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应对房贷新政:首套房商贷二套房公积金

  熟悉房贷业务的谢小姐表示,以后市民办理首套房贷谨记要用商业贷款,不要用公积金贷款,这样以后按揭第二套房就使用公积金房贷,利率更优惠。她表示,公积金房贷没有一套房贷和二套房贷之分,只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。

  二套房贷首付不得低于50%,房贷利率不得低于基准利率1.1倍!14日国务院常务会议再次下猛药调控房地产市场,出台了四条进一步落实“国十一条”的新措施,第一条则是实行更为严格的差别化住房信贷政策,并实施了比2007年调控时期还要严厉的二套房贷政策。

  90平方米以上首套房贷首付不低于30%

  国务院调控楼市第一条新措施明确抑制不合理住房需求,实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

  措施的出台意味着改善型二套住房政策被取消,全部二套房贷都必须执行50%以上的首付和利率1.1倍的政策。显然政策比2007年9月出台的二套房贷政策还要严厉,当时二套房贷仅要求首付40%以上,利率1.1倍。而首次置业的市民一旦购买90平方米以上的单位,也不能享受两成首付的优惠了。

  地方政府遏制房价上涨不力要追究责任

  国务院还确定了增加住房有效供给,加快保障性安居工程建设和加强市场监管三条措施。其明确,房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,并首次提出要求各地政府探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。另外还明确对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目,对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度,性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格,对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。

  国务院会议还要求,稳定房价和住房保障要由省级人民政府负总责,各地城市人民政府则抓落实。住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度,对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的,要追究责任。

  专家分析

  最严厉房贷政策出台 楼市成交或跌一两成

  新的二套房贷政策作为历年来最严厉的房贷政策,引起广州房地产业界的震动。多位开发商和业内专家均认为政策会直接打击楼市,而且将会起到立竿见影的效果,接下来楼市成交量或跌一两成。

  合富置业首席市场分析师龙斌认为这个政策打击力度非常大,直接针对二套房或二套房以上置业者。在谈到对广州楼市的影响时,龙斌说:“该政策会直接导致住宅成交量10%-20%的逐步萎缩。”身兼开发商营销总监和地产经济研究专家两身份的邓浩志也表示政策出台会对楼市带来立竿见影的影响,“影响很大,就像2007年二套房贷政策刚出台,楼市立刻进入调整期一样,预计这次楼市也会出现新的观望期,成交量肯定会降一降”。但邓浩志也表示,新房贷政策更多的是影响投资炒家,有真实需求的二次置业者往往愿意多付首期款,减少利息,对他们影响相对少一些。

  房地产专家韩世同(博客)也表示,目前市场上购买的主力为改善型置业的买家,投资客由于政策的连续打压,已经收手或者处于观望状态。此刻再次出台针对改善型置业买家的政策,会打压主流的成交主力,造成成交量的进一步萎缩。

  新房贷政策出台后,广州楼价会立刻下降吗?接受采访的多位业内人士均表示短期内降价可能性不大。龙斌表示,当前货币流动性宽松,因此开发商资金压力不大,很难降价。

  银行说法

  真正执行要一段时间 赶房贷尾班车有风险

  新快报讯(记者罗率)某国有商业银行相关部门的负责人表示,目前银行还没有收到总行下达的相关通知。根据惯例,国务院制定了相关政策之后,需要成文后到各家银行的总行层面,再由总行下达文件到各地方分行来执行。因此具体到广州的各家银行,什么时候开始正式执行这个新规定目前还不知道。该负责人还表示,新房贷政策的出台对于目前已经获得审批的客户没有影响,仍然按照已经审批的标准执行。此外,对于那些想在政策执行之前赶尾班车买房的个人客户,要充分考虑到申请后不能按照原规定审批的风险,因此最好多预备一些首付款,以免现在申报的资料来不及审批通过。

  置业者声音

  房价总得降一降 首付却是这么高

  对于即将出台的新房贷政策,有人欢喜有人愁。还没有买房的市民小罗表示等着房价降下来。他说:“买第二套房门槛这么高,很多二次置业的市民都不买房了,以后房价总得降一降吧。”而原来按揭买了一套小户型单位的林小姐则表示,在市区置业买套三房单位的梦想不可能实现了。“现在市中心房价都超过1.5万元/平方米,尤其是老城区价格都超过2万元/平方米,买一套100来平方米的三房单位要200万元以上,首付就得100万元,一下子多了20万元首付,即使楼价降一点,总不可能降20万元吧,怎么能买得起啊!”

  应对新招

  首套房贷商业贷款 二套房贷用公积金

  面对越来越严厉的二套房贷政策,广州市民已经开始研究应对新政策的新招。

  熟悉房贷业务的谢小姐表示,以后市民办理首套房贷谨记要用商业贷款,不要用公积金贷款,这样以后按揭第二套房就使用公积金房贷,利率更优惠。她表示,公积金房贷没有一套房贷和二套房贷之分,只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。一般房贷成数三成,目前公积金利率3.87%。如果第一套房按揭采用商业贷款,可以获得4.752%的优惠利率,比公积金利率略高。但到了买第二套房按揭,办理公积金房贷,可以获得3.87%的公积金利率,比商业利率1.1倍的6.534%少了2.664个百分点,显然更优惠。

  新政房贷算算账:150万元房子利息增了18万多

  据悉,新政策对二套房贷影响较大,目前广州银行对于二套房贷主要执行四成首付,最高利率优惠八折。以此计算市民以后按揭二套房要多付不少费用:

  按今年3月市中心住宅均价1.5万多元/平方米计算,广州市民购买一套100平方米房子大概需要150万元,按此计算,市民不仅要多付15万元利息,而且最高要多付18.2万元利息。而同样按五成首付计算,20年期房贷,新政策实施后其月供要比现在多760元。

  ●案例

  罗先生购买一套150万元房子,属于二套房贷,目前按八折利率申请20年期房贷,月供仅4847元,新政策实施后月供达5607元,平均每月要多付760元月供,总利息增加了182238元。

  新闻链接

  供应住房用地18万公顷 将建300万套保障住房

  新华社电 国土资源部15日公布的2010年全国住房供地计划显示,全国2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷,比2009年及前5年平均年度实际供地量大幅度增加。

  国土资源部土地利用管理司司长廖永林说,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量,占住房用地计划供应总量的77%。在这三类住房用地中,中小套型商品房计划供地总量80431公顷。保障性住房用地为24000多公顷,比去年增加一倍多,其中经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%,廉租房用地占保障性住房总量的29%,比去年实际供地增加4.7倍。


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