贷款 贷款攻略 购房贷款 吉林省或成以房养老试点 将开启房屋倒按揭模式
吉林省或成以房养老试点 将开启房屋倒按揭模式

  13日,国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中指出,要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。而2012年,吉林省提出将尝试“以房养老”。那么,“以房养老”究竟是一种怎样的融资模式?

  拓宽养老资金筹措渠道

  吉林省早在2012年就提出尝试“以房养老”的融资模式。即,利用老年人已有住房资源,将房屋作价并抵押给银行、保险公司等金融机构,拓宽老年人养老的资金筹措渠道。

  对此,吉林省知名媒体财经顾问刘禹说,“以房养老”模式俗称“倒按揭”,相当于把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,计算出的贷款本金和利息按所贷款的年限,以“养老金”的方式按月存入老人账户。通常,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世。

  据媒体按某银行的业务规则计算,假如一位老人有一套评估后总价50万元的住房,想“倒按揭”10年,按30万元抵押,本金加利息(上浮30%后)分摊到120个月,房主每月可收“养老金”3722元。

  “倒按揭”仍需推敲论证

  据长春一位业内人士介绍,几年前,“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试,但效果并不理想。

  “未来试点推行,还需要多次推敲和论证。”刘禹说,对老年人来说,最现实的问题是,房子估值固定,他们每月拿的是固定的资金,不过按照现在市场行情来看,房价逐年上涨,房屋增值幅度不确定,这需要金融机构产品设计更趋于合理性。其次,从产品适合的人群来看,富人不需要“以房养老”,穷人还希望把房屋留给后代,而处于“夹心层”的客户群,则需要改变观念,愿意将产权抵押来改善晚年生活。

  再次,金融机构开展此项业务,可能会面临大量固定资产无法变现的难题,甚至有银行会想,是否需要“赌”上几十年房产走势,其中的风险几何,这也是值得探讨的问题。

  此外,相关部门要加强对商业机构的监管,加大配套机构的建设,防止损害老年人利益的情况发生,保证市场的公平、公正。

  专家:对房价影响作用有限

  那么,此项政策的推进,能否直接刺激市场需求,起到拉升房价的作用?

  “既有正向作用,也有反向作用。”中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞说,如今,“以房养老”提上日程,未来部分中年人也会考虑养老问题。这样,房子既能保值增值,又能解决退休养老,则会刺激他们的购买欲望,增加市场需求,增强房价上涨预期。而另一方面,部分老年人住房宽裕后,除了可以向银行抵押外,还可以出租,或者是以大换小,将使得住房存量进入租房市场,盘活存量,也增加有效供给,又能抑制房价上涨。

  他说,由于国家目前进行试点推行,比重不会很高。加之,中国传统观念强烈,受道德意识形态约束,家庭养老仍是中国养老的基本形式。因此,即使进行“以房养老”试点,对房价影响作用也是有限的。


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