贷款 贷款攻略 省钱技巧 房贷愁煞人 上海刚需房怎样贷款最划算?
房贷愁煞人 上海刚需房怎样贷款最划算?

  贷款买房是很多购房者的必经之路,解决了人们住房问题的同时也增添了不少问题,那就是一批批房奴的诞生,但是房奴们面对每月的房贷压力时却是苦不堪言。下面,小编就来教你如何贷款买房才最划算。

  贷款途径

  目前贷款购房主要有以下几种:1、住房公积金贷款;2、个人住房商业性贷款;3、个人住房组合贷款。

  住房公积金贷款:对于已参加交纳住房公积金的居民来说,贷款购房时,应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半),而且要低于同期商业银行存款利率,也就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

  友情提醒:2013年上海公积金贷款最高额度 个人公积金贷款最高30万元,家庭最高贷款80万元

  2、个人住房商业性贷款:未缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。

  3、个人住房组合贷款:住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款是有额度限制的,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。

  个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算,个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重。

  如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款,如:个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款,而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额,且已满足公积金申请购房贷款的条件,虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款,但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续,就可提取公积金归还个人住房贷款本息。

  还款方式

  还款方式分两种:一种是等额本息还款方式;另一种是等额本金还款方式。

  等额本息还款:把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

  等额本金还款:将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

  这两个还款方式最大不同在于计算利息的方式,前者采用复合方式计算利息,后者采用简单方式计算。下面是两张不同贷款计算公式:

  贷款买房规则

  1、学会计算自己的还款能力:还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。

  2、学会计算自己的可贷额度:借款人的可贷款额度可用这样的公式计算:可贷款额度等于借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的月还款额*10000元。

  3、组合贷款的最优组合原则:公积金贷款尽可能多,商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。

  4、首期付款的宽松原则:首期付款不能把手头的现金用完,而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。

  四季度房贷风波愁煞多少买房人,今天小编就以上海部分热门楼盘中刚需小户型为例,为您盘点一下哪种贷款形式最划算,希望对您置业有所帮助。

  注:由于在办理房贷时,绝大多数人都会选择均衡型的等额本息还款方式,所以以下纯商贷和纯公积金贷均按此方式进行计算,贷款年限按30年计算。

  热盘推荐NO1. 金地自在城

  以在售93㎡户型, 均价19800 元/平方米为例,首付3成来计算,那么贷款总额为1288980元,各种贷款方式月供额见下表。

贷款方式

月供(元)

纯商贷(年利率6.55%)

8189.66

纯公基金贷款(年利率4.5%)

6531.07

组合贷款( 商业贷款:年利率6.55%/公积金:年利率4.5%)

7160.27(公积金贷款部分以上海最高额度80万计算)

  最新动态:金地自在城2期已经于11月9日开盘,推出78㎡两房、93-110㎡三房,以及128㎡四房,案场有总价减8万元优惠。项目11月底前还将加推部分房源,93平米三房优惠后预计最低18500元/平米起。

  价格:均价19800 元/平方米

  楼盘地址:上海市松江区泗陈公路1888弄

  项目简介:金地自在城地处松江泗泾板块核心区域,距离9号线泗泾站仅为800米,至七宝仅3站,到徐家汇CBD只需9站,驾车至虹桥枢纽15分钟即达。项目整体总规模约115万方,2期13万方,分六期开发,全部建成后居住人口达2万。项目物业类型覆盖公寓、洋房、联排别墅、类独栋等多种产品。

  金地自在城以科学筑家理念,将项目打造成一生之城,规划有2座主题会所、幼儿园、九年制一贯制学校、商业Mall等设施。同时项目周边800米范围内拥有泗泾医院、三湘商业广场、大润发超市、肯德基等商业设施。商业、教育、地铁、医疗、休闲等各种配套齐全的金地自在城,将是金地集团自南翔金地格林世界后又一百万级地铁大城。

  金地自在城2期,占地面积13万方,建筑面积33万方,由31幢12-18层的高层公寓组成,总户数约2199户。小户型公寓全部采用金地标准化装修交付。三房以93平米三开间朝南的板式房为主,另有78平米南北通透2房,110平米舒适3房,128平米紧凑型4房,可满足从两人世界到三代同堂的不同居住要求。

  交通:金地自在城距离轨道交通9号线泗泾站仅800米距离,至七宝仅3站,到徐家汇CBD只需9站。周边公交配套成熟,小区门口设有松江45路,可直接接驳地铁泗泾站和佘山站;另有沪陈线、186路等公家直通徐家汇。A5沈海高速、A9沪渝高速环伺周边,2014年底通车的嘉闵高架更直通大虹桥枢纽,便捷出行。


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