贷款 贷款攻略 购房贷款 年底前该不该提前还房贷 专家提醒:要细算账
年底前该不该提前还房贷 专家提醒:要细算账

  又快近年底,每年这个时候,房贷一族都要琢磨琢磨是不是要提前还贷。今年考虑是否提前还贷,与往年不同,因为今年年内有两次降息,明年开始,房贷将执行降息后的利率,房贷利率更“便宜”了,是否提前还贷更需要好好合计合计。

  要看闲置资金收益

  通常,我们在决定提前偿还房贷前,要考虑两个问题,第一,我们能否找到投资收益率超过房贷利率的投资品;第二,未来我们还有借钱的需求没有,借钱可能的利率会比现在的房贷更高吗?

  利率方面,受银行资金成本上升的影响,7折房贷基本销声匿迹,8.5折房贷也在减少,未来房贷利率上浮的比例还会增加,或许未来能借到1.1倍房贷就算幸运的了,以前急于偿还房贷的人,现在来看不是吃亏很多?也许,继续观察一段时间,看看自己的资金需求,看看投资市场的机会,比匆忙提前还贷更稳妥。银行人士提醒,原先享受7折利率的贷款就不必急于还款。目前5年期存款利率已经达到5.5%,而之前享受7折利率的房贷即使按7.05%的标准算也仅为4.935%,两者相差0.565个百分点之多,“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了,现在首套房贷利率都要上浮10%左右。”

  缩短期限减少利息支出

  提前还贷要算好账,因为不是所有的提前贷款都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还贷的意义就不大。此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不足减少每月还款额度。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了,而且,在降息过程中往往短期贷款下降的幅度更大。

  据多家银行反馈,目前提前还款的苗头已经显现,其中大数多人不善理财,提前还贷就是“求稳”心理。

  因此理财师建议,有折扣房贷可以不考虑提前还,闲置资金可以用来投资货币基金,或者银行短期理财产品,一样可以降低房贷利息成本。

  等额本息中期不合适

  目前,房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言,由于等额本息的还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,如果借款人已还款到中期,已偿还了大部分的利息,房贷提前还款则还的是本金,因此意义有限。

  等额本金是将贷款额总额平分的成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了一半的利息,如果此时提前偿还,节省的利息并不多。

  要充分利用公积金

  一般公积金贷款是要求公积金正常连续缴纳满一年。对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言,可以考虑适当提前偿还一部分房贷,但不必全部偿还,因为一旦房贷全部偿还后,每月的公积金就没有利用的空间了。按照现有的公积金政策,在职工人除购房等情况外,是无法提前支取的,考虑到现在的房屋限购政策,大部分人不太可能多次购房,因此大家公积金提前支取的可能性不大,还不如每月可以冲还房贷,使其发挥更大的效率,也使得自己的现金流更为充裕。


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