贷款 贷款攻略 省钱技巧 今年房贷荒比往年提早一个月,首套房利率优惠取消
今年房贷荒比往年提早一个月,首套房利率优惠取消

  房贷荒年末来袭,首套房利率优惠取消、房贷办理时间延长,给购房者带来了一些不便,不过,这并不是今年才有的新现象,近些年,每到年末,由于银行额度紧张,杭州及其他城市几乎都会遭遇这种情况。

  但值得注意的是,已往年末房贷荒大都在12月才会出现,今年却明显有所提前。据分析,今年房贷荒提前到来,与下半年以来的银行业出现的“钱荒”现象不无联系,另外,由于楼市成交活跃,且以贷款需求较大的刚需为主,这也使得银行的可用房贷额度格外紧张。

  今年房贷荒比已往提早一个月

  年末“房贷荒”,这似乎是一个老生常谈的话题,每年年底,各家银行会不约而同地纷纷“哭穷”,表示无钱可贷。在百度上查询关键词“杭州房贷紧张”,可发现2011年、2012年年底都出现过相关报道。

  一般来说,“房贷荒”是一个周期性现象,每个月月底,部分银行都会不同程度地出现房贷额度紧张的情况,而到了年底,尤其是12月份,这种现象则会全面蔓延,正因如此,12月份也通常会被业内人士称之为房贷“冬眠期”。

  房贷荒通常体现在银行对贷款审批更加严格、利率优惠减小或取消、审批时间延长等方面,一些额度稍稍宽松的单位这时候虽有贷款放出,但有可能会变相地要求客户存入一笔款,或者购买本行的理财产品,并签订合作协议。

  鉴于此,急着贷款买房的购房者可能会收到一些别的建议,比如多付点首付,比如4成,这样就能少贷点款。

  就这些方面而言,今年的房贷荒与往年并没有特别不同。但在时间上,却明显提前,“感觉已往的房贷额度特别紧张的状况是要到12月才出现的。”房产行业一位朋友感叹今年的房贷荒来得有点早。

  据相关报道,2011年,12月中旬才出现房贷难的状况,2012年,全面的房贷荒也暴发于12月。

  今年,截至目前,杭州几乎所有商业银行都放缓了房贷办理时间,另外,除四大行之外的普通商业银行,针对首套房贷的利率优惠也普通取消。并且,这种现象并非始于现在,而是已经持续了相当一段时间了。

  据估计,今年年末房贷荒现象,比往年提前了一个月左右。

  楼市成交放量透支房贷指标

  至于原因,业内不少人的看法一样,认为这与今年成交量高位运行不无关系,尤其是3月、4月份的成交量的“暴发”,对银行后续的房贷投放能力,形成了一定的影响。

  回顾那两个月,3月1日“国五条”细则发布后,对于征收自有住房按转让所得差价20%的个税,在市场上掀起了轩然大波,二手房市场反应非常迅速,多地出现“突击抢房”现象。2013年3月份杭州主城区二手房共签约8627套,为2013年2月份的1067套的8倍。

  同月,杭州主城区新建商品房共签约4755套,其中主城区新建商品住宅签约套数为3920套,环比增加147.32%;签约面积为43.95万平方米,环比增加146.75%。另外,3月主城区商业地产签约套数为823套,环比增加146.41%;商业地产签约面积6.4万平方米,环比增加105.13%。

  4月份延续3月热度,供需两旺。市区(含萧、余)新建商品房签约量为8761套,成交量维持稳定。其中,主城区新建商品房签约量为4443套,依然延续3月的热度。4月主城区二手房交易量为2394套,虽与三月相比有大幅回落,但仍创下三年里同期最高。

  5月份,政策不明,市场观望氛围浓厚。主城区商品房成交较为平淡,3676套,市区(含萧山、余杭)6470套,也属正常,成交水平不能算低。6月份,开盘量大,新开楼盘热,刚需楼盘热的市场格局仍在延续。仅中海·西溪华府一个楼盘就成交430套。

  市场上如此旺盛的购房需求,让金融行业也表示“难以应付”。随后,公积金中心也闹起了“钱荒”。由于成交量不断攀升,住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态,广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难,多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象,部分城市甚至出现了“挤提”。杭州也不例外,一度巨额“沉睡”的公积金,也闹起了“钱荒”。

  双赢机构总经理章惠芳认为,今年3月份的狂飙,以及4月份延续的楼市热度,带来的暴发式成交量,都是年度额度紧张的重要原因,她指出,常规上来看,银行在房贷额度的分配上也是上半年宽松、下半年紧张。

  银行资金下半年一直紧绷

  另外,业内人士指出,除了楼市前期成交量大,房贷额度提前“透支”的原因外,今年下半年以来出现的“钱荒”,也是导致现在房贷难的重要原因之一。

  早在今年6、7月份,银行初闹“钱荒”时,已曾波及购房者。据报道,7月初,部分购房者甚至眼看着就要交首付款了,结果被银行告知银行的信贷记录通不过,没法做按揭。银行方面也表示这跟近期银行间货币市场资金持续紧张的局面进一步发酵多少有关。

  银行业内人士表示,因银行普遍缺钱,所以,对客户的审核相对会更严格些。

  “钱荒”多少导致了房贷紧张,相对而言,二手房的房贷业务紧张程度更甚于一手楼市。据了解,北京二手房市场上6月最后一周各家银行都停办了住房贷款审批。杭州的二手房银行贷款也遭遇了类似状况,银行方面放款速度明显放慢。

  7月份,“钱荒”甚至也加速了杭州楼市的降温。自2013年以来一直高烧不退的土地市场这时候也有了“退烧”迹象。7月因酷暑难耐,购房者向来会少些,因而也是楼市传统的销售淡季。然而今年7月份的杭城楼市,进入了急转直下的通道。7月份的第一周,杭州主城区新房成交量环比锐减将近4成,二手房成交量环比锐减将近5成。

  形势急转直下的不仅仅是杭州。列入全国重点监测的40个大中城市中,超6成城市成交量同比出现下滑,成交量跌幅超过20%的城市有北京、苏州、杭州和武汉。这也是今年首次出现成交量同比下跌城市数量超过上涨城市数量。

  8月以后,银行“钱荒”现象似有缓解,但各大银行对首套房贷的利率优惠仍在逐步减少,10月份时,杭州的商业银行对首套房贷给出的利率优惠普遍已减至9折,到了11月,部分银行则干脆取消利率优惠。

  受害最深的或是开发商

  章惠芳指出:“已往年份,金融界普遍预计为缓解流动性极度紧张的局面,央行会以适当形式出手相救,包括增加逆回购,甚至调降存款准备金率。但这届政府上台以来,央行迟迟没有‘放水’。”市场上流通的货币总量没有增加,也是资金紧张的一个原因。

  而银行资金紧张,自然也会影响到房贷的投放能力。另外,章惠芳分析认为,部分银行所谓的额度紧张也不排除“惜售”的成分,因为其他业务比房贷的收益要高。

  丁建刚所持观点一致,他也认为当下额度紧张的情况很平常,每年都会出现。一部分银行是因为房贷指标已在前三个季度透支,无钱可贷,也有一部分银行是因为年底市场不稳定,因而采取惜售行为,“假哭穷”,反正年度任务差不多都已经完成了。

  而据透明售房研究院每月月报显示,刚需仍然是整个市场成交的绝对主导,90平米及以下户型签约占比达六七成,最低也超过了5成。对于市场主力,同时付款方式又是贷款占大头的刚需族来说,无疑是“钱荒”“贷款难”的首要受影响人群。

  另外,丁建刚认为,贷款难的问题受影响的不只是刚需族,而且会影响到整个房产行业,受害最深的还是开发商。因为该回笼的资金没法在预期时间之内回笼,等待的时间变长。


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