贷款 贷款攻略 购房贷款 快理财独家调查杭州“房贷荒”
快理财独家调查杭州“房贷荒”

  今年3月份,陈曼(化名)在杭州城东新城的远洋心里购买了一套新房,并向邮储银行申请了100万元商业贷款,银行业务员预计2到3个月即可放款。按计划,她将于明年上半年拿到新房钥匙,花3个月装修,作为婚房。

  到了6月中旬,陈曼的房贷申请已经过去3个多月了,银行的贷款却一直没有下来。“再等等,现在额度很紧张,估计要等到七八月份。”该行的业务经理对陈曼说。9月初,当她再次拨通了业务经理电话,得到的仍然是令她失望的回答:“现在没额度了,估计今年是放不下来了,明年初再争取一下吧。”

  现在,陈曼心里已经有了最坏的打算,即无法如期拿到钥匙,只能推迟婚期。

  按照以往,银行秉承早放贷早受益传统,每年的前三个季度房贷放款速度都会比较快,第四季度房贷额度才会紧张起来。现在,杭州的“房贷荒”似乎比往年来得早一些,不少银行从二季度开始额度就紧张了,有的银行则干脆暂停受理房贷业务。

  实际上,银行惜房贷并非缺钱,央行最近公布的金融统计数据报告显示,今年1-8月人民币贷款增加6.49万亿元,同比多增3912亿元,尤其是8月的货币供应量还超过预期。业内人士分析,随着利率市场化逐步推进,银行资金成本上升,为保持较高利差而压缩或放弃优质房贷业务,转投利率较高的消费性、经营性贷款业务,是目前“房贷荒”的深层次原因。此外,随着房价不断攀升,房产税风声日紧,房地产市场风险加大,银行提前开始控制房贷,防范风险是另一个原因。

  部分银行今年的房贷额度都已用光

  继6月“钱荒”之后,临近第三季度末,杭州大多数银行的房贷额度均已告急。

  快理财记者近日了解到,有部分银行今年的房贷额度都已用光,年内基本上都无法放款。仍在接单子的银行,房贷审批时间也比之前慢很多,最快的银行也要3个月左右时间,更多银行的信贷经理都不敢承诺放款时间。

  “真的没有额度了,我们也没有办法,只能等到明年初资金面宽松一点的时候再想办法。”邮储银行浙江省分行信贷部经理表示,以往只要资料齐全,基本上1个月左右就能批下来,但今年情况真的不一样了,我们现在已经不再接新的单子。

  差不多暂停房贷的还有广发银行杭州分行。“没有额度了,我们现在已经暂停受理房贷了”,该行个贷部经理说,近期房贷申请业务量大增,信贷规模趋于紧张,从7月底开始,仅是零星接一些单子。

  平安银行曾在今年2月份“暂缓受理”房贷业务,主要为内部信贷结构调整,将更多的信贷资源投放到中小微企业贷款上。现在该行的房贷审批权已经收归总行,审批流程拉长,申请门槛奇高,也是变相放弃这块业务。

  而民生银行早在两年前就已经基本不做房贷,把重心转向中小微企业贷款上。

  相比之下,几家国有大银行的情况稍微好些,购房者仍能顺利申请到贷款,不过放款速度却比往年慢了许多。工行杭州一家支行个贷部人士透露,现在等着放款的购房者已有好几十人,额度都在50万元以上,按照目前的放款进度,9月份申请办理首套房贷的基本上要等上3个月左右,二手房贷款所需时间更长。

  首套房贷利率两年后再次上浮

  从2008年下半年央行允许银行对首套房贷利率执行基准7折以来,国内首套房贷利率趋势基本曲折走高。到2011年,杭州大部分商业银行首套房贷利率普遍基准上浮5%-10%,到了2012年,首套房贷利率调头向下,大部分银行回归基准利率,到了下半年,折扣开始出现,信用记录好的客户大多能申请到8.5折。

  到了今年上半年,首套房贷利率的折扣越来越少,年中的时候很多银行已经回归基准利率。到现在,随着额度越来越紧张,有银行已经开始上浮首套房贷利率。据了解,广发银行杭州分行已经要求普通客户的首套利率也基准上浮10%。

  以往,国有大行是房贷利率洼地,但现在,首套利率也跟着水涨船高。目前,中行和农行基本以基准利率为主,工行以基准利率

  的9折或9.5折为主。建行还有基准9折的优惠利率,但得有二级分行行长批准,能拿到的人极少。

  股份制银行中,兴业、中信和浦发等银行以9.5折至基准利率为主力。

  二手房首套房贷利率方面,我爱我家城西一家门店的业务经理说,和他们合作的10多家银行,几乎都执行基准利率,如想申请到折扣,须搭配理财、办信用卡或购买保险等附加条件。

  与中资银行房贷普遍收紧不同,外资银行的房贷利率变化不大。花旗银行杭州分行针对优质客户仍有8.5折优惠,恒生银行甚至可以给到8.2折,不过申请门槛较高,贷款额度要在200万元以上。

  房贷“捆绑”理财大行其道

  去年上半年,银监会曾专门发文禁止银行“存贷挂钩”和“借贷搭售”等“七不准”规定。目前看,这些违规现象沉渣泛起。

  昨天下午,记者以想要购买一套下城区学区房的名义走进某地产中介,选中了一套1989年以后的老二手房,面积70多方,总价在190万。销售中介给出的合作银行中,对二手房首套房贷利率基本上是基准利率。

  “能不能帮我申请到更优惠的利率?”记者问道。

  “有还是有的,但前提就是要成为该行的优质客户。”该中介工作人员小郑说。

  “如何成为他们的优质客户呢?”记者问道。

  “很简单,只要购买这家银行指定的理财产品或者保险产品,或者可以拉上亲朋好友在银行存个定期,年限一般为1至3年,存款金额根据贷款总额而定。”小郑说。

  当问起是什么类型保险产品时,小郑表示自己并不清楚,要咨询银行房贷经理。5分钟不到,就接到了房贷经理回电,表示是该银行代销的保险产品,具体险种可以到时候再商量,有可能是人寿险,也可能是财产险,期限不得少于2年。针对存款方式,银行经理表示,如果是面积70多平方米的二手房,存个5万元就行,期限1年。

  在该中介公司,记者无意中看到某国有大行对二手房贷款的申请条件,其中标注有“配套产品”一栏,如果想要获得折扣优惠,须定存2万至4万元,或购买指定保险产品,期限为2年。

  除此之外,快理财记者还发现,针对征信记录不良的购房者,部分银行仍会帮忙想办法,条件同样是购买各种“理财套餐”。

  我爱我家中介工作人员小罗说,最近他就遇到一个客户,有十多次的不良征信记录,很多银行都不同意提供房贷,后来,和某股份制银行协商之后,该银行表示可以做,但前提条件是购买10万元理财产品。

  小罗给了记者一份资料,上面密密麻麻写满了各家合作银行开出的条件。其中一家银行开出了三种方式供购房者选择:一种是购买指定基金,短时内可赎回,购买金额为贷款总额的10%;二是购买指定黄金产品,购买金额同样为贷款总额的10%;三是购买2万元指定保险,期限为2年。购房者只要选择其中一项就可以顺利申请到贷款。

  “还有些银行要求收取融资顾问费”,小罗说,这样一来就不需要买任何理财产品或保险产品,费用一般为贷款总额的1%。“其他的如办信用卡、开通网银等仅是标配。”

  房贷从“宠儿”变“弃儿”

  近期,包括中行和建行等多家银行已向央行上报大额可转让同业定期存单方案。比预期更快的利率市场化步伐,将进一步抬升资金成本,银行不得不积极备战,以维持利差。其中一个反应是调节信贷结构,压缩或放弃利差狭小的房贷业务,转向利率水平更高的中小微企业贷款。这是导致杭州“房贷荒”的重要原因。

  房贷一直被全球银行业公认为最安全的贷款品种之一,在国内,首套房贷尤属优质资产。在今年房地产成交量猛增的同时,房贷业务反而日趋边缘化。

  据快房网K指数研究室统计,今年上半年杭州市区共成交商品房37042套,成交金额547亿元,同比上涨63.2%和19.1%。大量涌来的房贷业务迅速占据银行的信贷额度。

  一家股份制银行杭州分行个人银行部负责人对快理财记者说,该行去年150亿元个人贷款总额中,房贷占去90亿,个人消费性和经营性贷款约60亿元,“未来,会将这个结构比例倒过来,即压缩房贷,提升剩余部分占比。通过暂停房贷新单及存量业务本息不断回笼来实现。”按照该行计划,个人银行业务量未来三年目标是翻番。

  也有一位股份制银行杭州分行的中小企业经营中心负责人说,以前,有国家支持首套房贷的刚性政策,所以银行纷纷给首套房贷利率基准7折优惠。现在支持中小微企业融资成为刚性政策,银行信贷资源自然要转向。

  上周,银监会发布了《关于进一步做好小微企业金融服务工作的指导意见》,再次加大了对小微金融服务的政策引导力度。文件重申“两个不低于”目标(小微企业贷款增速不低于各项贷款平均增速,增量不低于上年同期),并首次将小微企业贷款覆盖率、小微企业综合金融服务覆盖率和小微企业申贷获得率3项指标纳入监测指标体系。

  同时,监管部门也为服务小微企业送来更多政策利好。小微企业贷款不良率最高可高出各项贷款不良率两个百分点,小微企业金融债所对应的贷款在计算“存贷比”时,可在分子项中予以扣除。

  利率市场化迫使银行信贷逆向选择

  利率市场化的推进,将抬高银行吸储成本。对于以存贷利差为主要来源的中资行来说,要维持原有利润,就必须提高贷款利率。

  去年6月份,央行允许各家银行将存款利率执行1.1倍的上限标准,一些银行为了留住储户,普遍选择将利率一浮到顶。据银率网最新统计,已有108家银行执行了上浮到顶的存款利率,其中以城商行为主。

  杭州一家国有大行省分行营业部相关负责人说,杭州一家小银行2013年上半年存款付息率同比上升了0.23%,营业收入增加额的70%被高成本存款的利息支出所消耗。

  由于所在银行并没有上浮利率,今年以来杭州一家国有大行的信贷部负责人黄丽敏(化名)明显感觉到5年期以上长期存款客户的流失,但通过她手里办出去的贷款却在增加,“主要是中小银行取消了一些贷款优惠举措,不少客户转而到资金更稳定的大银行贷款。”

  上述国有大行的负责人说,随着利率市场化的推进,银行的存贷款利率将更多取决于市场因素,利率波动将会呈现出多变性和不确定性,其变动幅度和趋势将很难预测,从而增加银行所面临的利率风险。另一方面,随着存款成本的上升,银行为转移成本压力,可能主动选择将贷款投向收益较高的行业或企业,偏好风险的客户将更多受到青睐,而经营稳健的客户将可能被银行所放弃,如在央行放开企业贷款利率下限后,大型国企等议价能力强的机构将进一步压低银行贷款利率。越来越多的银行暂停首套房贷业务就是这种信贷资金逆向选择的结果。

  国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,利率市场化之后,伴随着利差的逐渐缩小,中小银行长期依赖高利差的盈利模型将无法持续,面临的改革和转变收入结构的压力十分紧迫。


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