贷款 贷款攻略 购房贷款 购房贷款“商转公”79%受访者支持
购房贷款“商转公”79%受访者支持

  为了减少缴存市民购买自住住房按揭贷款的利息支出和还贷压力,福州、广州、东莞等国内多个城市近年陆续实施“商转公”。日前,惠州市住房公积金管理中心也传来消息,惠州商业贷款转公积金贷款最快明年初实施,目前正在进行银行数据采集等筹备工作。身在惠州的“房奴”们,假如真能如期实施,对你的生活是否会带来好的影响呢?

  日前,南都联合大粤网、西子湖畔发起的网上调查显示,不少受访者认为这是一个好消息,其中7 9 %的网友支持“商转公”,76%的网友认为这项措施实行能省钱。截至6月11日12时,共有726名网友参与了该调查。

  分析

  商业贷款仍是主流

  “惠州房贷要实施商转公了吗?太好了,什么时候实行啊?需要什么条件,怎么办理?”接受网上调查时,市民林小姐兴奋地问出了一堆问题。调查显示,79%的网友表示房贷“商转公”是好消息,支持惠州实行“商转公”。有关人士分析,这部分受访者多为刚刚贷款买房者,被执行的都是高利率,利息支出和还贷压力较大。而20%对“商转公”表示无所谓的受访者,多为买房时拿到的利率贷款折扣比较低,如果商转公不是太划算。

  由于受单位购买公积金起步时间晚或者是自己的公积金支付时间不满1年等因素影响,62%的受访者表示自己单位有缴纳公积金;65%的受访者表示自己买房是商业贷款。

  市民林小姐2000年买房时,因为单位购买的公积金不足一年,而不得不选择了商业贷款。“贷了22万元,享受了8.5折利率优惠,分期25年还,每个月还款1300多元。”

  虽然林小姐月收入4000多元,但买房还贷对她来说仍是个“鸭梨”。“现在房租一个月要800元,日常生活开支要1500多元,还贷1300多元,一个月能存的钱有限。”

  对于“商转公”,惠州市住房公积金管理中心只透露明年将要实行。“数据收集正在进行中,产品设计已基本完成,主要瓶颈是系统建设,目前没有具体时间表,预计2014年推出。”该中心负责人称,6月9日,该中心联合有关部门对有关方案进行了第一次会审,但是涉及的有关内容目前仍不方便公布。

  算笔账

  原贷款30万,商转公可省利息八九万

  目前,首套房的商业贷款,利率基本都为基准利率,五年期以上房贷利率为6.55%,二套利率则为基准利率的1.1倍,5年期以上房贷的年基准利率为7.2%。而住房公积金年基准利率仅4.5%,二套房贷利率为基准利率的1.1倍,4.95%。按照目前惠州个人首次购房可公积金贷款30万元的政策,假设商业贷款还剩30万元未还,还款期限剩余20年,等额本息还款“商转公”后,首套房贷款人可以节省约8.3万元利息;二套房贷款人可节省约9.4万元利息。

  深读

  提前还贷压力大 担心“卡”多收费高

  实行“商转公”,对多数购房者而言,意味着能省不少利息,是个好消息。虽然具体实施细则没有出台,但是参考目前其他已经实行“商转公”的城市做法,仍有不少受访者担忧“商转公”可能条件限制会较多,例如银行会设卡、手续费较高等。

  忧:设置条件多 手续会繁琐

  “我的情况比较复杂。结婚前,我和丈夫各有一套房,但是都没有用过公积金贷款;结婚后,我的那套房卖了,再买了一套。因为当时单位帮我们缴纳的公积金不满一年,只能用商业贷款。如果惠州实行商转公,类似我这样情形的,不知道是否符合条件?”市民周女士问。

  “我上网查了一下其他城市实行商转公政策的办理手续,比如,温州要求办理转贷业务,除按规定提供借款人及配偶的个人资料和购建房相关资料外,还需提供原商业银行签订的个人住房消费借款合同、贷款余额或提前还贷的相关证明材料。办理下来,手续还是很多。”市民罗先生说。

  忧:原银行“设卡”或赔违约金

  值得关注的是,申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款,须取得原贷款银行同意。这就意味着,需要提前还清商业贷款余额,才可将这部分贷款余额转为公积金贷款。

  “比如商业贷款,贷30万元,20年付清,支付的利息要23万多元。而实行商转公的话,意味着你得提前把银行的贷款付清,那银行收取的利息自然少了很多,银行会愿意吗?办理手续时,会不会设卡或拖延时间?”市民吴先生说。

  对此,也有从事金融业的人士透露,不少银行对提前还贷都设置有门槛,有的银行要求3年内提前还贷者赔偿违约金,具体赔偿金额和比例各家银行不相同。如果市民是在近一两年买房,就可能会因为违约金而打退堂鼓,或是选择延期办理商转公。“关键还是得看政府的态度,如果政府要求银行对提前还贷者不得收违约金,银行再不愿意也要执行。”该人士表示。

  忧:办理支付时 诸多手续费

  据了解,东莞商业贷款转公积金贷款的政策从2011年7月起试行,是广东最早的试点城市。在东莞办理“商转公”有两种模式,一是先还后贷,即申请人先自筹资金还清商业贷款,再申请住房公积金贷款。二是以贷冲贷,由银行发放公积金贷款还原来的商业贷款,由于申领到住房公积金有一定时间差,中间需要担保公司介入担保。

  深圳也计划实行“商转公”,根据其公布的有关实施细则(意见征集稿),同样要求申请者要提前还贷。

  虽然目前惠州有关执行方案还没有出炉,但是不少受访者表示对“提前还贷”有不小的压力。“我商业贷款贷了35万,如果要一下子拿那么多钱还清贷款很有压力。”市民崔小姐说,自己买房的首付都是从亲朋好友那里东凑西凑凑来的。

  不过,在已实行“商转公”的青岛,则是由公积金中心替购房者向贷款银行提前还清房贷,然后购房者再与公积金管理部门签订新的协议,并开始向公积金管理部门偿还剩余的贷款。

  “听朋友说,公积金贷款还要付一笔担保金,本地户口要交2400元,我想办理商转公的时候,这笔钱应该少不了。其他还需要什么手续费难说了,比如,会不会又要像买房一样,交律师咨询费800元之类的。”市民叶女士也有担忧。

  据南都记者了解,在东莞,办理“商转公”,申请者可能需支付调查费、服务费、担保费、担保公司贷款费、评估费等诸多费用。如在顺利找到银行办理“以贷冲贷”业务的情况下,一套30万元贷款的房子,需要交纳4850元的手续费。但如果银行拒绝办理“商转公”,市民就要先请担保公司垫付贷款,办理的费用将超过万元。

  精明眼

  “商转公”怎么办理才划算

  据惠州市住房公积金主任兰德介绍,惠州明年将实行“商转公”。那么,是否所有申请商业按揭贷款的市民都适合申请办理“商转公”业务?“商转公”怎么才划算?

  7折利率者办理“商转公”不划算

  2008年,家住麦地的李先生按揭贷款买了第一套房,恰好享受惠州楼市最后一波的七折房贷利率优惠。他给记者算了一笔账,以当时的贷款基准利率7折计算,他的月供利率为6.4%×0 .7=4.48%。与目前的公积金贷款利率4.5%相比,更低一些,如果去办理“商转公”,反倒不划算。

  “我们建议这类七折利率的客户,暂时不用考虑办理。”对此,某银行个贷部门有关人士补充说,利息差较微,而申请到8折或8.5折甚至9折及没有任何优惠折扣的客户,则可以根据个人的购房需求再考虑是否转换。“毕竟有些家庭还考虑着未来更换更大的房子,到时可以使用个人住房公积金贷款。”

  还款前2-3年转最划算

  该人士建议,如果还处于还款前期(如前两三年)的商业贷款,转为公积金贷款更为划算。比如10年期限的商业贷款,在第六或第七年再转为公积金贷款就不太划算了,因为利息一般是在前几年已让银行差不多收完,剩下的商贷还款的利息额非常小,这种情况下转为公积金贷款可享受的利息优惠就很少。

  准备近三年提前还贷者别考虑

  如果已经准备在最近两三年间提前还清所有贷款的客户,也可以不考虑办理商转公。因为在商转公的办理流程中,首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行同意,在此过程中,原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息,加上赎楼过程中产生的担保费等费用,计算下来商转公就一定不划算了。

  影响

  对楼市影响有限

  “对于一些刚需的购房者而言,有公积金会稍微好一点,有一部分中产还是可以受益的,毕竟现在银行商业住房贷款利率是比较高的。但是对于早期购房的人而言,银行已经给了7折利率,应该也不大会去转成公积金贷款了”。对此,惠州市新浩斯营销策划公司负责人陈云说,对于销售房子的人来说,这一举措好处并不多。“目前,影响楼市的主要原因还是限购政策,以及限购带来的一些问题,比如首套房利率上调,用公积金贷款代替商业贷款,限制比较多。”


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