贷款 贷款攻略 购房贷款 按揭买房在玉溪不火 炒房收益低是根本原因
按揭买房在玉溪不火 炒房收益低是根本原因

  藏富于民,这个词用在玉溪身上最贴切不过。玉溪人富裕,但房价却并没有被炒作得离谱,房租更是相当便宜,房价10年来都处于不跌小涨的趋势中。在玉溪你会发现,玉溪人不一定要挤破头去把所有积蓄拿去买房做房奴,在玉溪做房产投资的人数也很少,因为他们认为,让财富保值增值,不只这一条路。

  房地产在玉溪一直冷清

  据了解,玉溪市一年外迁人口在1.5万人次左右,按照2口人需求一套住房来看,一年新增住房需求达7500套,而玉溪市每年新推出的楼盘是不可能满足全部需求的,大部分需求必须转入二手房市场,对于一个中心市区只有15万人口的城市,为什么在这样大的需求之下,房价攀升速度如此慢,就是住房出租这一块,价格也十分便宜,一套100多平米的中心城区住房一个月只能租到800元左右。

  “人口的增加只能说明有购房的需求,并不能说明是有效需求,只有既想买房又买得起房才是有效需求,房地产商过分强调了人口增加这个所谓的‘刚性需求’,但增加的城市人口中又有多少人买得起房呢?”一业内人士认为,这就像你通过扩大城市外延将农村纳入城市,但这些被城市化的农民一时间是不可能买得起房产的。所以人口的增加并不能就认为会推动房价的上涨,玉溪相对省内其他州市,并不是一个外来人口较多的城市,也不是一个旅游发达城市,商业区的建立与贸易圈也不发达,常住人口的增加其实是非常少的。

  同时,“玉溪中心城区的城镇居民中政府公务员和烟草及其配套企业的职工占比较大,收入也相对较高和稳定,许多城镇居民依托房改和以前房价较低的时机,普遍拥有了两套以上的住房,玉溪存量的房子相对于玉溪的人口来说是非常大的一个数量,这是玉溪房价和租金相对稳定的主要原因。”CFP理财师李向东表示,对于每年增加的1.5万外来人口,比起玉溪的闲置房来看其实不算多,面对如此便宜的租房条件,作为一个刚到玉溪的年轻人或家庭来说,是没有必要考虑买房的。

  房贷按揭玉溪“没市场”

  玉溪信贷还有一大特点就是购房者不愿选择按揭贷款或抵押贷款这个平台。据银行业内人士介绍,一个新楼盘选择按揭的人群大概仅为50%左右,一半的人群几乎选择一次性付清,不愿意利用按揭这个平台扩大投资。对于二手房,选择按揭的人群也就60%,而选择按揭的人群中,又有50%以上的人群会提前快速还贷,不愿背负债务。

  “其实从理财的角度考虑,在没有好的投资标的时,提前还贷是增加未来的储蓄,玉溪房子租金那么低(收益率普遍低于4%)、房价上涨又是那么的不确定,所以房产投资只是玉溪人的一个备选项目,”CFP理财师李向东表示,同时,玉溪人买房为何要一次性付清,这也是他们优势所在,就拿红塔集团职工来说,他们是各家银行信用卡推销的主要团体,而且额度都很高,最少的也应该有5万元额度,多的十几万额度都有,就拿一人拥有3张5万元额度信用卡来计算,那一个家庭最少也有6张,就是30万元的信用贷款,随买随刷,加上信用卡现在一般都有24个月的分期付款模式选择,所以多数家庭买房时即使资金不够,也不愿申请繁琐的按揭贷款模式,毕竟信用卡既方便又快捷。

  此外,“房价涨速较慢肯定是其中的一个原因,房产投资期限一般都比较长,所以选择一次性付清当地人会觉得更划算些,但另外一个重要原因就是很多玉溪人买房是出于消费升级(改善住房条件,提高居住质量)的需要,并非出于投资的需要,同时玉溪购房者的资金状况普遍较好,选择低按揭率是正确的。”建设银行玉溪分行一理财师认为,对于那些采用了按揭贷款买房的客户,不单是由于观念落后,其资金快速增长也是其快速还贷的动力来源。

  炒房收益低才是根本原因

  “我们一般不会选择投资本地房产,一句话,房价上涨实在太慢,2004年时,玉溪平均房价1700元一平,到现在也就3500元一平,”玉溪市民王女士表示,“再看看昆明市,2004年时一平也就2500左右,现在已经近7000元一平,所以我们都不太愿意投资本地房产。”

  “在昆明还可以‘以房养房’,实际的炒房压力并不大,靠出租就可以还掉大半贷款利息,他们当然可以选择大量利用按揭贷款这一杠杆来扩大投资面,而我们玉溪,二手房出租市场一直火不起来,炒房价格也上不去,炒房投资最少5年才可能有回报,所以都不愿意以本地房产作为投资目标。”玉溪市市民李先生认为。

  对于房产投资,昆明人在意的是首付比例,喜欢越低越好,而玉溪人则是对贷款利率与月供“斤斤计较”,只要每月能少还一些,宁可把首付做高。“这其实与多数玉溪人买房是出于消费升级的需要息息相关,因为他们买房并非出于投资的需要,而昆明买房则是为了投资,所以就不会在乎杠杆的放大倍数,”CFP理财师李向东表示,利用按揭贷款投资回报倍数,在昆明是可行的,例如一位昆明客户拥有40万元现金,在去年2月份购买两套当时价值50万的房产,到现在他一套房产就可以卖出100万左右,去除按揭贷款、中介公司等费用,他09年都可以盈利近百万元;而在玉溪就不可能,房价从1999年至今就没跌过,几乎没有最佳入场时间。就拿去年来说,40万元投资玉溪市场两套房产,最多收益不会超过10万元,有的地段几乎没涨,同样要承担房产下跌风险,收益的巨大差距最终导致他们买房只为了改善环境而不是单纯投资。

  同时,“玉溪人较注重生活质量,不希望每月较重的还贷负担影响了日常生活质量,如果买房反而让自己的生活质量下降,甚至成为房奴,买房对于玉溪人就失去了意义,只能说玉溪人更懂得享受生活。”中国银行玉溪分行一理财师介绍。


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