%。 21世纪不动产上海锐丰鞍山分行经理杨宏伟介绍,鞍山新村包括一村到八村,是浦西较大型的成熟老工房社区,对口鞍山小学等多所优质小学,尤其受到购置学区房家庭的青睐。鞍山分行7月初成交了一套热门小区鞍山四村第三小区的房源,面积47平方米,总价130万元,而目前8月市场上此类房源的总价已经近140万元,较一般其他小区房源涨价情况更为明显。

  杨宏伟同时表示,8月鞍山新村的新增挂牌中,有的房源挂牌单价已经在3万元以上,这个价格从未出现过。

  在宜川甘泉、浦东金杨南板块,老工房也同样涨价明显。普陀宜川甘泉的志丹小区、宜川新村,购房者结构与鞍山新村有所不同,买家多为刚需型年轻人,七成以上购房者是希望住得离父母近些。受涨价影响,近期有部分购房者看房后迅速下定买房。

  抽样调查同时发现,在杨浦黄兴、浦东金桥、徐汇中心等老工房板块周边的次新房,8月至今房价走势则表现平稳,未发生涨价行情。 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,由于目前上海老工房市场上的业主多为置换型,通过“卖一买一”的方式买房。当看中的目标房源价格攀升致使其购房成本增加,因而在卖房时也提高价格。

  心理价差大购房还价狠

  21世纪不动产统计数据显示,因受市场整体价格上涨环境,今年3月以来,老工房板块频现涨价现象,至8月,买卖双方的心理价差越发拉大,还价狠的现象集中引发。如杨浦鞍山板块内一套150万元的房源,部分购房者普遍初次报价时就还价15万-30万元,幅度约占总房价的10%-20%。此类购房者多为“久看入市”型,即前期看过房源,现在打算入市,但发现前期看的房源价格已有大幅上升,怀疑其中存有泡沫,故通过狠狠还价达到自己的预期心理价位。不过,当发现其它房源也在此价位,且业主心态坚挺时,他们往往会降低心理预期买房。当然,也有少数会推迟购房时间。

  黄河滔表示,楼市成交正从上半年政策因素主导过渡至市场因素,其中挂牌量及价格是决定下半年二手房市场交投量的关键。同时近期市场潜在买卖双方的心态分化逐步扩大,或也是未来制约交投的重要因素。


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